입주 물량 반토막이라는데, 9월 서울 신축 임대 4건 중 1건은 묵동에서 나왔다

입주 물량이 반토막 났다는데

9월 하순 "서울 입주 물량이 반토막 나면서 전셋값이 폭풍 전야"라는 기사가 나왔다. 앞으로 몇 년 동안 새 아파트 입주가 크게 줄어드는데, 재개발·재건축으로 집을 비워야 하는 이주 수요는 계속 나와 전월세 시장이 더 빡빡해질 거라는 전망이다. 새 아파트가 입주하면 집주인이 내놓는 전월세 물량이 한꺼번에 풀리는데, 그 공급이 줄어든다는 얘기다. 그렇다면 9월 한 달 동안 서울에서 새로 지은 집의 임대 계약은 실제로 어디서, 얼마나 나왔을까. 국토교통부 전월세 실거래 신고 원본에는 계약마다 건물의 준공 연도가 기록돼 있다. 서울 25개 구의 2026년 3~9월 신규 계약(재계약 제외) 22만1,943건 가운데 2025년 이후 준공된 신축 계약만 골라 동네별로 셌다. 9월 계약은 신고 기한(계약 후 30일) 때문에 10월 1일 기준 3분의 2 정도만 들어와 있어, 비중 위주로 비교했다.

신축 계약 비중은 오히려 9월에 가장 높았다

서울 신규 전월세 계약 중 2025년 이후 준공 신축의 비중은 3~5월 2%대에서 3%대였다가 6월부터 4%대에서 5%대로 높아졌고, 9월 신고분은 6.5%로 일곱 달 중 가장 높았다.

신고가 거의 끝난 1~14일 계약만 비교해도 9월이 7.2%로 가장 높다. 기사가 말한 입주 감소는 앞으로 몇 년에 걸친 전망이고, 9월만 놓고 보면 신축 임대 계약은 오히려 많이 나왔다. 다만 이 신축 계약은 서울 전역에 고르게 퍼져 있지 않았다. 9월 신축 신규 계약 1,161건 중 305건(26%)이 중랑구 묵동(먹골역)의 2026년 준공 아파트에서 나왔다. 동과 준공 연도로 묶은 상위 여섯 곳을 보면 쏠림이 뚜렷하다. 상위 여섯 곳 중 묵동 외 다섯 곳은 금천구 독산동(독산역), 동작구 노량진동(노량진역), 구로구 개봉동(개봉역), 중랑구 상봉동(상봉역), 성북구 하월곡동(월곡역)이다. 개봉동만 2025년 준공이고 나머지는 모두 2026년 준공 아파트다. 묵동 한 곳이 다른 다섯 곳을 합친 것보다 많다.

이 여섯 곳이 9월 신축 계약의 절반(588건)을 차지했다. 6~8월에도 상황은 비슷했다. 석 달간 묵동 단지 498건, 동대문구 이문동(외대앞역) 2025년 준공 아파트 203건, 서초구 양재동 135건, 상봉동 127건, 독산동 124건 순이었다. 서울의 신축 임대 공급은 한 해 수십 개 단지가 순서대로 입주하면서 그때마다 특정 동에 몰려 나오는 구조다.

묵동 신축 305건, 보증금 2,805만원·월세 12만원이 108건

9월 신축 계약이 가장 많이 나온 묵동 신축 아파트를 들여다보면 특이한 점이 있다. 305건 전부 월세 신규 계약이었고, 303건이 전용 40㎡ 이하 소형이었다(면적 중앙값 18.4㎡). 보증금 중앙값은 4,675만원, 월세 중앙값은 21만원이었다. 그중 108건은 보증금 2,805만원·월세 12만원, 86건은 보증금 4,675만원·월세 21만원으로 조건이 똑같았다. 같은 조건이 수십 건씩 반복되는 건 개별 집주인이 시세에 맞춰 내놓은 매물이라기보다, 임대 사업자가 정해진 임대료 체계로 한꺼번에 공급한 물량일 때 나타나는 모습이다. 임대료 수준으로 볼 때 시세보다 낮게 책정된 청년·공공 성격의 임대 주택일 가능성이 있다. 실제로 이 묵동 신축 원룸의 환산월세(보증금을 연 5.5%로 월 환산해 월세에 더한 값) 중앙값은 42.4만원으로, 같은 묵동에서 2024년까지 준공된 원룸(61.6만원)보다 31% 낮았다. 묵동 신축은 6월 329건, 7월 166건, 8월 34건, 9월 305건이 신고돼, 여름에 한 차례 공급된 뒤 9월에 다시 큰 물량이 나온 것으로 보인다.

