경기 아파트 재계약 1위 남양주 61.6%의 정체 — 다산동 임대 단지를 빼면 49.6%, 1위는 하남

남양주 아파트 재계약 61.6%의 정체는 다산동 임대 단지다

경기 아파트 전월세 계약 중 재계약(갱신) 비중이 가장 높은 곳은 남양주시로 61.6%였다. 하지만 이 숫자는 시장 전체가 재계약으로 쏠렸다는 신호가 아니라, 다산동·별내동의 임대 단지가 같은 조건으로 한꺼번에 재계약하면서 만들어진 값이었다. 이런 일괄 재계약 단지 3곳을 빼면 남양주는 49.6%로 낮아지고, 경기 1위는 하남시(56.0%)가 된다. 2026년 3~8월 경기 20개 시와 인천 5개 구의 아파트 전월세 계약 16만2,273건을 국토교통부 실거래 신고로 직접 세어 확인했다. 신고 원본에는 계약마다 '신규'인지 '갱신'인지, 갱신이라면 계약갱신청구권을 썼는지, 직전 보증금과 월세가 얼마였는지가 기록된다. 이 글은 이 정보로 경기·인천의 재계약 비중, 청구권 사용 비중, 청구권 없이 합의한 재계약의 보증금 인상 폭을 서울과 비교한다. 서울 기준 같은 분석은 재계약이 늘었다는 9월 칼럼에서 다뤘고, 이번에는 경기·인천으로 범위를 넓혔다.

경기 41.7%, 서울 46.3%, 인천 39.1%

3~8월 아파트 전월세 계약 중 갱신 비중은 서울이 46.3%(11만229건 중 5만1,060건), 경기가 41.7%(14만954건 중 5만8,763건), 인천이 39.1%(2만1,319건 중 8,330건)였다. 서울 아파트 계약의 절반가량이 재계약인 것과 비교하면 경기·인천은 조금 낮다. 월별로는 이렇게 움직였다.

경기는 5월에 45.4%로 한 번 튀었다가 내려왔다. 이 5월 급등은 남양주를 비롯한 임대 단지 일괄 재계약의 영향이다. 9월 수치는 신고가 아직 다 들어오지 않아 신고가 거의 끝난 1~14일 계약만 따로 봤다. 경기는 1~14일 기준 50.6%로 올해 처음 절반을 넘은 것처럼 보이지만, 임대 단지를 제외하면 44.4%로 8월 같은 기간(43.7%)과 거의 같다.

임대 단지 일괄 재계약을 가려내는 법

신고 원본에는 임대주택 여부가 따로 없다. 그래서 '같은 동·같은 준공연도 아파트 계약 200건 이상 중 갱신이 80% 이상이고, 갱신 계약의 청구권 사용 비중이 10% 미만인 묶음'을 일괄 재계약 단지로 분류했다. 일반 세입자는 청구권을 쓰는 비중이 높은데, 이런 단지는 청구권 없이 한꺼번에 같은 조건으로 재계약한다는 점이 특징이다. 이 기준에 걸린 묶음은 서울 11곳, 경기 12곳, 인천 1곳으로 모두 24곳이었다. 이 분류는 추정이라 실제 임대 형태와 다를 수 있다. 해당 묶음의 계약 수는 서울 5,679건(전체의 5.2%), 경기 8,096건(5.7%), 인천 2,595건(12.2%)이다. 이를 빼면 갱신 비중은 서울 44.1%, 경기 38.6%, 인천 32.4%가 된다. 인천은 부평구 십정동 2022년 준공 단지 한 곳(2,595건 중 87%가 갱신)이 인천 전체 수치를 크게 흔들었다.

시별 순위 — 하남 56.0%, 과천 55.6%, 남양주 49.6%

일괄 재계약 단지를 걷어낸 뒤 시별 순위를 다시 매기면 하남·과천이 가장 높고 남양주는 3위로 내려간다. 평택시는 19.4%로 가장 낮았다.

하남시는 일괄 재계약 묶음이 감일동 한 곳(321건)뿐이어서 제외 전후 차이가 작다. 하남 아파트는 계약 2건 중 1건이 넘게 재계약이라는 뜻이다. 반면 평택시는 2024년 이후 준공 아파트 1,554건의 갱신 비중이 4.4%에 불과했다. 새 단지 입주 계약이 많아 아직 첫 2년 만기가 오지 않은 단지가 많기 때문으로 보인다(추정). 평택은 전세 비중도 낮아 경기·인천 아파트 전세 예산 칼럼에서 별도로 다뤘다.

다산동 임대 단지가 5월 한 달에 몰렸다

남양주에서는 다산동 2022년 준공 단지(1,551건)에서 갱신이 91.9%(1,426건), 2024년 준공 단지(1,311건)에서 98.9%(1,296건)였고, 별내동 2020년 준공 단지(436건)도 97.0%(423건)였다. 이 3개 묶음에서 청구권을 쓴 계약은 23건뿐이고, 갱신의 거의 전부(1,392건·1,272건·423건)가 월세 갱신이었다. 이 묶음이 남양주 3~8월 아파트 계약의 26%(3,298건)를 차지했다.

