10월 계약하면 이사는 언제? 서울 아파트 전세 3건 중 1건은 3개월 뒤, 다가구 월세는 52%가 당월 입주

서울 아파트 전세는 계약 3건 중 1건이 3개월 뒤에 입주하고, 다가구 월세는 절반이 계약한 달에 들어간다

10월에 집을 계약하면 이사는 언제 하게 될까. 국토교통부에 신고된 서울 신규 전월세 계약 23만 3,732건을 계약일과 계약기간 시작월로 맞춰 보니, 계약한 달에 바로 입주하는 비중은 31.6%였고 다음 달이 38.8%, 두 달 뒤가 20.7%, 석 달 이상 뒤가 8.8%였다. 그런데 주택 유형에 따라 이 비율이 완전히 달랐다. 아파트 전세는 계약 3건 중 1건(31.9%)이 3개월 이상 뒤에 시작했고 당월 입주는 6.7%뿐이었다. 반대로 다가구 월세는 52.2%가 계약한 달에 입주했다. 이 글의 숫자는 서울 25개 구의 아파트·오피스텔·연립다세대·단독다가구 전월세 신고 가운데 갱신이 아닌 신규 계약만 골라, 2026년 3월 1일부터 10월 14일까지 신고분을 10월 15일에 내려받아 센 것이다. 계약일은 신고된 날짜이고 입주 시점은 계약기간의 시작 연월이어서 일 단위가 아니라 월 단위로 차이를 쟀다. 계약 시작월이 계약월보다 앞선 경우는 한 건도 없었다. 가을 이사철에 계약을 앞둔 독자라면 이 글에서 두 가지를 가져가면 된다. 내가 보는 집 유형에서 보통 계약부터 입주까지 몇 달이 걸리는지, 그리고 계약을 월초에 하느냐 월말에 하느냐에 따라 입주 시기가 얼마나 달라지는지다. 순서대로 데이터를 보여 주겠다.

유형별로 보면 아파트 전세 6.7%, 다가구 월세 52.2%가 계약한 달에 입주했다

주택 유형 4개를 월세와 전세로 나눠 8개 묶음을 비교했다. 아래 그래프는 계약한 달에 입주를 시작한 비중이다. 아파트 전세가 6.7%로 가장 낮고 단독다가구 월세가 52.2%로 가장 높아 약 8배 차이가 난다.

그래프에 없는 나머지 구간은 표로 정리했다. 눈여겨볼 열은 마지막 열이다. 아파트 전세는 계약 후 3개월 이상 지나 입주한 비중이 31.9%로, 같은 아파트라도 월세(13.3%)의 2.4배이고 오피스텔 전세(7.9%)의 4배다.

전세가 월세보다 입주가 늦은 것은 네 유형에서 모두 같았다. 다만 이유까지 이 데이터가 알려 주지는 않는다. 전세는 보증금이 커서 대출 심사나 기존 세입자의 보증금 반환 일정에 맞춰 입주일을 길게 잡는 경우가 많을 것이라고 짐작할 뿐이다. 아파트는 현재 세입자의 계약 만기가 정해져 있어 몇 달 전에 미리 계약해 두는 구조일 가능성도 있다. 이 부분은 추정이다.

월별로 보면 8월부터 당월 입주 비중이 28~32%에서 35~40%로 올라왔다

같은 기준을 계약월별로 나눠 봤다. 3월부터 7월까지는 당월 입주 비중이 28~32% 안에서 움직였는데 8월에 39.6%로 뛰었고 9월은 35.1%, 10월 1~14일은 37.6%였다. 유형 구성이 바뀐 탓인지 확인하려고 유형 비중을 전체 평균으로 고정해 다시 계산해도 3~7월 28~32%, 8월 38.0%, 9월 35.1%, 10월 39.8%로 같은 방향이었다.

