전세대출 금리 6%면 월세가 이득? 서울 아파트 613개 조건 중 574개는 월세가 쌌다, 분기점은 4.5%

전세대출 금리 6%면 월세가 이득일까 — 서울 아파트 613곳 비교에서는 574곳이 월세 승

뉴시스는 9월 초 "전셋값 7억인데 대출금리 6%…세입자들 월세로 내몰린다"는 기사에서 전세대출 2억원을 연 6%로 빌리면 한 달 이자가 100만원이라고 계산했다. 주요 은행의 2년 고정형 전세대출 금리가 4.01~6.61%까지 벌어졌다는 내용도 함께 전했다. 이 계산을 서울 아파트 실거래로 직접 해봤다. 금리를 6%로 놓으면 같은 동네·비슷한 면적·비슷한 연식 613곳 중 574곳(93.6%)에서 월세가 전세 이자보다 쌌고, 월세와 전세 이자가 같아지는 금리, 즉 손익분기 금리의 중앙값은 4.5%였다. 비교 대상은 국토교통부 실거래 신고의 2026년 4~9월 서울 아파트 신규 계약 중 전용 59~85㎡ 계약이다. 전세 이자를 월 단위로 환산해 같은 집 조건의 월세와 맞대본 것으로, 금리가 어느 선을 넘으면 월세가 이득으로 바뀌는지가 핵심 질문이다. 전세·월세 유불리 칼럼을 비롯한 앞선 칼럼들이 법정 전환율 5.5%를 기준으로 삼았다면, 이번에는 금리를 바꿔가며 손익분기점을 직접 찾았다.

같은 동·같은 면적·비슷한 연식 칸끼리 비교했다

전세와 월세를 단순 평균으로 비교하면 서로 다른 집을 비교하게 된다. 그래서 법정동, 전용면적 5㎡ 단위, 준공 연도 5년 단위가 같은 계약을 한 칸으로 묶고, 그 칸 안에 전세 5건 이상과 월세 5건 이상이 모두 있는 경우만 골랐다. 이렇게 걸러진 칸이 613개, 계약은 모두 18,124건(전세 9,457건, 월세 8,667건)이다. 칸마다 전세 보증금 중앙값, 월세 계약의 보증금 중앙값과 월세 중앙값을 구해 월 부담을 계산했다. 전세는 보증금 전액에 금리를 곱해 12로 나눈 값이 월 이자다. 월세는 월세에 보증금에 대한 이자를 더한 값이다. 보증금도 같은 금리로 빌린다고 가정했기 때문에, 금리가 오를수록 보증금이 큰 쪽(전세)의 부담이 더 빠르게 커진다. 월세를 전세로 환산하는 원리와 법정 전환율은 전월세 전환율 계산기에서 직접 바꿔볼 수 있다.

금리가 4%일 때는 비긴다, 6%가 되면 월세가 앞선다

금리를 3%에서 7%까지 바꿔가며 월세가 더 싼 칸이 몇 개인지 세어봤다. 3%에서는 613칸 중 46칸(7.5%)만 월세가 쌌고, 4%에서도 143칸(23.3%)이었다. 5%가 되자 443칸(72.3%)으로 뛰었고, 6%에서는 574칸(93.6%), 7%에서는 602칸(98.2%)이 됐다.

그래프의 기울기가 가장 가파른 구간은 4%에서 5% 사이다. 이 구간에서 월세가 싼 칸이 23%에서 72%로 한 번에 늘었다. 금리가 1%포인트 오르는 것만으로 유불리가 뒤집히는 칸이 이렇게 많다는 뜻이다. 아래 표는 칸마다 구한 월 부담의 중앙값으로, 금리에 따라 전세와 월세의 월 비용이 어떻게 벌어지는지 보여준다.

금리가 4.5%일 때 두 부담은 사실상 같고, 6%에서는 전세 쪽이 월 55만원 더 나간다. 금리가 3%라면 반대로 전세가 월 54만원 유리하다는 점에서, 금리 수준 자체가 전세와 월세의 우열을 뒤집는 변수다. 전세 이자 350만원은 7억원 보증금에 6%를 곱해 12로 나눈 값이다.

손익분기 금리는 중앙값 4.5%, 절반은 4.0~5.1%에 몰려 있다

칸마다 월세와 전세 이자가 같아지는 금리를 구하면, 중앙값이 4.5%, 하위 4분의 1이 4.0%, 상위 4분의 1이 5.07%였다. 대출 금리가 이 값보다 높으면 월세가 유리하고, 낮으면 전세가 유리하다. 613칸 중 절반이 4.0~5.1%에 모여 있으므로, 금리가 5%를 넘기면 대다수 동네에서 월세 쪽이 낫다는 결론이 나온다. 지난번 실제 전환율 역산 칼럼은 전국 동 단위 평균으로 시장 전환율 중앙값이 4.0%라고 했다. 이번에는 서울 아파트 전용 59~85㎡를 같은 조건끼리 맞대서 4.5%가 나왔다. 집계 범위와 방식이 달라 직접 비교할 숫자는 아니지만, 둘 다 법정 상한 5.5%보다 낮다는 점은 같다. 구 단위 전월세 유불리 칼럼이 5.5% 기준으로 28개 구 전부 월세가 낫다고 한 결론도 이 계산과 방향이 같다.

