서울 월세 160만원 시대, 원룸은? — 9월 실거래로 보니 동네 절반만 올랐다

"서울 월세 160만원 시대", 원룸에도 해당될까

9월 하순 여러 매체가 서울 아파트 평균 월세가 164만원을 넘어 1년 새 14% 가까이 올랐고, 조사 지역 10곳 중 9곳에서 월세가 올랐다는 통계를 잇달아 보도했다. 전세대출 규제와 전세 매물 감소로 세입자가 월세로 밀려나는 '월세화'가 빨라지고 있다는 진단도 함께 나왔다. 그런데 이 숫자는 아파트, 그것도 표본 아파트의 시세를 지수로 낸 값이다. 혼자 사는 직장인이 실제로 계약하는 원룸·오피스텔·빌라 월세도 같은 속도로 움직였을까. 이 사이트가 매달 내려받는 국토교통부 전월세 실거래 신고 원본으로 직접 확인해봤다. 대상은 서울 25개 구에서 2026년 3월부터 9월까지 신고된 전용 40㎡ 이하 '원룸형' 신규 월세 계약이다. 2025년 이후 준공된 신축은 따로 뺐다. 9월처럼 신축 대단지 한 곳의 임대 계약이 한 달에 수백 건씩 한꺼번에 신고되면 동네 평균이 크게 흔들리기 때문이다(이 효과는 입주 물량이 줄었다는데, 9월 신축 임대는 어디서 나왔나 칼럼에서 따로 다뤘다).

3월 50만원에서 8월 55만원까지, 원룸 월세도 올랐다

결론부터 말하면 원룸 월세도 올랐다. 서울 원룸형 신규 월세 계약의 월세 중앙값은 3월 50만원에서 8월 55만원으로 다섯 달 연속 오르거나 제자리를 지켜 10% 올랐다. 5월에서 6월 한 번만 제자리였을 뿐 매달 1~2만원씩 올랐다.

보증금을 연 5.5%로 월 환산해 월세에 더한 '환산월세'까지 3월, 8월, 9월 신고분을 나란히 놓으면 다음과 같다.

3월에서 8월 사이 월세는 확실히 올랐다. 월세 80만원 이상 계약 비중이 18.4%에서 20.0%로 늘었으니, 원룸 다섯 곳 중 한 곳은 월세만 80만원이 넘는다. 반면 보증금 중앙값은 일곱 달 내내 1,000만원이었고, 환산월세는 1.8% 오르는 데 그쳤다. 보증금과 월세를 합친 전체 주거비는 크게 늘지 않았지만, 매달 통장에서 빠져나가는 월세 자체는 눈에 띄게 늘었다. 세입자가 체감하는 부담은 이쪽에 더 가깝다. 환산월세 계산법은 5대 업무지구 환산월세 비교 칼럼과 같고, 내 조건으로 직접 따져보려면 전월세 전환 계산기를 쓰면 된다. 아파트도 확인했다. 같은 신고 원본에서 서울 아파트 신규 월세 계약(전 면적)의 평균 월세는 3월 130.5만원, 5월 146.9만원, 8월 131.2만원으로 달마다 출렁였다. 실거래 평균이 보도된 164만원보다 낮은 이유는 측정 방식이 다르기 때문이다. 보도된 수치는 표본 아파트 시세를 지수화한 값이고, 이 글의 수치는 실제 신고된 계약을 그대로 평균 낸 값이라 소형 평형 계약이 많을수록 평균이 내려간다. 그래도 8월 계약 4건 중 1건(25.1%)은 월세가 164만원 이상이었다.

9월 신고분은 아직 3분의 2 정도만 들어왔다

9월 수치를 읽기 전에 짚어둘 것이 있다. 주택 임대차 계약은 계약일로부터 30일 안에 신고하면 되기 때문에, 10월 1일 기준으로 내려받은 9월 계약은 아직 다 들어오지 않았다. 서울 전체로 9월 신고분은 2만8,507건으로 8월(4만3,217건)의 66% 수준이고, 특히 9월 넷째 주 이후 계약은 대부분 아직 반영 전이다. 그래서 이 글은 건수가 아니라 중앙값과 비중만 비교하고, 9월은 6~8월 석 달 평균과 나란히 놓았다. 앞 표의 9월 열은 신고분 7,622건 기준이다. 월세 중앙값(50만원), 평균 월세(54.3만원), 월세 80만원 이상 비중(18.7%)은 모두 8월보다 낮게 잡혔다. 반면 환산월세 중앙값 69.6만원은 6~7월(69.6만원)과 같은 수준으로, 8월(68.8만원)보다 오히려 조금 높다. 월세 중앙값이 8월보다 낮게 나왔지만, 아직 신고되지 않은 계약이 많아 9월에 꺾였다고 단정하기는 이르다. 다음 달 9월분이 모두 들어오면 다시 확인할 예정이다.