표에서 읽을 점은 두 가지다. 8월 이후 2개월 이상 뒤에 입주하는 계약이 줄고 당장 입주하는 계약이 늘었다는 것, 그리고 이 변화가 8월 한 달의 우연이 아니라 석 달 연속 이어졌다는 것이다. 왜 그런지는 데이터로 확인할 수 없다. 9월과 10월은 신고 기한이 계약일로부터 30일이라 아직 신고가 덜 들어온 달이고, 먼저 신고되는 계약이 입주가 빠른 계약일 가능성도 배제할 수 없다. 8월은 신고가 거의 끝난 달이라 8월의 변화만큼은 비교적 믿을 만하다. 전세가 귀해졌다는 이야기와 관련해서는 9월 신규 전세 계약이 3월보다 41% 줄었다는 칼럼에서 계약 건수 쪽 변화를 따로 다뤘다. 그 글이 얼마나 계약됐는지를 봤다면 이 글은 계약된 집에 언제 들어가는지를 본 것이다.

9월에 계약한 아파트 전세의 66%는 11월 이후에 입주한다

10월에 이사할 집을 구하려는 독자는 지난달 계약이 어느 달에 입주로 이어졌는지가 궁금할 것이다. 9월에 신고된 신규 계약을 유형별로 나눠 입주 시작월을 세어 봤다. 아파트 전세는 9월 계약 2,635건 가운데 9월 입주가 6.4%, 10월이 27.8%, 11월이 38.3%, 12월 이후가 27.5%였다. 즉 66%가 11월 이후에 들어갔다.

반면 다가구 월세는 9월 계약의 93.6%가 9월이나 10월에 입주를 시작했다. 오피스텔과 빌라는 그 중간으로, 10월까지 입주가 8할 안팎이다. 지금 방을 구하는데 다음 달 안에 이사해야 한다면 다가구나 오피스텔을 보는 쪽이 일정이 맞을 가능성이 높고, 아파트 전세를 계약한다면 입주가 겨울로 넘어가는 것을 전제로 현재 집의 만기를 맞춰 두는 편이 안전하다. 10월 1~14일에 신고된 계약도 같은 패턴이다. 신규 계약 6,679건 중 10월 입주가 37.6%, 11월이 38.9%, 12월이 17.7%, 내년 1월 이후가 5.8%였다. 아파트 전세 966건만 보면 10월 입주는 7.5%이고 11월 35.0%, 12월 37.4%, 내년 1월 이후가 20.1%로, 올해 안에 이사하지 않는 계약이 5건 중 1건이다. 이 기간은 신고가 절반도 안 들어온 상태라 건수보다 비율의 방향만 참고하면 된다.

월초에 계약하면 53%가 당월 입주, 월말에 계약하면 23%만 당월 입주

계약일을 월초·중순·월말로 나누면 입주 시기가 어떻게 달라지는지도 확인했다. 입주가 빠른 편인 오피스텔·연립다세대·단독다가구의 신규 계약(월세와 전세 합산) 16만 5,000여 건을 대상으로 했다. 1~10일에 계약하면 당월 입주가 53.0%인데 21일 이후에 계약하면 22.8%로 반 이상 줄고, 대신 다음 달 입주가 47.1%로 가장 많았다.

월말 계약의 30.1%는 두 달 이상 뒤에 입주한다. 그러니 "계약했으니 다음 달부터 월세가 나간다"고 생각하기 전에 계약서의 임대차 시작일을 확인해야 한다. 계약일과 시작일 사이에 월세를 내지 않는 기간이 길면 그만큼 집이 비어 있는 시간이 늘어나 집주인과 협상할 여지도 생긴다. 입주 전에 도배·청소를 요청하기에도 좋은 시기다. 이 부분은 데이터가 아니라 일반적인 계약 관행에 대한 이야기다. 월 단위 시차의 한계도 있다. 계약기간이 "26.10~28.10"처럼 연월까지만 기록돼 있어 10월 말에 계약해 11월 초에 입주하면 시차가 1개월로 잡히고, 10월 1일에 계약해 10월 31일에 입주하면 0개월로 잡힌다. 그래서 "다음 달"은 하루 뒤일 수도 두 달 가까이 뒤일 수도 있다.

