서울 아파트 1년 이하 월세 계약, 8월 15%까지 늘었다가 9월 9.9%로 꺾였다 — 재계약은 그대로

1년 단위 계약이 늘었다는데, 서울 아파트 신규 월세는 8월까지 12%에서 15%로 올랐다가 9월에 꺾였다

보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세가 늘고, 1년 단위로 짧게 계약하거나 조건을 붙여 재계약하는 경우가 많아졌다는 이야기가 가을 부동산 기사에 자주 나온다. 이 말이 서울 아파트 계약서에서도 확인되는지 국토교통부 실거래 신고의 계약기간 항목으로 세어봤다. 결과는 부분적으로 맞았다. 신규 월세 계약 중 1년 이하 비중은 3~5월 12.0%에서 8월 15.4%까지 올랐지만 9월에는 9.9%로 내려왔고, 재계약에서는 전세가 오히려 줄었고 월세는 소폭 오르내리는 수준이었다. 분석 대상은 2026년 3월부터 9월까지 서울 25개 구 아파트 전월세 계약이다. 실거래 신고에는 계약 시작 연월과 종료 연월이 함께 기록돼 있어서, 두 값을 빼면 계약 기간을 개월 수로 구할 수 있다. 1년 이하는 계약 기간이 12개월 이하인 경우를 말하고, 신고된 값이 없는 계약은 제외했다. 서울의 단기 계약 전반은 단기임대 칼럼에서 이미 살펴봤으므로, 이번에는 월별로 얼마나 늘었는지에 초점을 맞춘다.

신축 임대 단지를 빼고 비교했다

2025년 이후 준공된 신축 단지는 입주 직후 임대 계약이 같은 조건으로 한꺼번에 신고되고, 대부분 2년 계약이라 1년 이하 비중을 낮춰 보이게 만든다. 9월에 신축 아파트 신규 월세 계약이 764건이나 들어온 것도 그런 사례다. 그래서 신축을 제외한 아파트만 비교했다. 신축을 빼면 3~5월 비중이 12.0%로, 신축을 포함했을 때(약 11.6%)보다 조금 높아진다. 아래 표는 월별로 계약을 네 종류로 나눠 1년 이하 비중을 보여준다. 신규와 갱신, 전세와 월세로 나눈 것이다.

표를 가로로 읽으면 신규 월세만 7월과 8월에 눈에 띄게 올랐다. 신규 전세는 거의 1%대로 움직이지 않았고, 갱신 전세는 3월 4.8%에서 8월 3.4%로 오히려 낮아졌다. 전세는 대부분 2년 계약이라는 관행이 그대로 유지되고 있다는 뜻이다.

신규 월세는 8월에 15.4%까지 올랐다가 9월에 9.9%로 내려왔다

1년 이하 계약은 3~6월에 12.0~12.2%로 안정적이다가 7월 13.6%, 8월 15.4%로 올랐다. 다만 9월 신고분에서는 9.9%로 3~6월보다도 낮아졌다. 방향이 갑자기 바뀐 것인데, 신고가 덜 들어와서 생긴 착시일 수 있어 확인해봤다. 9월 1~7일에 체결된 신규 월세 975건은 신고 기한이 거의 끝난 계약인데, 이 가운데 1년 이하는 11.0%였다. 같은 기간 8월 1~7일은 694건 중 18.2%였다. 9월 초 계약만 봐도 8월보다 확실히 낮으니, 9월 하락이 신고 지연 때문만은 아니라고 볼 수 있다. 7~8월이 여름 방학 이사철 효과로 높았던 것일 수 있지만, 올해 한 해의 데이터만 있어 이 해석은 추정에 머문다.

대부분은 6개월짜리가 아니라 딱 1년짜리다

1년 이하 계약의 정체를 더 들여다보면 대부분 정확히 12개월이다. 신규 월세 중 정확히 12개월 계약은 3~5월 9.2%, 7~8월 11.1%, 9월 7.2%였다. 11개월 이하는 3~5월 2.8%, 7~8월 3.3%, 9월 2.7%, 6개월 이하는 1.5%, 2.0%, 1.7%였다. 월별로 달라진 것은 거의 전부 12개월 계약의 비중이었다. 그러니 "짧은 단기 임대가 늘었다"기보다 "2년 대신 1년으로 계약하는 사람이 늘었다"에 가깝다. 같은 조건으로 1년 후 갱신할 때 보증금이나 월세를 조정하는 기회를 집주인이 한 번 더 가지는 구조여서, 세입자 입장에서는 계약갱신청구권 칼럼에서 다룬 인상 제한과 함께 계약 기간도 꼼꼼히 봐야 한다.

재계약에서는 1년 이하 비중이 늘지 않았다

기사에서 말하는 "조건부 재계약"은 재계약 시 1년씩 짧게 연장하는 경우를 뜻한다. 신고 데이터로는 갱신 계약의 기간이 1년 이하인지를 볼 수 있다. 아파트 갱신 월세는 3월 7.0%에서 8월 8.4%로 소폭 올랐다가 9월 5.9%로 떨어졌고, 갱신 전세는 4.8%에서 3.4%로 낮아졌다. 즉 재계약이 늘고 있는 것은 사실이지만(9월 갱신계약 급증 칼럼에서 확인), 재계약 기간이 1년으로 짧아졌다는 증거는 이 데이터에서 나오지 않는다. 전세 재계약의 대다수는 여전히 2년이다. 신규 월세에서 보이는 1년 계약 증가가 월세 시장의 특성인지, 일시적 현상인지는 앞으로 몇 달 더 지켜봐야 알 수 있다.