5월에만 갱신이 80.3%까지 치솟았고, 일괄 재계약 단지를 빼면 51.7%다. 이 단지들 중 다산동 2022년 준공 묶음에서만 5월에 1,018건이 신고됐고, 같은 조건(전용 37㎡, 보증금 7,754만원, 월세 8만원, 직전 5,076만원·7만원)의 재계약이 223건 반복됐다. 입주 시기가 같은 단지는 만기도 같이 오기 때문에 신고가 한 달에 몰린 것이다. 9월에도 다산동에서 같은 패턴이 나타나, 9월 1~14일 남양주 갱신 비중은 85.0%였다. 정리하면 이 수치는 남양주 세입자 대다수가 청구권을 쓰고 재계약했다는 뜻이 아니다. 같은 날 만기를 맞은 임대 단지 계약이 한꺼번에 반영된 것이다. 시세 통계를 읽을 때 이런 대단지 효과를 걸러내야 하는 이유는 9월 신축 임대 칼럼에서 서울 묵동 사례로도 확인했다.

갱신 계약의 절반은 청구권을 썼다

일괄 재계약 단지를 제외한 갱신 계약 중 계약갱신청구권을 쓴 비중은 서울 46.4%, 경기 47.5%, 인천 48.3%로 비슷했다. 갱신 계약 2건 중 1건은 세입자가 청구권을 써서 재계약했다는 뜻이다. 시별 편차는 크다. 안양시 64.8%, 용인시 58.2%, 구리시 56.9%, 안산시 55.9%, 군포시 55.2%는 청구권을 쓰는 비중이 높았고, 평택시 29.6%, 화성시 34.5%, 남양주시 36.0%, 파주시 36.2%는 낮았다. 청구권 사용 여부는 인상 폭에도 영향을 준다. 직전·이번 계약이 모두 순수 전세(월세 0원)인 재계약만 골라 보증금 인상률을 계산하면, 청구권을 쓴 계약은 경기·서울·인천 어디서나 인상률 중앙값이 4.9~5.0%였고 5%를 넘긴 계약은 없었다(반올림 오차 제외). 청구권을 쓰면 상한 5%가 지켜진다는 점은 갱신 인상률 확인 칼럼에서 서울 기준으로 먼저 검증했는데, 경기·인천도 같았다.

합의 재계약은 서울보다 동결도, 10% 인상도 많다

청구권 없이 합의한 순수 전세 재계약의 인상 폭은 지역별로 갈린다. 일괄 재계약 단지를 제외한 경기 아파트 1만2,141건, 서울 1만1,621건, 인천 1,275건을 비교했다.

5%를 넘겨 올린 비중은 서울이 가장 높지만, 보증금을 동결하거나 내린 재계약은 경기가 서울의 2배(27.7% 대 13.6%)였다. 경기 안에서도 격차가 크다.

용인은 합의 재계약 1,084건 중 59.0%가 5%를 넘겼고, 반대로 화성(1,502건)은 22.0%, 평택(443건)은 18.3%였다. 파주는 합의 재계약의 56.6%가 동결·인하였다. 과천(92건)과 구리(260건)는 5%를 넘긴 비중이 각각 66.3%, 66.5%였지만 표본이 작아 순위에서는 제외했다.

아파트가 아닌 주택은 재계약이 더 적다

원룸·오피스텔·빌라 등 비아파트의 갱신 비중은 서울 21.7%(18만4,986건), 경기 15.2%(13만3,230건), 인천 9.9%(1만6,957건)로 아파트의 4분의 1~절반 수준이다. 비아파트는 거주 기간이 짧은 경향이 있어 재계약 자체가 적은 것으로 보인다(추정). 원룸 위주로 사는 사람이라면 아파트 통계의 '재계약 절반'을 내 상황에 그대로 적용하기는 어렵다. 재계약을 앞두고 있다면 상한 5% 기준으로 내 보증금이 얼마까지 오를 수 있는지 갱신 계약 상한 계산기로 먼저 계산해볼 수 있다. 신규 계약과 갱신 계약의 조건 차이는 갱신 계약과 신규 계약 비교 칼럼에서 서울·성남 기준으로 확인할 수 있다.

데이터 범위와 한계

이 글의 수치는 국토교통부 전월세 실거래가 신고 원본 중 2026년 3월~8월 아파트 계약 기준이고, 9월은 신고가 덜 들어와 1~14일만 별도로 봤다. '합의'는 갱신 계약 중 청구권을 쓴 것으로 표시되지 않은 계약이며, 단순 미표시가 섞여 있을 수 있다. 인상률은 직전·이번 계약 모두 월세 0원인 순수 전세 재계약만 계산했다. 임대 단지 일괄 재계약 분류는 신고 원본에서 임대주택 여부를 알 수 없어 만든 추정 규칙이다. 200건 미만 묶음은 걸러내지 못해 일부 임대 단지가 남아 있을 수 있다. 과천·구리·의왕처럼 합의 재계약이 300건 미만인 시는 비율이 크게 흔들릴 수 있으니 방향만 참고하길 권한다.