서울 자치구 매물 유동성 비교 — 거래 활발한 구 vs 뜸한 구

구 전체로 보면 매물이 잘 나오는 곳은 어디일까

출근컷은 앞서 5대 업무지구 통근권 동네의 매물 나오는 빈도를 동 단위로 비교한 적이 있다. 이번엔 범위를 서울 전체 25개 자치구로 넓혀, 최근 3개월 실거래 신고 건수를 구 단위로 다시 비교해봤다(직전 3개월 대비 증감도 함께 계산했다). 거래가 잦다는 건 그만큼 매물이 자주 나오고 시세 비교도 쉽다는 뜻이라, 이사 시기를 가늠할 때 참고할 만하다.

거래가 가장 활발한 구 TOP5

실거래 건수가 가장 많은 구는 송파구(9,702건)였다. 강서구·강남구·관악구·영등포구가 뒤를 이었다(전체 순위는 아래 표에 정리했다). 흥미로운 점은 강남역이 있는 강남구처럼 시세가 비싼 구도 거래량 상위권에 들어 있다는 것 — 비싸다고 매물이 안 나오는 건 아니라는 뜻이다.

거래가 가장 뜸한 구 TOP5

반대로 거래가 가장 적었던 구는 종로구(1,843건)였다. 중구·도봉구·강북구·용산구가 뒤를 이었다. 종로구·중구는 서울 원도심이라 원룸·오피스텔 자체 재고가 상대적으로 적고, 도봉구·강북구는 서울 외곽 주거지 특성상 임대차 회전율이 낮은 편으로 풀이된다.

5대 업무지구가 속한 구는 어디쯤일까

강남구(TOP3)·가산디지털단지가 있는 금천구(3,596건, 중하위권)·사당역이 있는 동작구(4,861건, 중위권)·여의도역이 있는 영등포구(TOP5)·판교역 인근 성남시 분당구(4,934건, 서울 중위권과 비슷한 수준)로 제각각이다. 강남·여의도처럼 매물이 활발히 나오는 업무지구가 있는가 하면, 금천구처럼 거래 자체는 상대적으로 적은 곳도 있다 — 가산디지털단지 통근을 고려 중이라면 매물이 나왔을 때 비교적 빠르게 움직이는 게 유리할 수 있다.

최근 3개월, 25개 구가 전부 거래량이 줄었다

이번에 구별 데이터를 다시 뜯어보다가 눈에 띈 게 있다. 최근 3개월(2026년 7~9월) 거래 건수를 직전 3개월(2026년 4~6월)과 비교했더니, 서울 25개 구 전부가 예외 없이 감소했다 — 평균 감소율은 -19.7%다. 심지어 거래가 가장 활발한 송파구도 최근 3개월 거래가 직전 대비 27.8% 줄었고(13,446건 → 9,702건), 강남구도 26.3% 줄었다(10,177건 → 7,499건). 25개 구가 동시에 이 정도 규모로 줄어드는 건 실제로 자취방 수요가 급감했다기보다, 국토부 실거래가 시스템이 계약 체결 후 최대 30일까지 신고를 받아주는 구조라서다. 즉 가장 최근 달일수록 아직 신고되지 않은 거래가 남아 있어 통계가 일시적으로 낮게 잡히는 "신고 지연" 효과가 25개 구 전체에 걸려 있다고 보는 게 합리적이다. 이 칼럼의 최근 3개월 수치도 이 지연 효과를 어느 정도 포함하고 있다는 뜻이라, 최근 1~2개월 통계만 떼어 "이 동네는 거래가 없다"고 단정하는 건 주의해야 한다.

그래도 구별 감소폭 차이는 의미가 있다

모든 구가 줄었다는 전제하에, 그 감소폭이 유난히 작거나 큰 구는 신고 지연 외에 다른 요인이 있을 가능성이 있다. 감소폭이 가장 작았던 구는 종로구(-2.8%, 1,897건→1,843건)와 동대문구(-6.9%, 5,799건→5,398건)였다 — 원래 거래량 자체가 적어 등락폭이 상대적으로 완만하게 나타난 것으로 보인다. 반대로 감소폭이 가장 컸던 구는 도봉구(-28.1%, 3,140건→2,258건)와 송파구(-27.8%)였다. 5대 업무지구 인근 구 중에서는 강남구(-26.3%)의 감소폭이 가장 컸고, 영등포구(-23.4%)·동작구(-23.2%)가 뒤를 이었으며, 금천구(-15.2%)는 상대적으로 감소폭이 작은 편이었다.

