반전세, 실제로 얼마나 있을까 — 보증금 비율로 다시 확인했다

반전세, 실제로 얼마나 있을까

"반전세"는 검색량이 꾸준한 키워드지만, 정작 "보증금과 월세를 둘 다 낸다"는 것 말고 정확히 어떤 계약을 반전세로 부를 수 있는지는 기준이 애매하다. 이전에 이 키워드로 칼럼을 준비하면서 "보증금과 월세가 둘 다 0보다 크면 반전세"로 걸러봤더니, 서울 월세 계약의 99.6%가 이 조건을 만족해 사실상 변별력이 없다는 걸 확인하고 접었던 적이 있다. 이번엔 기준을 바꿔 다시 계산해봤고, 이번 확장에서는 지역·주택유형·면적·계약 형태별로 더 세분화해 어떤 조건에서 반전세가 흔한지까지 살펴봤다.

새 기준: 보증금이 환산전세가의 몇 %인가

이번엔 계약 하나하나의 보증금을, 그 계약의 월세까지 포함해 "이 조건을 전부 전세로 냈다면 얼마였을까"로 환산한 금액(환산전세가 = 보증금 + 월세×12÷5.5%)과 비교해 비율을 계산했다. 이 비율이 낮으면 보증금 없이 월세만 내는 계약에 가깝고, 높으면 전세에 가까운 계약이다. 서울 25개 자치구와 성남시 3개 구의 2026년 3~8월 보증금·월세가 모두 있는 월세 실거래 211,965건에 이 방식을 적용했다.

4건 중 1건이 '반전세'였다

비율별로 나눠보니 순수 월세에 가까운 10% 이하가 가장 많았고, 반전세라고 부를 만한 50~90% 구간은 합쳐 24.5%로 4건 중 1건꼴이었다.

50~90% 구간은 보증금이 절반 이상이지만 전세는 아닌 계약이고, 90% 이상(전세에 가까운 계약)은 4.5%에 그쳤다. 전체 중위 비율은 16.9%로, 절반 이상은 여전히 월세 비중이 큰 계약이라는 뜻이다.

지역마다 반전세 비중이 다르다

표본이 충분한(30건 이상) 지역만 보면 구로구가 반전세 비중이 가장 높았고 종로구가 가장 낮았다. 강남구는 평균보다 높은 편이고, 영등포구는 중간이었다.

주택유형별로 보면 격차가 더 크다

같은 방식을 이번엔 건물 유형별로 나눠 다시 계산해봤다(2026년 4~9월, 186,935건 기준). 아파트가 압도적으로 높고 단독다가구가 가장 낮았다.

아파트 계약 5건 중 2건이 반전세인 반면, 단독다가구는 12건 중 1건꼴에 그친다는 뜻이다. 아파트 전세를 구하다가 예산이 조금 부족해 보증금 일부를 월세로 돌리는 "준전세" 형태의 계약이 많은 반면, 단독다가구는 애초에 보증금 자체가 낮게 형성돼 있어 반전세 구간에 들어올 여지가 적다.

면적이 넓을수록 반전세가 흔하다

전용면적을 3구간(40㎡ 이하·40~60㎡·60㎡ 초과)으로 나눠도 뚜렷한 패턴이 나온다. 40㎡ 이하 원룸형은 반전세 비중이 19.6%인데, 40~60㎡는 32.1%, 60㎡ 초과는 38.1%로 면적이 넓어질수록 비중이 꾸준히 올라간다. 주택유형별 결과와 같은 맥락이다 — 원룸형은 애초에 순수 월세 비중이 높고, 방이 넓어질수록(주로 아파트·큰 평수 빌라) 전세에서 일부만 월세로 돌린 반전세 구조가 자연스럽게 늘어난다. 자취방을 찾는 1인 가구라면 반전세 계약을 만날 확률 자체가 신혼부부·가족 단위 세입자보다 낮다는 뜻이기도 하다.

최근 3개월, 반전세 비중은 소폭 늘었다

최근 3개월(2026년 7~9월)과 이전 3개월(2026년 4~6월)을 비교하면, 반전세 비중은 24.95%에서 26.04%로 소폭 늘었다(표본 105,394건→81,541건). 큰 폭의 변화는 아니지만, 전세자금대출 금리나 임대인의 보증금 회수 선호가 바뀌면 이 비율이 어느 방향으로든 움직일 수 있는 지표라는 점에서, 앞으로도 분기별로 지켜볼 만한 수치다.

전체 계약 중 3분의 2가 '반전세 후보'다

이번 확장에서는 같은 서울·성남 28개 지역의 최근 6개월(2026년 4~9월) 전월세 실거래 287,115건 전부를 다시 놓고, 계약 형태부터 나눠봤다. 보증금과 월세가 둘 다 있는 계약이 가장 많았다.

