월세 전환율, 법정 기준 5.5%인데 실제 시장은 몇 %일까 — 실거래가로 역산해봤다

월세 전환율, 공식은 간단한데 다들 왜 헷갈릴까

"보증금을 월세로 환산하는 비율"을 검색해본 적이 있다면 이미 전월세 전환율 개념을 어렴풋이 알고 있다는 뜻이다. 공식 자체는 간단하다. 월세 매물의 보증금과 월세를 전세 보증금 하나로 환산하려면 `환산 전세보증금 = 월세보증금 + (월세 × 12) ÷ 전환율`을 쓰면 된다. 법에서는 이 전환율의 상한을 "기준금리 + 2%p"로 정해두는데, 출근컷은 이 값을 5.5%로 놓고 전환율 계산기와 여러 칼럼(예: 전세-월세 유불리 계산)에서 계속 써왔다. 그런데 이 5.5%는 어디까지나 "법이 허용하는 상한선"이며, 실제로 집주인과 세입자가 이 숫자를 그대로 적용해 계약하는 경우는 드물다. 실제 전세 매물과 월세 매물이 시장에서 거래되는 조건을 놓고 거꾸로 계산하면, 진짜 시장 전환율은 몇 %로 나올까? 지금까지 출근컷 칼럼은 전부 5.5%를 그대로 적용해 유불리를 따졌을 뿐, 실제 시장 전환율 자체를 검증한 적은 없었다. 이번엔 그 계산을 직접 해봤다.

역산 방법: 같은 동네 전세 평균과 월세 평균을 맞대본다

출근컷은 국토부 실거래가를 동 단위로 집계하면서 전세 거래와 월세 거래의 평균을 따로 저장해둔다. 같은 동에서 전세 평균 보증금과 월세 평균(보증금+월세)이 둘 다 5건 이상 쌓인 동만 골라, `실제 시장 전환율 = (월세 평균 × 12) ÷ (전세 평균 보증금 − 월세 평균 보증금) × 100`으로 역산했다. 전국 2,372개 동 중 이 조건을 만족한 곳은 1,727곳이었다.

결과: 80%의 동네가 법정 기준보다 낮은 전환율로 거래되고 있었다

1,727개 동을 역산한 평균 전환율은 4.35%, 중앙값은 4.0%로 법정 상한 5.5%보다 뚜렷하게 낮았다. 1,386개 동(80.3%)의 실제 전환율이 5.5% 이하였고, 5.5%를 넘는 곳은 341개 동(19.7%)에 그쳤다. 다시 말해 대부분의 동네에서는 월세가 "법이 허용하는 최대치"만큼 비싸게 형성돼 있지 않다는 뜻이다. 전세를 살 목돈이 없어 월세를 택하는 게 이론만큼 손해가 아닐 수 있다는 실증이다.

표본이 큰 동네일수록 더 뚜렷했다

작은 동네 1~2건짜리 이상치를 걸러내기 위해 전세·월세 표본을 합쳐 가장 많이 쌓인 동네만 다시 봤다. 다섯 곳 모두 실제 전환율이 2.4~3.4%로 법정 상한 5.5%의 절반 안팎이었다.

표본이 수백~수천 건씩 쌓인 동네일수록 법정 상한(5.5%)과 더 큰 격차를 보인 셈이다.

반대로 전환율이 유독 높게 나온 동네도 있다

물론 예외도 있다. 대구 서구 비산동은 전세 21건·월세 141건 기준 실제 전환율이 18.0%로 법정 기준의 3배가 넘었다. 다만 표본 21건은 이 사이트 기준으로도 많은 편은 아니라, 특수 매물(오래된 저가 주택 등)이 평균을 끌어올렸을 가능성을 배제할 수 없다. 서울 종로구 신교동(28.6%)처럼 표본이 한 자릿수인 동네는 이보다 더 조심해서 봐야 한다. 이번 집계는 그 동의 아파트를 포함한 전체 전월세 평균이라, 순수 원룸·오피스텔만 놓고 보면 수치가 달라질 수 있다는 점도 함께 감안하는 게 좋다.

원룸·오피스텔만 놓고 다시 계산해보니

앞서 남겨뒀던 숙제 — "이번 집계는 아파트를 포함한 전체 평균이라, 순수 원룸·오피스텔만 보면 수치가 달라질 수 있다"는 한계를 실제로 계산해봤다. 서울 25개 자치구와 성남시 3개 구의 최근 6개월(2026년 3~8월) 실거래를 전용면적 40㎡ 이하 오피스텔·연립다세대로 좁혀 같은 방식(전세 평균 보증금과 월세 평균을 맞대보는 방식)으로 전환율을 다시 역산했다. 결과는 뚜렷했다. 28개 구 전부에서 원룸형만 놓고 계산한 전환율이 아파트를 포함한 전체 전환율보다 높게 나왔다.

아파트는 보증금이 훨씬 크고 월세 비중이 낮은 거래가 많아, 아파트를 포함해 계산하면 전환율이 실제보다 낮게 보이는 착시가 생긴다는 뜻이다. 원룸·오피스텔을 구하는 사람 입장에서는 이번에 다시 계산한 원룸형 전환율(28개 구 평균 약 5.2%)이 실제 체감과 더 가까운 기준이다.

