자치구 단위로 다시 계산해보니, 28개 구 전부 월세가 유리하게 나왔다

동 단위와 구 단위, 계산 결과가 다를까

이전에 출근컷은 전세가 유리한 동네 vs 월세가 유리한 동네를 동(洞) 단위로 계산해본 적이 있다. 전세 보증금과 "월세를 전세로 환산한 값"을 비교해, 환산값이 실제 전세 시세보다 높으면 전세가 유리, 낮으면 월세가 유리하다고 판정하는 방식이다. 이번엔 같은 계산을 표본이 훨씬 큰 자치구 단위로 다시 돌려봤다. 결과는 예상보다 명확했다 — 서울 25개 구와 성남시 3개 구, 표본 조건(전세·월세 각 30건 이상)을 만족한 28개 구 전부에서 월세가 계산상 유리하게 나왔다.

왜 동 단위와 다른 결과가 나올까

동 단위 계산에서 "전세가 유리한 동네"로 꼽혔던 곳들은 대부분 월세 거래 자체가 극히 드문 동이었다. 표본이 몇 건 안 되는 상태에서 우연히 조건이 유독 안 좋은 월세 매물 한두 건이 낀 것만으로 "이 동네는 월세가 손해"라는 결과가 나올 수 있다는 뜻이다. 반면 자치구 단위로 올라가면 전세·월세 표본이 각각 수백~수천 건으로 늘어나 이런 우연한 왜곡이 상쇄된다. 다시 말해, 구 단위 결과가 더 안정적인 "평균적인 그림"에 가깝고, 동 단위 결과는 그 동만의 특수한 매물 구성을 반영한 것으로 봐야 한다.

격차가 가장 작은 구 vs 가장 큰 구

전세와 월세 환산가의 격차가 가장 작아 사실상 "어느 쪽이든 비슷한" 구는 용산구였다. 금천구·서초구도 상대적으로 격차가 작은 편이다. 반대로 격차가 가장 큰(=월세가 압도적으로 유리한) 구는 사당역이 있는 동작구였고, 서대문구·성북구가 뒤를 이었다.

5대 업무지구가 속한 구만 놓고 보면 가산디지털단지가 있는 금천구는 상대적으로 격차가 작아 전세·월세 선택이 크게 중요하지 않은 편이다. 강남역이 있는 강남구와 판교역 인근 성남시 분당구는 중간이고, 사당역이 있는 동작구는 28개 구 중 격차가 가장 커서 월세 선택이 계산상 뚜렷하게 유리했다.

원룸형만 놓고 다시 계산하면 결과가 달라지는 구도 있다

이번엔 반대로, 아파트를 포함한 전체가 아니라 오피스텔·연립다세대 원룸형(전용 40㎡ 이하)만 놓고 같은 계산을 자치구 단위로 다시 해봤다. 최근 6개월(2026년 3~8월) 실거래 기준으로, 28개 구 중 23개 구는 여전히 월세가 계산상 유리했지만 5개 구(17.9%)는 결과가 뒤집혔다 — 강북구·도봉구·노원구와 성남시 수정구·중원구는 원룸형만 보면 오히려 전세가 유리하게 나왔다(구체적인 수치는 아래 순위 표에 함께 정리했다). 이 5개 구는 모두 월세 전환율, 실거래가로 역산 칼럼에서도 원룸형 전환율이 법정 상한(5.5%)을 넘겼던 바로 그 지역들이다 — 전환율이 높다는 건 월세가 전세 대비 비싸게 매겨져 있다는 뜻이니, 자연히 월세의 계산상 이점도 줄어드는 것으로 해석된다.

왜 원룸형만 보면 결과가 다를까

전체 계산에서 이 5개 구가 여전히 월세 유리로 나왔던 건 아파트 표본이 섞여 있었기 때문으로 보인다. 노원구는 아파트를 포함한 전체 표본이 전세 4,949건·월세 5,926건으로 서울 25개 구 중 손꼽히게 컸는데, 아파트는 보증금이 크고 월세 비중이 낮아 원룸형과는 다른 가격 구조를 갖는다. 아파트 비중이 큰 구일수록 전체 계산과 원룸형 계산의 결과가 벌어질 여지가 크다는 뜻이다. 반대로 동작구는 원룸형 격차(-16.2%, 전세 566건·월세 1,348건)와 전체 격차(-48.9%)가 방향은 같지만 크기가 크게 다른 경우인데, 이 역시 아파트를 포함하면 격차가 실제보다 훨씬 크게 보이는 착시가 섞였을 가능성을 보여준다. 원룸을 구하는 사람이라면 자치구 전체 통계보다 원룸형으로 좁힌 숫자를 참고하는 게 더 정확하다.

시점을 바꿔도 결론은 그대로였다

혹시 "28개 구 전부 월세 유리"라는 결론이 특정 시점에만 나타난 우연은 아닌지 확인하기 위해, 최근 6개월(2026년 3~8월) 실거래로 전체(아파트 포함) 계산을 다시 해봤다. 결과는 이번에도 28개 구 전부 월세가 유리했다.