애초에 반전세인지 아닌지를 따질 수 있는 "후보군" 자체가 전체 계약의 3분의 2를 차지한다는 뜻이고, 그중에서도 실제로 보증금 비율이 절반을 넘는 진짜 반전세는 24.5% 수준이라는 게 이번 분석의 핵심이다. 순수 무보증 월세가 0.3%에 불과하다는 점도 눈에 띈다 — 무보증원룸 실태를 확인한 칼럼에서 이미 확인했듯, 보증금 없이 월세만 내는 계약은 여전히 예외적인 형태에 가깝다.

갱신계약은 반전세 비중이 2배 높다

국토부 API의 계약구분 필드로 "갱신"이 명시된 계약만 따로 걸러 비교해보면 차이가 크다. 갱신계약 45,535건 중 반전세(50~90%) 비중은 41.8%인 반면, 갱신 여부가 명시되지 않은 계약(신규 계약이 대부분일 것으로 추정되는 141,400건)은 20.2%에 그쳤다 — 갱신계약의 반전세 비중이 신규계약의 2배가 넘는다. 계약갱신청구권 인상률 확인 칼럼에서 다뤘듯 갱신계약은 임대료 인상률이 5%로 제한되는데, 전세 보증금 전체를 5% 넘게 올리기 어려운 임대인이 보증금 일부를 월세로 전환해 실질 수익을 맞추는 경우가 늘어난 결과로 해석할 수 있다. 갱신계약과 신규계약을 직접 비교한 칼럼과 함께 보면, 갱신 시점에 계약 구조 자체가 바뀌는 경향이 있다는 걸 두 각도에서 확인한 셈이다.

이 기준도 완벽하지는 않다

이번에 쓴 "환산전세가 대비 보증금 비율" 기준도 국토부나 법령이 공식적으로 정의한 반전세 기준은 아니다. 실무에서는 지역·중개사마다 "반전세"를 부르는 기준이 조금씩 다르고, 같은 계약이라도 보는 사람에 따라 "준전세"·"준월세"로 다르게 부르기도 한다. 이번 분석은 그런 실무 용어를 대체하려는 게 아니라, "보증금과 월세를 같이 낸다"는 느슨한 정의가 왜 변별력이 없는지 보여주고, 대신 숫자로 비교할 수 있는 하나의 잣대(보증금이 환산전세가의 몇 %인지)를 제시하는 데 목적이 있다. 50~90%라는 구간 경계도 임의로 정한 값이라, 40~90%나 60~90%처럼 경계를 조금만 옮겨도 비중은 달라질 수 있다는 점은 감안해야 한다. 계약서에 적힌 숫자만으로 반전세 여부를 스스로 가늠해보고 싶다면, 보증금과 월세를 환산전세가로 바꿔 비율을 직접 계산해보는 것도 방법이다.

데이터의 한계

국토부 실거래가는 계약 후 최대 30일 안에 신고하면 되는 구조라, 가장 최근 달(2026년 9월)일수록 아직 신고되지 않은 계약이 뒤늦게 더해질 수 있다. 실제로 이번 재검증에서 쓴 표본(186,935건)은 처음 이 주제를 다뤘을 때의 표본(211,965건)과 지역 범위·기간이 정확히 같지 않아 숫자가 그대로 일치하지는 않는데, 이는 데이터가 잘못됐다기보다 신고 데이터 자체가 시간이 지나며 계속 채워지는 특성 때문이다. 그래서 이번 확장에서는 원래 결론("4건 중 1건")을 그대로 유지하면서, 새로 집계한 수치는 별도로 명시해 두 시점의 데이터를 섞어 쓰지 않도록 했다.

반전세를 알아보고 있다면

이 데이터가 주는 실용적인 결론은, "보증금과 월세를 같이 내는 계약"이라는 느슨한 정의로는 거의 모든 월세 계약이 해당돼 의미가 없다는 것이다. 진짜 의미 있는 반전세는 보증금이 전세가의 절반을 넘는 계약이고, 이런 계약은 구로구·송파구·양천구처럼 특정 지역에, 그리고 아파트·넓은 평수에 더 몰려 있다. 보증금과 월세 비중을 직접 조정해 유불리를 계산해보고 싶다면 전환율 계산기를 활용하면 되고, 전세와 월세 자체의 유불리가 궁금하다면 전세가 유리한 동네 vs 월세가 유리한 동네 칼럼도 참고할 만하다. 구로디지털단지 통근권을 포함한 지역별 최신 실거래 시세는 동네 시세 전체보기에서 확인할 수 있다.