전월세 전환율 계산기 활용법 — 보증금↔월세 환산이 필요할 때
전세보증금 일부를 월세로 돌리거나 반대로 월세를 보증금으로 돌리는 제안을 받으면, 보증금과 월세가 서로 다른 단위라 어느 쪽이 더 유리한지 감이 잘 안 오는 경우가 많습니다. 전월세 전환율은 이 둘을 같은 기준으로 비교할 수 있게 해주는 비율로, 이 사이트의 전월세 전환율 계산기는 이 환산을 바로 해주는 도구입니다.
주택임대차보호법 시행령 제9조는 이 전환율의 상한을 '기준금리+2%p'와 '연 10%' 중 낮은 쪽으로 정하고 있습니다. 이 계산기는 이 사이트의 가격 판정기가 실거래가 비교에 쓰는 것과 동일한 전환율(5.5%)을 그대로 쓰고 있어서, 기준금리가 바뀌면 계산기의 값도 함께 갱신됩니다.
다만 이 비율은 법이 정한 '상한'일 뿐이라, 실제 계약에서는 이보다 낮은 비율로 협의되는 경우도 많습니다. 실제로 얼마나 차이 나는지 국토부 실거래가로 역산해본 적이 있습니다. 전세와 월세 거래가 각각 5건 이상 쌓인 동만 골라 '월세 평균 × 12 ÷ (전세 평균 보증금 − 월세 평균 보증금)'으로 실제 시장 전환율을 계산한 결과, 전국 1,727개 동의 평균은 4.35%, 중앙값은 4.0%로 법정 상한(5.5%)보다 뚜렷이 낮았습니다. 1,386개 동(80.3%)이 법정 상한 이하로 거래되고 있었고, 상한을 넘는 곳은 341개 동(19.7%)에 그쳤습니다. 표본이 큰 동네일수록 이 격차는 더 뚜렷했는데, 전세 565건·월세 2,675건이 쌓인 서울 관악구 신림동은 실제 전환율이 3.0%, 전세 631건·월세 2,390건이 쌓인 관악구 봉천동은 2.4%로 법정 상한의 절반에도 못 미쳤습니다. 반대로 전세 21건·월세 141건뿐인 대구 서구 비산동은 18.0%로 상한의 3배를 넘겼는데, 이렇게 표본이 적은 곳은 특수 매물 하나가 평균을 크게 흔들 수 있어 그대로 받아들이기보다는 참고 정도로만 보는 게 안전합니다. 자세한 지역별 수치는 월세 전환율, 실거래가로 역산 칼럼에서 확인할 수 있습니다.
다만 이 수치는 아파트를 포함한 전체 평균이라, 원룸·오피스텔만 놓고 보면 다르게 나타났습니다. 서울 25개 구·성남시 3개 구의 최근 6개월(2026년 3~8월) 실거래를 전용 40㎡ 이하 오피스텔·연립다세대로 좁혀 같은 방식으로 다시 계산해보니, 28개 구 전부에서 원룸형 전환율이 아파트를 포함한 전체 전환율보다 높게 나왔습니다. 강남구는 전체 2.87%에서 원룸형 4.71%로, 서초구는 3.07%에서 4.23%로 올랐고, 28개 구 평균은 약 5.2%로 법정 상한에 훨씬 가까웠습니다. 원룸·오피스텔을 구하고 있다면 이 계산기의 결과를 5.5%보다는 5.2% 안팎과 비교해보는 것이 실제 체감에 더 가까운 기준입니다.
지역별 편차도 컸습니다. 원룸형만 놓고도 법정 상한(5.5%)을 넘는 지역이 28개 구 중 5곳 있었는데, 강북구(7.23%)·도봉구(6.34%)·노원구(5.67%) 같은 서울 외곽과 성남시 수정구(9.24%)·중원구(7.81%) 같은 원도심이 여기 해당했습니다. 반대로 신축(5년 이하) 매물만 보면 전환율이 4.62%로 구축(26년 이상, 7.10%)보다 낮아, 건물이 오래될수록 전세 대비 월세가 상대적으로 비싸지는 경향도 함께 확인됐습니다. 지금 보고 있는 매물이 이 지역 평균보다 비싼 조건인지 궁금하다면, 이 계산기에 실제 보증금·월세 숫자를 넣어 직접 확인해보는 것을 추천합니다.
결국 법정 상한과 실제 시장 전환율 사이에는 꽤 큰 틈이 있다는 게 이번 역산의 핵심입니다. 집주인이 제안한 조건이 있다면 계약서에 적힌 실제 전환 조건을 먼저 확인하고, 이 계산기는 그 제안이 법이 허용하는 범위 안에 있는지 가늠해보는 참고 자료로, 지역 평균(4.0~5.2%대)은 그 제안이 시세보다 비싼지를 판단하는 참고 자료로 나눠서 활용하는 것을 추천합니다.
예를 들어 보증금을 낮추고 월세를 올리는 제안을 받았다면, 낮아지는 보증금 액수를 이 계산기에 넣어 전환율 상한 기준으로 올라갈 수 있는 월세 상한액을 먼저 계산해보고, 실제 제안받은 월세 인상액과 비교해보면 협상에서 참고할 기준을 세울 수 있습니다. 계약갱신청구권을 행사하는 갱신이라면 보증금·월세 인상률 자체에도 5% 상한이 따로 있으니, 갱신 5% 상한 계산기 활용법도 함께 참고해볼 만합니다.