전월세 갱신 5% 상한 계산기 활용법 — 언제, 어떻게 쓰나
계약 갱신 시기가 다가오면 집주인이 보증금이나 월세를 올려달라고 하는 경우가 많은데, 세입자가 계약갱신청구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사해 갱신하는 계약이라면 인상률에 법정 상한이 있습니다 — 이 사이트의 갱신 5% 상한 계산기는 이 상한을 현재 보증금·월세 기준으로 바로 계산해주는 도구입니다.
여기서 중요한 건 5%가 '반드시 올려야 하는 금액'이 아니라 '올릴 수 있는 최대치'라는 점입니다. 실제 인상 여부와 금액은 임대인과 임차인의 협의로 정해지며, 상한보다 적게 올리거나 동결하는 경우도 흔합니다.
이게 이론만이 아니라 실제로도 그런지, 국토부 실거래가로 직접 확인해본 적이 있습니다. 계약갱신청구권을 사용한 갱신 계약 중 보증금만 바뀌고 월세는 그대로인 '순수 전세형' 갱신만 골라, 종전 계약 보증금 대비 이번 계약 보증금이 얼마나 올랐는지를 계산한 결과입니다. 서울 25개 구와 성남시 3개 구를 합친 최근 6개월(2026년 3~8월) 기준으로 22,351건을 확인한 결과, 5%를 넘겨 오른 사례는 84건(0.38%)에 그쳤고, 65.9%는 종전 금액의 4.5~5.5% 구간, 사실상 상한까지 채워서 갱신했습니다. 반대로 계약갱신청구권을 쓰지 않고 협의로만 갱신한 25,243건은 8,422건(33.36%)이 5%를 넘겨 올랐습니다 — 권리를 실제로 행사하느냐가 인상 폭에 이만큼 차이를 만든다는 뜻입니다. 자세한 지역별·주택유형별 수치는 계약갱신청구권 인상률 실태 칼럼에서 확인할 수 있습니다.
이 결과가 특정 시기·지역의 우연은 아닌지도 함께 확인했습니다. 원래 강남구·동작구·금천구·영등포구·성남시 분당구 5개 구를 2025년 3~9월 기준으로 먼저 계산했을 때도 계약갱신청구권을 사용한 5,808건 중 5%를 넘긴 사례는 단 한 건도 없었고(0.0%), 69.4%가 4.5~5.5% 구간에 몰려 있었습니다. 자치구별로는 동작구가 76.3%로 가장 높았고 영등포구 69.6%, 강남구 73.5%, 성남시 분당구 64.7% 순, 금천구만 47.1%로 상한까지 채우는 비율이 상대적으로 낮았습니다. 시기를 최근 6개월(2026년 3~8월)로 옮기고 지역을 서울 25개 구·성남 3개 구까지 넓혀도 5% 초과 비율은 0.2~0.7% 수준을 벗어나지 않았습니다. 반면 계약갱신청구권을 쓰지 않은 협의 갱신은 평균 인상률이 7.2%로, 권리를 쓴 그룹(평균 3.8%)의 거의 두 배였습니다. 상한이 실제로 잘 지켜진다는 결론은 특정 시기·지역의 우연이 아니라 여러 조건에서 반복적으로 확인되는 패턴인 셈입니다.
주택유형별로 나눠보면 상한까지 채워 오르는 경향도 차이가 있었습니다. 같은 조사에서 아파트는 72.9%가 4.5~5.5% 상한까지 채워 갱신한 반면, 연립다세대·단독다가구는 46.6%, 오피스텔은 45.2%에 그쳤습니다. 자취방으로 흔한 오피스텔·빌라는 아파트보다 상한보다 낮게 갱신되는 경우가 상대적으로 더 흔하다는 뜻이니, 협상 여지가 아예 없다고 지레 포기할 필요는 없습니다. 참고로 협의 갱신의 인상률 분포에는 보증금 입력 오차로 보이는 극단치(수백~수만 %대)가 소수 섞여 있어, 평균(7.2%)보다는 중위값(계약갱신청구권 사용 4.95%, 미사용 5.00%)을 함께 보는 게 더 안전한 해석입니다.
반대로 이 상한이 적용되지 않는 경우도 있습니다. 임대인과 임차인이 계약갱신청구권과 무관하게 별도 합의로 새로 맺는 재계약이라면 5% 상한이 강제되지 않고, 전세를 월세로(또는 그 반대로) 계약 유형 자체를 바꾸는 갱신이라면 보증금과 월차임을 하나의 기준으로 환산해서 계산해야 해서 이 계산기가 다루는 단순 계산과는 다릅니다 — 이런 경우에는 전월세 전환율 계산기를 함께 참고하는 것이 맞습니다.
이 계산기는 참고용 정보 제공 도구이며 법적 효력이 있는 계산이 아닙니다. 실제 갱신 협상에서 다툼이 있다면 국토교통부 산하 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가와 상담하는 것을 권장합니다. 갱신 시점이 다가온다면 종전 계약서의 보증금·월세를 미리 확인해두고, 집주인이 제시한 인상액이 종전 금액의 5%를 넘는지 이 계산기로 직접 계산해보는 것만으로도 협상에서 불리한 위치에 서지 않을 수 있습니다.