자치구별로는 관악구 48.2%와 송파구 27.9%가 양 끝이다

오피스텔·연립다세대·단독다가구 신규 계약(월세와 전세 합산)을 자치구별로 나눠 당월 입주 비중을 비교하면 관악구가 48.2%(표본 13,205건)로 가장 높고 동대문구 47.4%, 서대문구 45.5%가 뒤를 이었다. 가장 낮은 곳은 송파구 27.9%(11,589건), 양천구 29.8%, 용산구 30.2% 순이었다. 차이의 큰 부분은 주택 유형 구성에서 나온다. 관악구는 이 세 유형 중 다가구가 65%(연립다세대 20%, 오피스텔 15%)인데 송파구는 연립다세대가 55%, 오피스텔이 25%이고 다가구는 20%뿐이다. 다만 같은 유형끼리도 차이가 남는다. 다가구의 당월 입주 비중은 관악구 54.9%, 송파구 41.0%였고 연립다세대는 관악구 28.3%, 송파구 23.6%였다. 신림동·봉천동처럼 원룸과 다가구가 촘촘한 동네는 바로 입주하는 계약이 많고, 문정동 같은 송파의 신축 밀집 동네는 입주 일정을 미리 맞춰 두는 계약이 더 많을 것이라고 짐작하지만, 동 단위로 직접 확인한 것은 아니다. 이사철 일정을 짤 때는 서울 평균보다 내가 볼 유형과 지역의 습관이 더 중요하다. 같은 서울 안에서도 계약 후 한 달 안에 입주하는 비중이 4분의 1에서 절반까지 벌어진다.

계약 전에 내 일정과 맞춰 볼 때 쓸 수 있는 것들

현재 집이 갱신 대상이라면 새로 계약하기 전에 갱신 계약과 신규 계약이 어떻게 다른지 먼저 보는 것이 좋다. 월세 증액 한도를 직접 계산해 보려면 계약갱신 계산기에 현재 보증금과 월세를 넣어 보면 된다. 1년 단위 계약이 늘었다는 이야기가 궁금하다면 서울 아파트 1년 이하 월세 계약 칼럼에서 계약기간 쪽 데이터를 정리해 두었다. 집을 보러 다닐 때는 체크리스트에 입주 가능일을 적어 두고 비교하면 계약일부터 입주일까지의 공백을 놓치지 않는다. 내가 보는 매물의 보증금과 월세가 그 동네에서 어느 정도 수준인지는 가격판정기에서 같은 동네 실거래와 비교해 볼 수 있다.

이 글의 기준과 한계

자료는 국토교통부 아파트·오피스텔·연립다세대·단독다가구 전월세 실거래 신고 중 서울 25개 구의 신규 계약이다. 갱신 계약은 제외했고, 3월 1일부터 10월 14일까지 신고분을 10월 15일에 조회했다. 전세는 월세가 0원인 계약으로 분류했다. 9월 이후 계약은 신고 기한(계약 후 30일)이 지나지 않아 건수가 실제보다 적고, 10월은 1~14일 신고분만 들어 있어 비율의 방향만 참고해야 한다. 계약기간이 비어 있는 계약은 시차를 계산할 수 없어 제외했다. 시차는 신고된 계약일의 연월과 계약기간 시작 연월의 차이이며 일 단위가 아니다. 특약으로 입주일이 늦춰진 계약, 계약을 갱신하며 새로 쓴 계약, 신고일과 실제 계약일이 다른 경우는 구분하지 못했다. 유형별 비교는 전용면적과 지역 구성을 통제하지 않았다. 이 숫자는 집을 구하는 일정의 감을 잡는 용도이지 특정 매물의 입주 가능일을 알려 주는 것은 아니다.