단기임대, 1년 이하 계약이 실제로 얼마나 될까 — 얼마나 더 비쌀까

단기임대, 1년 이하 계약이 실제로 얼마나 될까

"단기임대", "단기월세" — 전근이나 파견, 계약직처럼 2년을 다 채우기 어려운 사정으로 검색하는 사람이 많은 키워드다. 그런데 국토부 실거래가에는 계약기간을 직접 알려주는 항목(계약 시작~종료 연월)이 있다는 걸 아는 사람은 많지 않다. 출근컷은 이 항목으로 서울 25개 자치구와 성남시 3개 구(수정·중원·분당)의 아파트·오피스텔·연립다세대·단독다가구 최근 12개월(2025년 10월~2026년 9월) 월세 계약 417,389건의 실제 계약기간을 전부 계산해봤다.

표준은 2년, 그런데 33건 중 1건은 1년 이하다

계약 대부분(75.0%, 313,220건)은 22~26개월, 즉 통상적인 2년 계약이었다. 딱 12개월(1년) 계약도 19.9%(83,146건)나 됐다. 그리고 11개월 이하 진짜 '단기' 계약도 2.97%(12,400건) 있었다 — 전체로 보면 적어 보이지만, 33건 중 1건꼴로 실제 존재한다는 뜻이다. 이전 계약갱신청구권 인상률 칼럼에서 다룬 종전 계약 항목과 마찬가지로, 이 계약기간 항목도 지금까지 출근컷 칼럼이 쓴 적 없는 데이터였다.

단기 계약이 몰리는 곳: 대학가·고시촌·업무지구

단기 계약 비중이 가장 높은 구는 동대문구였고, 강남구·서대문구·동작구·종로구가 뒤를 이었다. 반대로 중랑구와 은평구는 비중이 가장 낮았다.

경희대·외대가 있는 동대문구, 연세대·이대가 있는 서대문구, 중앙대·노량진 고시촌이 있는 동작구처럼 대학가·수험가가 상위권에 몰려 있고, 강남역이 있는 강남구는 주재원·단기 파견 수요가 섞였을 가능성이 있다. 광진구·송파구·도봉구도 모두 1.8%대로 단기 계약 비중이 낮은 편이었다.

그래서 단기 계약은 얼마나 더 비쌀까

전체로 보면 단기(11개월 이하) 계약의 중위 월세는 68만원, 표준 2년 계약은 53만원으로 28% 더 비쌌다. 구 단위로 뜯어보면 편차가 크다. 송파구는 단기 쪽이 83% 더 비싸 격차가 가장 컸고, 동작구와 관악구는 오히려 단기가 더 저렴했다.

주택유형별로도 단기 계약 비중이 다르다

같은 12개월 표본을 주택유형별로 나눠보면, 오피스텔이 3.71%(50,050건 중 1,858건)로 단기 계약 비중이 가장 높았다. 단독다가구가 3.13%로 뒤를 이었고, 연립다세대는 1.98%, 아파트는 1.74%로 가장 낮았다. 오피스텔은 회사 명의 계약이나 단기 파견 수요가 상대적으로 더 많이 몰리는 주택유형으로 알려져 있는데, 이번 계약기간 데이터로도 그 경향이 확인된 셈이다. 반대로 아파트는 2년 이상 장기 거주를 전제로 계약하는 경우가 많아 단기 계약 자체가 드물다. 최근 6개월(2026년 3~8월) 28개 구 실거래 325,481건 중 계약기간이 확인된 건은 98.3%(319,810건)로, 이번 비교가 특정 유형에 편중되지 않은 고른 표본을 바탕으로 했다는 점도 함께 밝혀둔다.

11개월짜리 계약이 유독 많다

단기(11개월 이하) 계약 7,819건을 개월 수별로 쪼개보면 고르게 분포하지 않는다. 11개월짜리가 32.0%로 압도적으로 많고, 6개월(15.3%)·3개월(12.6%)이 뒤를 이었다.