원룸형만 봐도 법정 상한을 넘는 지역이 있다

원룸형만 놓고 봐도 법정 5.5%를 넘는 지역이 28개 구 중 5곳(17.9%) 있었다. 서울 외곽의 강북구·도봉구·노원구와 성남 원도심의 수정구·중원구가 여기 해당한다.

흥미롭게도 이 비율(17.9%)은 앞서 전국 1,727개 동을 기준으로 한 결과(19.7%)와 거의 비슷하다 — 다만 "어느 지역이 넘는지"는 서로 다르다. 전국 집계에서는 표본이 적은 지방 동네가 이상치로 잡혔던 반면, 서울·성남 28개 구 안에서는 상대적으로 임대료 수준이 낮은 외곽 지역·원도심이 오히려 전환율이 더 높게 나타났다. 임대료 자체가 낮은 지역에서는 적은 월세 차이도 비율로는 크게 반영되기 때문으로 보인다. 표본 규모도 함께 봐야 한다 — 강북구는 전세 238건·월세 938건, 성남시 중원구는 전세 236건·월세 692건으로 서울 도심 구(예: 강남구 전세 1,171건·월세 3,252건)보다 표본이 작아, 특정 건물 거래가 평균을 다소 끌어올렸을 가능성도 배제할 수 없다.

건축연차가 오래될수록 전환율도 높아진다

원룸형만 다시 계산한 김에, 같은 자료를 건축연차 4구간으로도 나눠봤더니 건물이 오래될수록 실제 전환율도 순서대로 높아졌다.

표본은 신축 전세 6,528건·월세 10,839건, 6~15년 전세 11,363건·월세 35,245건, 16~25년 전세 2,282건·월세 11,286건, 구축 전세 1,873건·월세 3,503건이다. 앞서 법정 상한(5.5%)을 넘긴 5개 구(강북구·도봉구·노원구·성남시 수정구·중원구)가 모두 서울 외곽·성남 원도심이었던 것도 이 흐름과 맞닿아 있다 — 이 지역들은 상대적으로 오래된 건물 비중이 높아, 지역 효과와 건축연차 효과가 함께 작용해 전환율을 끌어올렸을 가능성이 크다. 신축 매물은 오히려 법정 상한보다 1%p 가까이 낮은 전환율로 거래되고 있어, 건물이 오래될수록 전세 대비 월세가 상대적으로 비싸진다는 뜻이다. 같은 건축연차 구간으로 임대료 자체를 비교한 결과는 신축과 구축, 월세가 얼마나 차이 날까 칼럼에서 확인할 수 있다.

새로 뜨는 업무지구 동네의 실제 전환율은?

성수동·마곡동·문정동처럼 새로 뜨는 업무지구 인근 동네도 동 단위로 따로 계산해봤다. 괄호 안은 전세 / 월세 표본이다.

세 동 모두 "원룸형이 전체보다 전환율이 높다"는 앞선 결론과 같은 방향이었고, 성수동1가는 원룸형 전환율이 세 동 중 유일하게 법정 상한을 넘었다. 특히 성수동1가는 원룸형 매물 중 신축(5년 이하) 비중이 16.6%로 마곡동(0.5%)·문정동(3.1%)보다 훨씬 높은데도 전환율이 높아, "신축이 많은 동네일수록 전환율이 낮다"는 앞선 건축연차별 결론이 모든 동네에 그대로 적용되지는 않는다는 예외를 보여준다.

이번 재계산도 완벽하지는 않다

원룸형 재계산은 오피스텔·연립다세대만 남기고 단독다가구는 뺐다는 점도 밝혀둔다. 단독다가구는 무보증원룸 실태 칼럼에서 확인했듯 개인 임대인이 임대 조건을 자율적으로 정하는 비중이 높아, 전세·월세 전환 방식도 오피스텔·연립다세대와는 다른 관행을 따를 가능성이 있다. 또한 이번 계산은 최근 6개월치라 앞선 전국 집계(시기 특정 안 함, 누적 데이터)와 산출 시점 자체가 달라 절대값을 1대1로 비교하기보다는 "아파트를 포함하느냐"에 따른 상대적 차이로 참고하는 게 정확하다.

내 동네는 어느 쪽인지 확인하는 법

법정 5.5%는 협상의 "최대치" 기준일 뿐, 실제로 그 동네에서 전세와 월세가 어떤 비율로 거래되는지는 동마다 다르다. 지금 보고 있는 매물이 이 시장 전환율보다 비싼 조건인지는 전환율 계산기에 직접 숫자를 넣어 확인할 수 있고, 자치구 단위로 더 넓게 본 유불리는 자치구 전월세전환 유불리 칼럼에서, 동 단위 유불리는 전세-월세 유불리 계산 칼럼에서 확인할 수 있다. 계약갱신청구권을 행사할 때 보증금 인상률이 실제로 어떻게 정해지는지는 계약갱신청구권 인상률 실태 칼럼에서 별도로 확인할 수 있다.