경기·인천 아파트 전세 예산별 지도 — 3억 이하 계약 비중은 서울 3.5%, 경기 37%, 인천 53%

경기 아파트 전세 3억 이하는 10건 중 4건, 서울은 100건 중 3~4건

전세 예산이 3억원이라면 서울에서는 계약 100건 중 3~4건 정도만 닿는 금액이고, 경기에서는 37건, 인천에서는 53건이 닿는다. 2026년 3~8월 전용 59~85㎡ 아파트 신규 전세 계약 4만8,848건을 권역별로 나눈 결과다. 보증금 중앙값은 서울 6억 5천만원, 경기 3억 5천만원, 인천 3억원이었고, 같은 경기 안에서도 과천 9억 5천만원과 평택 2억 2천만원 사이에 4배 넘는 차이가 났다. 이 글은 국토교통부 전월세 실거래 신고에서 갱신 계약을 뺀 신규 전세(월세 0원) 계약만 집계했다. 전용 59~85㎡는 국민평형을 포함한 가장 일반적인 구간이고, 서울 25개 구, 경기 20개 시, 인천 5개 구가 대상이다. 인천은 중구·동구·서구 등을 수집 범위에 넣지 못해 5개 구(남동·연수·미추홀·계양·부평)만 포함됐다.

서울 6억 5천, 경기 3억 5천, 인천 3억 — 시별 신규 전세 보증금

시별로 보면 과천·하남·성남은 서울 중위 수준이고, 평택·의정부·파주는 서울의 3분의 1 이하다. 표는 서울과 비교용으로 서울 전체 중앙값과 경기·인천 대표 10곳만 골랐다.

과천(204건)은 표본이 적어 숫자 하나하나보다 서울 상위권 수준이라는 방향만 읽는 게 낫다. 평택은 보증금도 가장 낮지만 전세 비중도 38.0%로 가장 낮아서, 전세 매물 자체를 찾기 어렵고 월세·반전세 비중이 높다는 점이 눈에 띈다.

예산 3억·4억·5억으로 닿는 계약 비중

예산을 정해놓고 집을 찾는 사람에게는 중앙값보다 '내 예산 이하 계약이 몇 %인가'가 더 쓸모 있다. 같은 기간 신규 전세 중 보증금이 예산 이하인 계약의 비중은 다음과 같다.

서울에서는 5억원으로도 4건 중 1건 정도만 닿았지만, 경기는 4억원이면 10건 중 6건 이상, 인천은 3억원으로 과반을 구할 수 있다. 시별로 3억원 이하 비중을 보면 지역 차가 더 크다.

수원(29.3%)과 화성(34.5%)이 각각 3건 중 1건 안팎, 고양이 41.0%로 중간쯤이다. 서울과 맞닿은 광명(12.5%)·하남(9.4%)은 3억원 이하가 10% 안팎에 그친다. 지역을 고를 때 서울 접근성과 예산 중 무엇을 우선할지에 따라 후보가 확 달라진다. 직장 위치를 기준으로 갈 수 있는 지역을 좁히려면 통근시간·예산 비교에 직장 주소와 예산을 넣어 보길 권한다.

최근 3개월 전세 보증금은 광명·구리·과천이 10% 넘게 올랐다

3~5월과 6~8월의 보증금 중앙값을 비교하면 서울은 6억 5천만원 그대로였고, 경기는 시별로 방향이 갈렸다. 광명시가 5억원에서 5억 6천만원으로 12.0% 올랐고 구리시가 11.1%, 과천시가 10.6%, 화성시가 9.1%, 부천시가 8.1% 올랐다. 반대로 시흥·안산·고양은 3% 안팎 내렸다.

중앙값은 5,000만원, 1,000만원 단위로 움직이는 경우가 많아 몇 퍼센트 차이는 단지 몇 곳의 계약에도 흔들린다. 광명 255건·구리 246건·과천 86건처럼 6~8월 표본이 작은 곳은 특히 그렇다. 방향성만 참고하고, 실제 계약 전에는 같은 단지·같은 면적의 최근 거래를 가격 판정기로 확인하는 편이 안전하다.