4개월·7개월·8개월처럼 어중간한 기간은 상대적으로 드물었다. 11개월이 유독 많은 건 우연이 아닐 가능성이 크다 — 주택임대차보호법상 세입자는 2년 미만 계약이라도 2년을 주장할 수 있는 권리가 있는데, 계약서상 기간을 1년(12개월)이 아니라 11개월로 못박아두면 "단기 계약"이라는 의도를 더 명확히 드러낼 수 있어, 임대인이 관행적으로 11개월을 선택하는 경우가 있는 것으로 보인다. 3개월·6개월처럼 딱 떨어지는 분기 단위 계약이 많은 것도 파견·연수처럼 정해진 기간 동안만 머무는 수요와 맞물린 것으로 해석된다. 다만 이 계약기간 항목 자체가 계약 종료 시점을 정확히 예측한 값이 아니라 계약서에 기재된 시작~종료 연월이라, 실제로는 중도에 재계약되거나 연장되는 경우까지는 이번 집계에 반영하지 못했다는 한계도 있다.

신축일수록 단기 계약이 살짝 더 많다

오피스텔·연립다세대(건축년도 확인 가능 119,270건)를 건축연차로 나눠 단기 계약 비중을 다시 보면, 신축(5년 이하)이 2.98%(21,454건 중)로 가장 높았고 중간 연차(6~25년)가 2.77%(82,288건 중), 구축(26년 이상)이 1.89%(15,528건 중)로 가장 낮았다. 격차가 크지는 않지만 일관된 방향이다 — 신축 건물일수록 최신 시설을 원하는 단기 체류 수요(파견·출장·리모델링 중 임시 거주 등)를 더 많이 받아들이는 것으로 보이고, 오래된 건물은 애초에 장기 거주자 위주로 임대되는 경향과 맞물린다.

새로 뜨는 업무지구는 사정이 다르다

성수역·마곡나루역·문정역 인근 동네를 최근 6개월(2026년 3~8월) 기준으로 따로 떼어보니 결과가 흥미로웠다. 성수동1가는 계약기간이 확인되는 1,062건 중 단기 계약이 3.4%로 전체 평균과 비슷했는데, 단기 중위 월세가 표준 2년 계약보다 오히려 32.7% 저렴했다. 마곡동과 문정동도 단기 쪽이 더 쌌고, 성수동2가만 두 계약이 거의 같았다.

단기 계약을 알아보고 있다면

단기 계약은 흔치 않은 만큼 매물을 찾기도 더 어렵다는 뜻이다. 대신 위 데이터를 참고하면 우선순위를 정하는 데 도움이 된다. 동대문구·서대문구·동작구·종로구처럼 단기 계약 비중 자체가 높은 지역은 그만큼 매물을 만날 확률도 더 높다. 다만 강서구·송파구처럼 단기 프리미엄이 큰 지역이라면, 계약 기간을 1년 이상으로 늘려 월세를 낮추는 협상이 가능한지 먼저 확인해볼 만하다. 주택유형까지 함께 고려한다면, 단기 계약을 구할 확률 자체는 오피스텔이 가장 높고 아파트가 가장 낮다는 점도 참고할 만하다 — 파견·전근처럼 짧은 기간만 머물 계획이라면 오피스텔 매물 위주로 알아보는 편이 매물을 만날 가능성을 높여주고, 신축 건물일수록 단기 계약을 받아들이는 임대인이 조금 더 많다는 점도 함께 참고할 만하다. 계약서에 정확히 "11개월"이라고 적혀 있다면 임대인이 단기 계약임을 명확히 하려는 의도일 수 있으니, 갱신 가능 여부를 미리 확인해두는 게 좋다. 반대로 성수동·마곡동·문정동처럼 신흥 업무지구 인근에서 단기 계약을 알아보고 있다면, 오히려 표준 2년 계약보다 저렴한 매물을 만날 수도 있다는 점을 기억해두면 협상에서 불리한 조건을 지레짐작할 필요가 없다. 매물이 자주 나오는 동네를 미리 알아두고 싶다면 자치구별 매물 유동성 비교 칼럼도 함께 참고하면 좋다. 보증금 없이 월세만 내는 조건까지 함께 고려하고 있다면 무보증원룸 실태 확인 칼럼도 도움이 된다. 계약 기간이 애매하게 적혀 있거나 구두로만 "짧게 살아도 된다"는 약속을 받았다면, 계약서에 실제 종료 연월을 명시해두는 것이 나중에 계약 해지·보증금 반환 과정에서 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다. 지역별 최신 실거래 시세는 동네 시세 전체보기에서 확인할 수 있다.