다가구는 왜 다세대(빌라)보다 저렴할까 — 환산월세 47.5% 차이의 이유

'빌라'로 뭉뚱그렸던 두 유형을 갈라봤다

지난 칼럼(오피스텔-빌라 시세비교)에서는 연립다세대와 단독다가구를 합쳐 "빌라"로 묶어 오피스텔과 비교했다. 그런데 이 둘은 법적으로 다른 건물 유형이다 — 단독다가구는 건물 전체가 집주인 1명 소유고, 연립다세대(주로 "빌라"·"신축빌라"로 불리는 매물)는 호실별로 개별 등기가 된다. 전세사기 이슈가 불거지면서 "다가구는 위험하다"는 이야기가 많이 나오는데, 정작 두 유형의 시세 차이가 실제로 얼마나 나는지는 따로 확인된 적이 없었다. 서울 25개구와 성남 3개구, 최근 6개월치 국토부 실거래가 13만 3천여 건 중 전용 40㎡ 이하 원룸형 월세 거래 6만 5,967건을 두 유형으로 나눠 비교했다.

다세대가 다가구보다 47.5% 비싸다

월세 자체는 똑같이 50만원인데 보증금이 4.5배 차이 나면서 환산월세가 47.5% 벌어졌다. 두 유형의 평균 보증금·월세·표본은 아래 표와 같다.

환산월세로 한 줄에 세우면 차이가 더 분명하다. 오피스텔은 뒤에서 다룰 비교 대상이라 함께 넣었다.

평균 건축연도도 달랐다 — 단독다가구는 1999년, 연립다세대는 2013년으로 14년 차이가 났다. "신축빌라"라는 말처럼, 최근 지어지는 원룸형 건물은 대부분 호실별 구분등기가 되는 연립다세대 방식으로 공급된다는 뜻이다.

28개 구 전부 같은 방향

표본이 양쪽 다 5건 이상인 28개 구 전부에서 연립다세대가 단독다가구보다 비쌌다. 격차가 가장 작은 곳은 종로구로 7.2%였고, 표본이 충분히 두터운 구 중에서는 영등포구가 44.9%로 격차가 가장 컸다(다가구 54만원 vs 다세대 98만원). 성남시 분당구는 45.9%로 명목상 더 컸지만 다세대 표본이 6건뿐이라 특수 매물 영향일 가능성이 있어 참고만 하는 게 좋다.

면적이 좁을수록 격차가 더 크게 벌어진다

전용면적을 3구간으로 나눠 다시 비교하면, 20~30㎡ 구간에서 격차가 가장 크게 벌어진다. 괄호 안은 표본이다.

20~30㎡ 구간에서 격차가 가장 크게 벌어지는 이유는, 이 면적대에 신축 연립다세대(투룸형 구조를 원룸형으로 신고한 복층·분리형 매물 등)가 특히 많이 몰려 있기 때문으로 보인다.

건축연도로 보면 시대 자체가 다르다

두 유형의 건축연도 분포를 10년 단위로 나눠보면 차이가 더 뚜렷하다. 단독다가구는 1999년 이전 준공 매물이 60.8%로 절반을 훌쩍 넘고, 2010년대(21.9%)와 2020년 이후(5.1%)를 합쳐도 27%에 불과하다. 반면 연립다세대는 1999년 이전이 9.4%에 그치고, 2010년대(54.6%)와 2020년 이후(22.6%)를 합치면 77.2%에 달한다 — 즉 지금 시장에 나와 있는 연립다세대 원룸형의 4채 중 3채는 2010년 이후 지어진 건물이라는 뜻이다. 오래된 단독다가구 재고가 그대로 남아 있는 사이, 새로 짓는 원룸형 건물은 거의 다 연립다세대 방식으로 공급되고 있다는 걸 건축연도 데이터가 직접 보여준다.

최근 3개월도 격차는 좁혀지지 않았다

최근 3개월(2026년 7~9월)과 이전 3개월(2026년 4~6월)을 비교해도 흐름은 비슷하다. 다가구는 58.3만원에서 59.2만원으로 소폭 올랐고(다가구 표본 23,172건→19,130건), 다세대는 87.2만원에서 86.6만원으로 거의 그대로였다(13,586건→10,079건). 격차 비율로는 49.8%에서 46.2%로 오히려 조금 줄었지만, 여전히 다세대가 다가구보다 절반 가까이 비싼 구조 자체는 유지되고 있다. 두 시기 모두 표본이 1만 건을 넘어(다가구 최소 19,130건, 다세대 최소 10,079건) 계절적 우연으로 보기는 어렵다. 평균 대신 중위값(정확히 가운데 순번의 값)으로 다시 봐도 다가구 54.6만원, 다세대 80.9만원으로 48.2% 차이가 나 — 극단적으로 비싸거나 싼 매물 몇 건이 평균을 왜곡한 결과가 아니라는 것도 함께 확인된다.

구별로 보면 격차가 최대 3배 벌어진다

다가구 기준(다가구 대비 다세대가 몇 % 비싼지)으로 28개 구·시를 다시 줄 세워보면, 표본이 5건 이상인 지역 중 금천구·중랑구·강서구의 격차가 가장 컸고 강북구·노원구가 가장 작았다.