유형별로는 오피스텔이 원래 1년 계약이 흔하다

아파트에서 1년 이하 비중이 12~15%라는 것을 다른 유형과 비교하면 위치가 보인다. 신축 단지를 뺀 신규 월세 기준이다.

오피스텔은 신규 월세 두 건 중 한 건이 1년 이하여서 이 유형에서는 1년 계약이 표준에 가깝다. 오피스텔 월세 시세 자체는 오피스텔과 빌라 시세 비교 칼럼에서 확인할 수 있다. 가장 눈에 띄는 변화는 단독다가구로, 3~5월 18.2%에서 8월 27.5%까지 올랐다가 9월 20.6%로 내려왔다. 모든 유형에서 8월에 정점을 찍고 9월에 내려온 모양이 같다는 점은, 이 변화가 개별 단지보다 시장 전체의 계절적 요인에 가까움을 시사한다.

구별로는 강북·중구·마포·서대문에서 1년 계약이 크게 늘었다

서울 안에서도 편차가 컸다. 신축을 뺀 아파트 신규 월세 중 1년 이하 비중을 3~5월과 7~8월로 나눠 비교했다. 강북구는 26.5%에서 41.4%로 14.9%포인트, 중구는 21.3%에서 32.1%로 10.8%포인트 올랐다.

마포구는 13.1%에서 22.8%로 올랐고 서대문구는 12.3%에서 19.6%로 올랐다. 반대로 도봉구는 10.6%에서 7.2%로 내렸다. 강북구는 3~5월 219건, 7~8월 133건이어서 표본이 크지 않다. 7~9월 수유동 신규 월세 52건 중 38건(73%)이 1년 이하였고, 이런 몇몇 단지가 구 전체 숫자를 끌어올렸을 수 있다. 수준 자체는 종로구가 3~9월 35.0%로 서울에서 가장 높았고(460건), 강북구 31.1%, 중구 25.7%가 뒤를 이었다.

마포구 상암동에서는 무보증 월세가 1년 계약 비중을 끌어올렸다

마포구 상암동은 7~8월 1년 이하 비중이 62.7%로, 3~5월 18.2%에서 44.5%포인트나 뛰었다. 3~5월 80건 이상, 7~8월 60건 이상 쌓인 동 가운데 서울에서 가장 큰 변화였다. 7~8월 상암동 신규 월세 67건 중 42건이 1년 이하였다. 이 계약들의 특징은 보증금이 0원이라는 점이다. 3~9월 상암동 아파트 신규 월세 269건 중 77건(28.6%)이 보증금 없이 월세만 내는 계약이었고, 77건 모두 계약기간이 12개월 이하였다. 같은 2006년 준공 단지에서 전용 84㎡ 월세 363만원, 전용 49㎡ 월세 235만원이나 215만원, 전용 117㎡ 월세 482만원 같은 동일한 조건이 반복해서 나타났다. 신고 원본에 단지명이 없어서 어느 단지인지는 특정할 수 없지만, 단기 임대를 운영하는 단지로 추정된다. 무보증원룸 칼럼에서 다룬 무보증 월세와 같은 구조다. 상암동 한 곳만 빼도 서울 아파트 신규 월세의 1년 이하 비중은 7월 13.2%, 8월 15.1%로 거의 같다. 상암동의 변화가 극적이지만 서울 전체 증가분을 설명하지는 못한다는 뜻이다. 이 일대를 지나는 디지털미디어시티역 통근권에서 월세를 구하는 사람은 계약 기간과 보증금 조건이 같은 동네에서도 극단적으로 다를 수 있다는 점을 알아두면 좋다.

1년 계약을 제안받았을 때 확인할 것

1년 계약서에 서명하는 것이 곧 불리한 것은 아니다. 주택임대차보호법상 계약 기간을 2년 미만으로 정해도 임차인은 2년을 주장할 수 있고, 갱신요구권도 1회 행사할 수 있다. 다만 2년을 주장하지 않고 1년 계약을 이어가면 1년마다 조건을 다시 협상하게 되니, 지금 조건이 시세 대비 어떤 수준인지 먼저 확인해두는 편이 안전하다. 내가 보는 월세가 비싼지는 가격판정기에 입력해 같은 동네 실거래와 비교해볼 수 있다. 계약 종료 시점에 청구권으로 갱신할지, 새로 구할지는 재계약 계산기로 5% 인상 시 보증금과 월세가 얼마가 되는지 계산해 비교하면 판단이 쉽다. 갱신 시 실제 인상률이 5%에서 어떻게 움직이는지는 앞선 칼럼에서 정리했다.

데이터의 범위와 한계

이 칼럼은 국토교통부 전월세 실거래 신고(2026년 3~9월) 중 서울 25개 구 아파트를 계약 기간이 신고된 것만 집계했다. 1년 이하는 계약 시작과 종료 연월의 차이가 12개월 이하인 경우다. 신고 원본에는 계약 기간이 "연월" 단위로만 기록돼 있어 일 단위 오차가 있을 수 있다. 2025년 이후 준공 신축 단지는 입주 임대 물량이 한꺼번에 신고되기 때문에 제외했다. 9월은 신고 기한이 끝나지 않은 중간 집계이고, 9월 초 계약으로 보정해도 후반 계약이 어떻게 달라질지는 알 수 없다. 올해 한 해 데이터라서 7~8월 증가가 계절 효과인지 추세 변화인지는 구분하지 못했다. 보도에서 말하는 "조건부 재계약"이 실제로 어떤 조건을 뜻하는지는 신고 데이터에 나오지 않아 확인할 수 없다.