전세가 비쌀수록 월세와의 격차가 커진다

같은 6% 금리라도 전세 금액이 클수록 격차가 커진다. 전세 보증금 중앙값이 10억원 이상인 81칸에서는 78칸에서 월세가 쌌고, 중앙 격차는 월 100만원이었다. 5억원 미만인 92칸에서도 82칸이 월세 승리였지만 격차는 월 37.5만원으로 훨씬 작았다. 10억원 이상 81칸 가운데 서초구가 22칸, 강남구 18칸, 성동구 11칸, 마포구 9칸을 차지한다. 이런 곳에서는 6% 금리의 전세 이자가 월 400만~500만원대(서초구 칸 중앙값 500만원, 강남구 450만원)여서, 월세 부담과의 차이가 금액으로는 훨씬 크게 나타난다.

구별 손익분기 금리: 구로·송파는 4.2%, 성동은 4.8%

구마다 월세와 전세 이자의 균형점은 조금씩 다르다. 칸이 20개 이상 확보된 17개 구만 비교하면, 손익분기 금리가 가장 낮은 곳은 구로구와 송파구로 4.2%였고, 가장 높은 곳은 성동구 4.8%였다. 손익분기 금리가 낮다는 것은 상대적으로 낮은 금리에서도 월세가 이득이 된다는 뜻이다.

구로구 칸(25개, 구로동 등)의 전세 보증금 중앙값은 5억원, 양천구(24개)는 6억 6,500만원이라 두 구는 전세 가격대부터 다르다. 신정동(신정역 일대)이 있는 양천구는 구로구보다 손익분기가 0.5%포인트 이상 높아, 상대적으로 전세 쪽이 버티는 동네다. 종로구(5칸), 강북구(8칸), 금천구(9칸), 용산구(12칸)처럼 칸이 20개에 못 미치는 구는 이 순위에서 뺐다. 동 단위로는 봉천동(봉천역 일대)·잠원동처럼 칸이 10곳 이상 나온 동에서 같은 계산을 따로 볼 수 있다.

금리 6%에서도 전세가 나은 39곳, 월세가 나은 574곳

모든 칸이 월세 승리는 아니다. 6%에서도 전세 이자가 월세 부담보다 낮은 칸이 39개(6.4%) 있었다. 이 칸들의 손익분기 금리는 6%를 넘는데, 대개 월세가 유난히 비싸거나 전세가 상대적으로 낮은 곳이다. 은평구 진관동은 9.8%, 강남구 자곡동은 8.0%였다. 이런 곳은 임대 단지나 신축 입주 단지가 섞여 월세 구조가 시장 평균과 다를 가능성이 있다. 실제로 9월 신축 입주 임대 칼럼에서 확인했듯 같은 조건의 임대 계약이 반복되면 중앙값이 왜곡된다. 이 39칸 중 몇 곳은 그 영향일 수 있고, 그래서 특정 동이 "전세가 낫다"는 결론은 칸 수와 단지 구성을 같이 확인해야 한다.

대출 한도를 반영하면 결론이 달라질까

앞의 계산은 보증금 전액을 같은 금리로 빌린다고 가정한 것이다. 실제로는 전세대출을 보증금의 80%까지만 받는 경우가 많고, 나머지 20%는 본인 돈이다. 본인 돈의 기회비용을 예금금리 3%로 놓고 다시 계산하면 6%에서 월세가 싼 칸은 520곳(84.8%)으로 줄고, 5%에서는 327곳(53.3%), 4%에서는 111곳(18.1%)이었다. 결론의 방향은 같지만 월세가 싼 칸이 줄어든다. 본인 돈의 비중이 클수록 전세 쪽이 유리해지는 구조다. 내 자금 사정과 대출 금리를 넣어 직접 계산해보는 것이 가장 정확하므로, 계산기로 월세 보증금과 월세를 전세로 환산해 보고 가격판정기로 지금 보는 월세가 동네 시세 대비 높은지도 함께 확인해보는 순서를 권한다.

월세가 싸다고 해서 월세를 권하는 것은 아니다

이 비교는 월 현금 부담만 본 것이다. 월세는 한 번 낸 돈이 돌아오지 않고, 전세는 계약이 끝나면 보증금이 돌아온다. 월세 세액공제나 전세 보증보험 비용, 집값이 오르내릴 때 보증금을 돌려받지 못할 위험 같은 요소는 계산에 넣지 않았다. 월세 계약은 보증금이 낮은 대신 집 상태나 층이 다를 수 있다는 점도 한계다. 데이터 범위도 짚어둔다. 서울 25개 구 아파트 신규 계약만 썼고, 갱신 계약은 제외했다. 9월분은 신고가 끝나지 않아 일부만 들어와 있으며, 동·면적·연식이 같은 칸 안에서도 단지와 층이 달라 완벽한 동일 조건 비교는 아니다. 금리 6%는 기사에서 인용한 가정이고, 실제 개인의 대출 금리는 신용도와 상품에 따라 다르다. 그래서 "6%라서 월세가 낫다"가 아니라 "내 금리가 4.5%를 넘는지"를 먼저 확인하는 것이 이 칼럼이 주는 실용적인 결론이다.