동작구·서대문구·성북구는 원래 계산과 거의 같았고, 용산구도 여전히 격차가 가장 작은 축에 속했다. 다만 금천구·서초구처럼 격차가 3~5%p 더 벌어진 구도 있어, 절대값이 시점마다 소폭 변할 수는 있지만 "월세가 유리하다"는 방향 자체는 시점을 바꿔도 흔들리지 않는다는 걸 확인할 수 있었다.

성수·문정 업무지구 인근은 여전히 월세가 유리했다

최근 뜨는 업무지구 인근도 확인해봤다. 성수역이 있는 성동구는 원룸형 기준 격차 -11.2%(전세 569건·월세 1,329건)로 여전히 월세가 유리했고, 문정역이 있는 송파구도 -9.5%(전세 1,515건·월세 6,627건)로 마찬가지였다. 두 구 모두 표본이 충분히 쌓여 있어(각각 1,898건·8,142건) 결과의 신뢰도도 상대적으로 높은 편이다.

주택유형별로 보면 격차의 크기가 아예 다르다

지금까지의 격차는 자치구 전체(모든 주택유형 합산) 기준이다. 그런데 이 격차를 주택유형별로 쪼개보면 "월세가 유리하다"는 방향은 같아도 크기가 아예 다르다. 서울 25개 구와 성남시 3개 구를 통틀어(최근 6개월, 2026년 3~8월) 유형별로 다시 계산했다.

아파트는 전세·월세 보증금 규모 자체가 커서 환산 과정에서 격차가 크게 벌어지고, 단독다가구는 애초에 보증금·월세 규모가 작아 전환에 따른 차이도 작게 나타나는 것으로 보인다. 이 네 유형을 모두 합친 "전체" 격차는 개별 유형 어느 것보다도 크게 나오는데, 표본이 가장 많은 아파트·오피스텔이 격차를 끌어올리는 방향으로 평균에 더 크게 반영되기 때문이다. 반면 오피스텔·연립다세대 원룸형(전용 40㎡ 이하)만 좁혀서 다시 계산하면 격차가 -10.6%까지 줄어든다 — 앞서 "28개 구 전부 월세 유리"라는 결론에서 전체 격차가 최대 -48.9%까지 벌어졌던 것과 비교하면, 실제로 원룸을 구하는 사람이 체감할 격차는 그보다 훨씬 작다는 뜻이다. 위 차트의 연립다세대(빌라) 전체 격차 -10.6%와 숫자가 같아 보이지만 우연의 일치다. 원룸형은 오피스텔(-10.9%)과 연립다세대(-11.4%) 중 전용 40㎡ 이하만 합쳐 다시 구한 값이고, 연립다세대는 면적 제한 없이 구한 값이다. 표본 규모도 유형별로 차이가 크다 — 이번 유형별 계산에서 전세·월세를 합친 표본은 아파트 122,855건, 연립다세대 71,291건, 단독다가구 81,047건, 오피스텔 50,288건 순으로, 표본이 가장 작은 오피스텔도 5만건을 넘어 유형별 결과 자체의 신뢰도는 낮지 않다.

원룸형만 다시 순위를 매기면 최대 격차도 17%대에 그친다

이번엔 원룸형(오피스텔·연립다세대, 전용 40㎡ 이하)만 놓고 28개 구를 다시 순위 매겨봤다. 표본(전세·월세 각 5건 이상)을 만족한 곳 중 격차가 가장 크게 벌어진(=월세가 가장 유리한) 곳은 서초구(전세 1,040건·월세 2,273건)였고, 앞서 확인한 5개 역전 지역은 오히려 전세가 뚜렷하게 유리했다.

자치구 전체(아파트 포함) 계산에서 동작구가 -48.9%로 격차가 가장 컸던 것과 비교하면, 원룸형만 보면 같은 동작구조차 격차가 -48.9%에서 -16.2%로 약 3분의 1 수준까지 줄어드는 셈이다. 즉 원룸을 구하는 입장에서는 "28개 구 전부 월세가 유리하다"는 전체 결론보다, 실제로는 구마다 -16.7%(월세 유리)에서 +44.4%(전세 유리)까지 폭넓게 흩어져 있다는 표현이 더 정확하다. 이 글의 부호는 처음부터 끝까지 같아서, 음수는 월세가 유리하고 양수는 전세가 유리하다는 뜻이다.

그래도 절대적인 정답은 아니다

이 계산은 국토부 실거래가와 5.5% 전월세 전환율을 기준으로 한 이론적 비교이지, 실제 자금 사정·대출 가능 여부·계약 기간 같은 개인 조건은 반영하지 않는다. 목돈을 마련할 수 있고 장기 거주 계획이 있다면 계산상 손해라도 전세를 택하는 게 합리적일 수 있다. 내 상황에서 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전환율 계산기에서 직접 숫자를 넣어 확인해보는 걸 추천한다. 원룸·오피스텔처럼 특정 주택유형만 구할 계획이라면, 자치구 전체 통계보다는 이번에 다시 계산한 원룸형 수치를, 아파트를 포함한 넓은 범위를 보고 있다면 원래 자치구 전체 통계를 참고하는 식으로 상황에 맞는 숫자를 골라 쓰는 게 정확하다.