구별로는 11곳 오르고 13곳 내렸다

구 단위로 나누면 방향이 갈린다. 6~8월 평균과 9월의 원룸형 환산월세 중앙값을 비교하니 25개 구 중 11곳이 올랐고, 마포구는 79.2만원으로 그대로였으며, 13곳은 내렸다. 오른 구 중에서는 용산구가 84.6만원에서 93.2만원으로 가장 많이 올랐고, 강남구(94.6만원에서 94.7만원)와 서초구(88.7만원에서 87.6만원)는 거의 그대로였다. 그래프로 보면 용산구가 가장 크게 올랐고 성북구가 가장 크게 내렸다. 변동이 5% 안쪽인 구가 많아 서울 전체가 한 방향으로 움직였다고 보기는 어렵다.

가장 많이 오른 곳은 용산구로, 9월 기준 서울에서 강남구(94.7만원) 다음으로 비싼 구가 됐다. 용산역 일대 국제업무지구 기대감이 원룸 시세에 얼마나 반영됐는지는 용산국제업무지구 기대감, 시세에 반영됐을까 칼럼에서 동별로 따져본 적이 있다. 그래프에 없는 구 중에서는 양천구(-4.7%), 도봉구(-4.5%), 서대문구(-4.5%)도 내렸다. 구별 원룸 시세 순위 전체는 서울 자치구 25곳 원룸 시세 칼럼에서 볼 수 있다.

동 단위로는 '10곳 중 9곳'이 아니라 절반

동 단위로 더 쪼개면 '10곳 중 9곳 상승'과는 거리가 멀다. 6~8월에 40건 이상, 9월에 15건 이상 원룸형 신규 월세 계약이 있었던 133개 동을 비교하니 환산월세가 오른 동은 61곳, 내린 동은 64곳, 그대로인 동은 8곳이었다. 133곳 중 60곳은 변동 폭이 ±5% 안이었다. 원룸 시장 전체가 한 방향으로 쏠렸다기보다, 동네마다 오르고 내린 곳이 섞여 있었다. 표본이 넉넉한 동부터 보면 다음과 같다. 9월 표본은 중곡동 82건, 신정동 75건이다.

중곡동은 보증금 중앙값이 2,000만원에서 3,250만원으로 오른 영향이 컸고, 표본이 82건으로 넉넉한 편이라 우연으로 보기는 어렵다. 영등포구 도림동(도림천역)은 보증금은 1,000만원 그대로인데 월세 중앙값이 52.5만원에서 70만원으로 올라 +18.0%였다. 영등포구 당산동6가는 +51.9%로 가장 크게 올랐지만 9월 표본이 16건뿐이고 보증금이 높은 계약 몇 건이 끼어 있어 참고만 하는 게 좋다. 많이 내린 동 중 신정동은 월세 중앙값이 32만원에서 15만원으로, 보증금 중앙값이 3,000만원에서 1,049만원으로 함께 낮아졌다. 9월에 보증금과 월세가 모두 낮은 소형 계약이 많이 신고됐다는 뜻이다. 구로구 고척동은 -28.0%, 송파구 거여동(거여역)은 -40.8%였다. 용산구 한강로2가는 -66.5%로 가장 크게 내렸지만 9월 표본이 15건뿐이라 특정 건물 계약이 몰린 결과일 수 있다.

서울 원룸 월세, 9월에도 동네마다 다르게 움직였다

정리하면 이렇다. 원룸 월세도 3월부터 8월까지 꾸준히 올라 중앙값이 50만원에서 55만원이 됐고, 이 흐름은 '월세 160만원 시대' 보도와 방향이 같다. 다만 보증금까지 합친 환산 주거비로는 상승 폭이 1.8%에 그쳤고, 9월만 떼어 보면 동 단위로는 오른 곳과 내린 곳이 거의 반반이었다. 서울 전체 평균만 보고 '이번에 이사하면 무조건 비싸다'고 판단하기보다, 이사하려는 동네의 최근 계약을 직접 확인하는 편이 정확하다. 같은 구 안에서도 동마다 시세 차이가 큰 이유는 같은 구인데 월세가 7배 차이 칼럼에 정리해뒀다. 마음에 둔 집의 보증금·월세가 주변 실거래와 비교해 적정한지는 가격 판정기로, 회사까지 출퇴근 시간이 얼마나 걸리는지는 통근 시간 검색으로 확인할 수 있다. 9월 계약이 모두 신고되는 다음 달에 같은 기준으로 다시 집계해 이 글을 보완할 예정이다.