용산국제업무지구 기대감, 시세에 반영됐을까 — 용산역 인접권은 30.5% 더 비쌌다

검색량 9,840, 아직 착공 전인데 시세는 어떨까

"용산국제업무지구"는 네이버 키워드도구 기준 월 검색량 9,840건에 달하는 키워드다. 실제 착공 여부와 무관하게 검색량이 꾸준한 만큼, 시세에 어떤 식으로든 영향을 미치고 있는지 궁금해하는 사람이 많다는 뜻이기도 하다. 용산정비창 부지에 국제업무지구를 짓겠다는 개발 계획이 여러 해째 뉴스에 오르내리면서, 아직 착공도 안 된 단계인데 관심도만 높다. 이런 개발 기대감이 이미 주변 원룸·오피스텔 시세에 반영돼 있는지, 용산구 최근 12개월 실거래 10,189건 중 전용 40㎡ 이하 원룸형 월세 3,103건으로 확인해봤다.

용산역 인근이 다른 지역보다 30% 비싸다

정비창 부지와 용산역·신용산역에 가까운 한강로1~3가·원효로1~4가·신계동·문배동·용산동2가(합쳐서 "용산역 인접권") 1,163건의 평균 환산월세는 107만원이었다. 반면 이태원동·후암동·청파동 등 나머지 용산구 지역 1,940건은 82만원으로, 용산역 인접권이 30.5% 더 비쌌다. 개발 기대감이 아직 착공 전 단계인데도 이미 인접 지역 시세에 반영돼 있는 셈이다.

동별로 보면 최대 2.8배 차이

동 단위로 좁혀보면 격차는 더 크다. 원효로2가가 용산구에서 가장 비쌌고 한강로1가·한강로2가·신계동이 뒤를 이었다. 반대로 보광동은 가장 저렴해 원효로2가와 2.8배 차이가 났다. 아래 그래프에는 다음 소제목에서 다룰 이태원동·한남동도 함께 넣었다.

표본은 원효로2가 153건, 한강로1가 75건, 한강로2가 156건, 신계동 30건, 한남동 94건, 이태원동 278건, 보광동 47건이다.

이태원·한남동보다도 비싸다

관심을 많이 받는 이태원동과 한남동도 위 그래프처럼 용산역 인접권 평균(107만원)보다는 저렴했다. 이태원·한남동이 상권·고급 주거 이미지로 유명한 것과 별개로, 순수 원룸형 시세만 놓고 보면 정비창 개발 기대감이 반영된 한강로·원효로 일대가 이미 더 비싸다는 뜻이다. 다만 신계동(30건)·한강로1가(75건)는 표본이 다른 동보다 적은 편이라 절대값보다는 방향성 위주로 참고하는 게 좋다.

최근 6개월, 격차는 더 벌어졌다

12개월치 데이터를 절반으로 나눠 최근 6개월(2026년 4~9월)과 이전 6개월(2025년 10월~2026년 3월)을 비교하면, 두 지역 모두 올랐고 격차도 29.5%에서 31.5%로 소폭 더 벌어졌다.

두 시기 모두 표본이 충분한 편이다. 개발 기대감이 시세에 이미 반영된 정도가 시간이 지나며 오히려 더 커지고 있다는 뜻으로 읽을 수 있다 — 다만 6개월 단위 비교라 한두 분기의 변동을 넘어선 장기 추세인지는 앞으로 더 지켜볼 필요가 있다.

인접권은 오피스텔 비중이 5배 높다

용산역 인접권과 나머지 지역의 건물 유형 구성도 크게 다르다. 인접권 원룸형 거래 중 오피스텔 비중은 54.7%로 절반을 넘지만, 나머지 지역은 10.3%에 그친다 — 5배 넘게 차이 난다. 평균 건축연도도 인접권이 2009.3년, 나머지가 1999.1년으로 10년 넘게 차이가 났다. 정비창 개발 기대감을 타고 신축 오피스텔이 먼저 들어선 지역이 인접권에 몰려 있고, 그만큼 시세도 함께 밀어 올려진 것으로 볼 수 있다. 반대로 나머지 지역은 여전히 90년대 준공 매물 비중이 높아, 같은 용산구 안에서도 재건축·재개발 단계가 완전히 다른 두 지역이 섞여 있는 셈이다. "용산구 원룸"이라고 뭉뚱그려 찾기보다, 신축·구축 중 어느 쪽을 원하는지에 따라 검색 범위를 좁히는 게 효율적이다. 오피스텔과 빌라 시세를 직접 비교한 칼럼에서 확인한 "오피스텔이 36% 더 비싸다"는 결론과 겹쳐 보면, 용산역 인접권의 프리미엄 상당 부분이 건물 유형 구성 차이에서도 나온다고 볼 수 있다.