강북구·노원구도 다세대가 더 비싸긴 하지만, 금천구·중랑구·강서구와 비교하면 격차가 3배 가까이 차이 난다. 재건축·재개발이 활발히 진행 중인 지역일수록 신축 연립다세대 공급이 빠르게 늘면서 격차가 더 크게 벌어지는 것으로 보인다.

연립다세대는 이미 오피스텔에 근접했다

연립다세대만 따로 떼어놓고 오피스텔과 비교하면 흥미로운 지점이 나온다. 앞의 그래프처럼 이번 6개월 기준 연립다세대와 오피스텔의 평균 환산월세는 3.8%밖에 차이가 나지 않는다. 오피스텔-빌라 시세비교 칼럼에서 오피스텔과 "빌라"(연립다세대+단독다가구 통합)를 비교했을 때는 36% 격차가 났는데, 그 격차의 대부분이 사실은 저렴한 단독다가구가 평균을 끌어내린 결과였고, 연립다세대만 놓고 보면 오피스텔과 거의 같은 가격대에서 경쟁하고 있다는 뜻이다. "빌라라서 오피스텔보다 쌀 것"이라는 통념은 신축 연립다세대에는 잘 들어맞지 않는 셈이다. 반대로 단독다가구는 오피스텔보다 34.7% 저렴해, 예산을 줄이고 싶다면 여전히 단독다가구 쪽이 유리하지만, 그만큼 준공 연도가 오래된 매물 비중이 높다는 점(1999년 이전 준공이 60.8%)도 함께 감안해야 한다.

전세 매물 비중도 다세대가 3배 가까이 많다

월세뿐 아니라 전세로 봐도 같은 격차가 반복된다. 단독다가구 55,193건 중 전세는 6,591건(11.9%)뿐인 반면, 연립다세대 41,169건 중 전세는 14,270건(34.7%)으로 다가구의 거의 3배에 달한다. 전세 평균 보증금도 다가구 1억 768만원, 다세대 2억 1,460만원으로 다세대가 99.3% 더 높았다. 호실별 개별 등기 구조라 전세자금대출을 받기 수월하다는 인식과, 신축 매물일수록 임대인이 목돈을 한 번에 받는 전세를 선호하는 경향이 겹친 결과로 보인다. 결국 월세든 전세든 "다가구는 선택지가 좁고 문턱이 낮다, 다세대는 선택지가 넓고 문턱이 높다"는 같은 구조가 반복되는 셈이다. 자치구별 전세 비중은 자치구 전세비중 순위 칼럼에서 더 자세히 확인할 수 있다.

층수 비교는 다세대에서만 가능했다

한 가지 밝혀둘 한계가 있다. 국토부 실거래가 API는 단독다가구 55,193건 전부에서 층수 필드가 결측(null)으로 내려온다 — 단독다가구는 건물 전체가 한 소유주 명의라 호실별 층수를 구분해 신고하는 구조 자체가 아니기 때문으로 보인다. 그래서 층수별 비교는 연립다세대에서만 가능했다. 다세대 월세 26,899건을 반지하·1층(7.1%, 1,807건)과 2층 이상(92.9%, 25,092건)으로 나누면, 평균 환산월세는 각각 66.3만원과 88.6만원으로 2층 이상이 33.6% 더 비쌌다 — 같은 다세대 안에서도 저층일수록 확실히 저렴하다는 뜻이지만, 반지하·1층 매물 자체가 전체의 7% 남짓으로 이미 많이 줄어든 상태라는 점도 함께 봐야 한다.

왜 다세대가 항상 더 비쌀까

가장 큰 이유는 건축연도다. 오래된 단독다가구 주택이 재건축되면서 그 자리에 신축 연립다세대(빌라)가 들어서는 경우가 많다 보니, 다세대 쪽에 신축 매물이 훨씬 많이 섞여 있다. 여기에 호실별 개별 등기 구조상 세입자가 자기 명의로 근저당·전입신고 상태를 더 투명하게 확인할 수 있다는 인식이 보증금을 더 크게 맡겨도 된다는 심리로 이어졌을 수도 있다 — 다만 이건 데이터로 직접 증명하기는 어려운 가설이라는 점은 밝혀둔다. 실제 계약 전에는 등기부등본에서 선순위 근저당·소유주 명의를 직접 확인하는 게 유형과 무관하게 가장 확실한 방법이다.

계약 전 한 번 더 확인하기

이번 비교는 계약갱신청구권 인상률 확인 칼럼, 갱신계약과 신규계약 비교 칼럼과 함께 놓고 보면, 같은 국토부 데이터로 계약 조건을 다각도로 뜯어본 시리즈로 이어진다. 지금 보고 있는 매물이 단독다가구인지 연립다세대인지에 따라 시세 눈높이를 다르게 잡아야 한다는 뜻이고, 정확한 시세 비교는 가격 판정기에서, 계약 전 확인할 서류 목록은 체크리스트에서 확인할 수 있다.