노량진·하월곡 신축은 반대로 구축보다 70% 비쌌다

모든 신축이 저렴한 건 아니다. 9월 신축 단지별 임대 조건을 묵동과 비교하면 다음과 같다.

노량진동 신축 72건은 거의 전부 전용 18㎡대 소형 월세였다. 이 단지는 3월 46건, 4월 29건이 신고된 뒤 한동안 뜸하다가 9월에 다시 72건이 나왔다. 독산동은 면적 중앙값이 19.3㎡, 개봉동은 전용 16㎡대 소형이다. 상봉동 2026년 준공 아파트는 면적이 43㎡대로 커서 환산월세가 182만원에 달했다.

신축 임대는 작고, 전세가 적었다

신축 계약의 성격도 구축과 달랐다. 9월 신축 신규 계약 1,161건과 구축 신규 계약을 비교했다.

신축 공급이 1~2인 가구용 소형에 크게 치우쳐 있다. 유형별로는 아파트 753건, 빌라(연립·다세대) 272건, 오피스텔 109건, 단독·다가구 27건이었다. 여기서 말하는 '아파트'도 상당수는 전용 20㎡ 안팎의 소형 임대 세대라, 가족이 사는 국민평형 아파트와는 거리가 있다. 전세 비중은 6~8월에는 신축과 구축이 비슷했는데, 9월에 월세로만 공급된 묵동 물량이 들어오면서 신축이 9%포인트 가까이 낮아졌다. 구별로는 9월 신축 계약이 중랑구(369건)에 가장 많았고 금천구(101건), 동작구(89건), 구로구(74건), 관악구(71건)가 뒤를 이었다. 6~8월에는 중랑구(797건)와 동대문구(594건)가 가장 많았다. 25개 구 모두 신축 계약이 한 건 이상 있었지만, 실제 물량은 몇몇 구에 몰려 있었다.

신축 하나가 동네 평균을 흔든다

이런 대량 공급은 동네 시세 통계를 크게 흔든다. 묵동 원룸형 월세 환산 중앙값은 6~8월 76.5만원에서 9월 42.4만원으로 44.5% 떨어진 것처럼 보이는데, 이건 동네 시세가 내린 게 아니라 9월 계약의 대부분이 저렴한 신축 임대 물량이었기 때문이다. 반대로 노량진동은 59.6만원에서 88.8만원으로 49%, 하월곡동은 57.2만원에서 85.8만원으로 50% 오른 것처럼 나온다. 9월 '변동이 큰 동네' 상위권 상당수가 이런 신축 효과였다. 서울 전체로 보면 원룸형 신규 월세에서 신축은 6~8월에 구축보다 21% 비쌌지만, 9월에는 묵동 물량이 섞이면서 75.5만원으로 구축과의 차이가 8%로 줄었다. 건축 연차에 따른 시세 차이 자체는 신축과 구축, 월세 차이는 73% 칼럼에서 따로 분석했다. 이 사이트의 다른 9월 분석(9월 원룸 월세 점검)에서 2025년 이후 준공 신축을 따로 뺀 이유도 여기에 있다.

서울 신축 원룸 임대, 입주 단지 조건부터 확인하자

정리하면 '입주 물량 반토막'은 앞으로의 전망이고, 9월 서울에서는 신축 임대 계약이 오히려 일곱 달 중 가장 높은 비중으로 나왔다. 다만 그 물량은 묵동·독산동·노량진동 같은 몇몇 동에 몰렸고, 단지에 따라 구축보다 31% 싸기도, 70% 가까이 비싸기도 했다. 신축 원룸을 찾는다면 '신축이니 비싸겠지'라고 넘기기보다, 지금 입주가 진행 중인 단지가 어디인지와 그 단지의 실제 계약 조건을 먼저 확인하는 편이 좋다. 같은 단지 안에서도 보증금과 월세 조합이 여러 단계로 나뉘어 있는 경우가 많으니, 보증금을 더 내고 월세를 줄이는 쪽이 유리한지도 함께 따져보자. 보증금과 월세 조합별 부담은 전월세 전환 계산기로 비교할 수 있고, 마음에 둔 신축의 조건이 주변 실거래와 비교해 적정한지는 가격 판정기로, 회사까지 출퇴근이 얼마나 걸리는지는 통근 시간 검색으로 확인할 수 있다. 신축 단지가 2년 뒤 만기를 맞으면 재계약이 몰리는 현상은 재계약이 늘었다는 가을 칼럼에서 2024년 입주 단지 사례로 확인했다. 9월 계약 신고가 모두 들어오는 다음 달에 같은 기준으로 다시 집계해 보완할 예정이다.