신규 전세 계약 건수는 3월 대비 8월에 서울·경기 모두 43% 줄었다

보증금 수준과 함께 봐야 할 것은 전세 계약 자체가 줄었다는 점이다. 아파트 신규 전세 계약 건수는 3월에서 8월 사이 서울이 5,572건에서 3,155건으로 43.4%, 경기가 9,354건에서 5,267건으로 43.7%, 인천이 1,154건에서 861건으로 25.4% 줄었다. 3월과 8월 모두 신고가 거의 다 들어온 달이다. 신규 계약 안에서 전세가 차지하는 비중(전용면적 전체 아파트 기준)은 경기 50.1%, 인천 47.2%, 서울 43.0%였다. 월별로 보면 경기는 3월 52.7%에서 8월 47.0%, 서울은 45.7%에서 41.2%로 모두 낮아졌다. 서울 신규 전세가 줄어든 흐름은 서울 전세 계약 41% 감소 칼럼에서 서울 기준으로 살펴봤고, 경기도 같은 속도로 줄고 있었다. 경기의 전세 비중이 서울보다 7.1%p 높다는 것은 서울에서 먼저 월세 쪽으로 계약이 옮겨갔다는 뜻일 수 있지만, 이는 이 글의 해석일 뿐 신고 원본만으로 이유를 확인할 수는 없다. 월별 전세 비중은 3~8월 내내 경기가 서울보다 높았다.

원룸·오피스텔 전세는 서울 1억 8,800만원, 경기 9,870만원, 인천 6,800만원

아파트가 아니라 전용 40㎡ 이하 원룸형(오피스텔·연립다세대·단독다가구)으로 눈을 돌리면 전세는 훨씬 드물어진다. 같은 기간 원룸형 신규 계약 중 전세 비중은 서울 17.6%(10만6,460건 중 1만8,731건), 경기 14.5%(6만7,251건 중 9,729건), 인천 19.9%(7,804건 중 1,550건)였다. 원룸형 전세 보증금 중앙값은 서울 1억 8,800만원, 경기 9,870만원, 인천 6,800만원이다. 경기에서 원룸형 전세를 구한다면 1억원 안팎이 기준이라는 뜻이다. 다만 원룸형 계약은 대부분 월세여서 전세를 찾는다면 매물을 찾는 데 더 오래 걸릴 수 있고, 같은 금액이면 아파트 소형 평형 전세(전용 60㎡ 이하 아파트)가 더 나은 선택지인지도 따져봐야 한다. 원룸형 월세 시세는 경기·인천 원룸 월세 순위에서 같은 지역 기준으로 정리했다.

전세와 월세, 같은 지역·면적에서 환산하면

전세를 구하기 어려워 월세로 돌아서는 사람을 위해 같은 지역·면적대의 월세 계약도 비교했다. 신규 아파트 월세 계약(59~85㎡)의 보증금과 월세를 연 5.5%로 환산한 환산월세 중앙값을, 전세 보증금 중앙값을 같은 방식으로 월 환산한 값과 맞대본 것이다.

경기에서는 월세 계약의 환산월세가 전세보다 13% 낮아, 5.5% 환산 기준으로는 월세 쪽이 상대적으로 덜 비싼 구조다. 다만 같은 집을 비교한 게 아니라 같은 지역·면적대 계약 전체의 중앙값을 비교한 것이고, 월세 계약은 보증금이 낮은 반전세형이 섞여 있어 단지·층·연식 차이가 숨어 있다. 내 조건으로 정확히 따져보려면 전월세 전환율 계산기나 전세 월세 유불리 계산 칼럼을 쓰면 된다.

데이터 범위와 한계

이 글의 수치는 국토교통부 전월세 실거래가 신고 원본 중 2026년 3월~8월 계약일 기준이다. 9월분은 계약 후 30일 신고 기한 때문에 아직 일부만 들어와 있어 제외했다. 이 글에서 '전세'는 월세가 0원으로 신고된 계약이고, 보증금과 월세를 함께 내는 반전세는 월세 계약으로 분류했다. 전세 비중은 신규 계약(전세+월세) 중 비율이다. 단지·층·연식 정보가 지역 평균에는 섞여 있어서 같은 시 안에서도 동네에 따라 전세 가격은 크게 다르다. 과천(204건), 광명·구리·과천의 구간별 표본처럼 계약이 적은 곳은 중앙값이 쉽게 흔들린다. 실제 전세 계약 전에는 등기부등본·보증보험 가입 가능 여부 등 별도 확인이 필요하다.