관악구 6,514건 중 절반은 신림동 한 곳이다

구 전체 거래량이 많다고 해서 그 구 안의 모든 동에 골고루 매물이 나오는 건 아니다. 동 단위로 다시 뜯어보면, 관악구는 개별 페이지 자격(최근 3개월 8건 이상)을 얻은 동이 신림동·봉천동·남현동 3곳뿐인데, 이 중 신림동 한 곳이 구 전체 거래(6,514건)의 절반 가까이를 차지한다. 금천구도 독산동 한 곳(구 전체 3,596건 중)에 쏠려 있고, 노원구(상계동)·도봉구(창동)·강북구(수유동)도 특정 동 하나에 거래가 몰린 구조다.

이 구들은 법정동 자체가 몇 개 안 되는 데다 그 안에서도 오피스텔·다세대가 특정 동네에 몰려 있어, 구 전체 통계를 볼 때도 사실상 그 동네 하나의 시세·거래량을 보는 것과 크게 다르지 않다는 뜻이다.

반대로 동이 많고 고르게 퍼진 구도 있다

반대로 성동구는 개별 페이지 자격을 얻은 동이 17곳이나 되는데도 가장 거래가 많은 행당동조차 구 전체의 12.1%에 그쳐, 이번에 확인한 25개 구 중 쏠림이 가장 적었다(위 그래프 아래쪽). 용산구(30개 동)·성북구(37개 동)·송파구(13개 동)도 마찬가지로 여러 동에 거래가 고르게 분산돼 있었다. 특히 성북구·종로구(34개 동)·중구(31개 동)·용산구·영등포구(30개 동)는 서울에서 법정동 개수가 가장 많은 구들이기도 해서, 한 동네를 콕 집어 시세를 판단하기보다 인접한 여러 동을 함께 비교해보는 편이 유리하다. 이런 구는 거래가 여러 동으로 나뉜 만큼 특정 동 하나가 유독 저렴해 보이더라도 표본이 적어서인지, 실제로 저렴한 건지 이웃 동과 비교해보는 습관이 필요하다. 이런 구에서 자취방을 구한다면 동네 시세 전체보기에서 인접 동 여러 곳을 나란히 열어보는 걸 추천한다.

서울 25개 구 전체 순위

지금까지 상위·하위 5곳만 짚었는데, 서울 25개 구 전체 순위는 다음과 같다(최근 3개월 건수, 증감률은 직전 3개월 대비 최근 3개월 기준).

관심 있는 구가 이 순위에서 어디쯤인지 확인해두면, 매물이 나왔을 때 얼마나 빨리 움직여야 할지 감을 잡는 데 도움이 된다.

거래량이 적다고 나쁜 동네는 아니다

앞서 살펴본 대로 관악구·금천구처럼 특정 동 하나에 거래가 쏠린 구는 그 동네만 빼면 나머지 지역의 매물 정보가 상대적으로 부족할 수 있다는 점도 참고하면 좋다. 거래 건수가 적은 구가 꼭 인기 없는 동네라는 뜻은 아니다. 종로구·중구처럼 원룸·오피스텔 재고 자체가 적은 원도심이거나, 도봉구·강북구처럼 한 번 자리 잡으면 오래 사는 주거 안정형 동네일 수도 있다. 다만 실거주자 입장에서는 "매물이 자주 안 나오는 동네"라는 사실 자체가 실용적인 정보다 — 관심 지역이 거래 뜸한 구에 속한다면, 마음에 드는 매물을 봤을 때 결정을 미루지 않는 편이 좋고, 그 구 안에서도 특정 동에 거래가 몰려 있는지까지 함께 확인해두면 매물을 찾는 범위를 더 효율적으로 좁힐 수 있다. 지역별 최신 거래 현황은 동네 시세 전체보기에서 확인할 수 있고, 자치구 단위 시세 순위는 서울 자치구 원룸 시세 순위 칼럼에서 함께 확인할 수 있다.