면적대별로 봐도 인접권이 다 비싸다

혹시 인접권에 유독 넓은 매물이 몰려 있어서 평균이 높게 나온 건 아닌지 확인하기 위해 전용면적을 3구간으로 나눠봤다. 괄호 안은 표본이다.

세 구간 모두에서 인접권이 20~36% 더 비싸, 면적 구성 차이로 설명되는 격차가 아니라는 게 다시 한번 확인된다. 표본도 모든 구간에서 200건 이상 확보돼 있어 특정 매물 몇 건의 영향으로 보기도 어렵다.

용산은 유독 전세 비중이 높다

용산구 원룸형(전용 40㎡ 이하) 전체 6,291건 중 전세 계약은 3,187건으로 50.7%에 달했다. 절반이 넘는 계약이 전세라는 뜻이라, 월세만 찾는 사람 입장에서는 실제 체감 매물 수가 통계상 거래 건수보다 훨씬 적을 수 있다. 서울·성남 28개 지역 평균 원룸형 전세 비중이 20.8%(소형 아파트 vs 원룸 비교 칼럼 참고)인 것과 비교하면 두 배 넘게 높은 수치다. 개발 기대감이 있는 지역일수록 임대인이 보증금을 목돈으로 확보해두려는 유인이 크거나, 재건축·재개발 이주 수요와 맞물려 전세 매물이 더 많이 나오는 것으로 추정된다. 월세 매물만 찾고 있다면 용산구는 상대적으로 선택지가 좁을 수 있다는 뜻이기도 하니, 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전환율 계산기로 직접 따져보는 게 도움이 된다.

원효로2가가 가장 많이 올랐다

12개월 데이터를 절반으로 나눠 동별 변화를 보면, 가장 비쌌던 원효로2가의 상승폭이 가장 컸다. 이태원동·한강로2가·보광동은 그보다 덜 올랐다.

보광동은 표본이 18~29건으로 적어 방향성만 참고하는 게 좋다. 이미 가장 비쌌던 원효로2가가 가장 가파르게 오르고 있다는 점은, 개발 기대감이 여전히 상위 지역에 더 강하게 반영되고 있다는 신호로 볼 수 있다. 착공 전 단계에서도 이 정도로 시세가 움직이는 걸 보면, 실제 착공·개발이 가시화될 때는 격차가 더 벌어질 가능성도 염두에 둘 만하다. 반대로 개발이 지연되거나 무산되는 시나리오에서는 이미 반영된 프리미엄이 조정될 위험도 함께 감안해야 한다.

인접권 안에서도 건물 나이가 다르다

용산역 인접권 안에서도 오피스텔 비중이 절반을 넘다 보니 자연히 신축 건물 비중이 높아졌다. 평균 건축연도가 나머지 지역보다 10년가량 앞선다는 건, 그만큼 최근 10년 사이 이 일대에 새 건물이 집중적으로 들어섰다는 뜻이기도 하다. 반대로 나머지 용산구 지역은 준공 20년이 훌쩍 넘는 건물이 여전히 시장의 중심을 이루고 있어, 같은 용산구라는 이름 아래 사실상 서로 다른 두 개의 부동산 시장이 공존하는 셈이다. 개발 기대감이 신축 공급을 먼저 끌어들이고, 신축 공급이 다시 평균 시세를 밀어 올리는 흐름이 이 데이터 안에 함께 담겨 있다.

용산구 전체가 이미 서울 평균보다 29% 비싸다

용산역 인접권만이 아니라 용산구 전체(최근 6개월, 1,300건)를 서울 25개구+성남 3개구 전체 평균(97,011건, 75.7만원)과 비교해도 용산구는 97.9만원으로 29.3% 더 비쌌다. 용산구는 인접권·비인접권을 통틀어 이미 서울 평균을 크게 웃도는 고가 지역이라는 뜻이고, 그 안에서도 정비창 개발 기대감이 있는 한강로·원효로 일대가 한 번 더 프리미엄을 얹은 구조다. "용산이라서 비싸다"와 "정비창 개발 기대감 때문에 더 비싸다"는 서로 다른 층위의 이야기라는 걸 데이터가 겹겹이 보여주는 셈이다.

앞서 다룬 용산구 비교와 다른 점

용산구는 같은 구 안 동별 월세 격차 칼럼에서 용산동5가(한남더힐 포함)와 신창동을 비교해 21배 차이를 확인한 적이 있는데, 그 수치는 아파트를 포함한 전체 평균이라 초고가 단지 영향을 크게 받는다. 이번엔 전용 40㎡ 이하 원룸형만 골라 비교했기 때문에, 실제 자취방을 구하는 사람에게 더 의미 있는 비교에 가깝다. 용산 지역 자취방을 알아보고 있다면 가격 판정기로 지금 보고 있는 매물이 어느 수준인지 바로 확인할 수 있다.