성북·동대문 '전세 10억', 7개월 3,168건 중 19건 — 같은 동네 원룸 시세는?

한강벨트도 아닌데 '전세 10억'?

9월 서울 전세 시장에서 화제가 된 기사 중 하나는 "한강벨트도 아닌 성북구·동대문구에서 전세 10억원 거래가 나왔다"는 내용이었다. 서울 아파트 평균 전셋값이 2022년 고점을 넘어섰다는 통계와 겹치면서, 강남·마포·성동 같은 한강변이 아닌 동북권까지 전셋값이 크게 올랐다는 신호로 읽혔다. 그렇다면 성북구와 동대문구에서 전세 10억은 얼마나 흔한 일일까. 그리고 이 동네에서 혼자 살 원룸을 구하는 사람에게는 어떤 의미일까. 국토교통부 전월세 실거래 신고 원본에서 두 구의 2026년 3~9월 계약을 전부 내려받아 확인했다. 9월 계약은 신고 기한(계약 후 30일) 때문에 10월 1일 기준으로 아직 3분의 2 정도만 들어와 있어, 건수보다는 중앙값과 비율 위주로 비교했다.

국민평형 전세 10억, 석 달에 다섯 건

먼저 아파트다. 전용 59~85㎡(흔히 말하는 국민평형 전후) 전세 계약만 골라 3월부터 9월까지 보증금 10억원 이상 비중을 셌다.

성북구의 최고가는 11억원으로 5월과 8월에 나왔다. 14건은 9월 갱신 1건까지 전부 길음동(길음역)에서 나왔고, 모두 2019~2024년에 준공된 단지의 전용 84㎡였다. 동대문구는 6~8월에 나온 10억 이상 5건이 용두동(용두역) 3건, 전농동(청량리역) 2건이었고, 역시 전부 2023년 준공 단지의 전용 84㎡였다. 3~5월에는 동대문구에서 10억 이상 전세가 한 건도 없었다. '전세 10억'은 실제로 나왔지만, 두 구 모두 대부분 특정 동 신축 대단지에서 나온 드문 사례라는 뜻이다. 중앙값으로 보면 그림이 다르다. 성북구 59~85㎡ 아파트 전세 중앙값은 3월 5억원, 5월 5억5,500만원, 7월 5억7,750만원, 8월 5억5,650만원이었고 9월 신고분은 5억5,000만원이었다. 동대문구는 3월 6억원에서 8월 6억5,000만원으로 올랐고 9월 신고분은 6억3,000만원이었다. 8월 기준으로 성북구는 3월보다 11%, 동대문구는 8% 오른 셈이니 오름세 자체는 분명하다. 다만 '10억'은 두 구의 전형적인 전셋값과는 거리가 멀다.

동별로 보면 신축 단지가 끌어올린다

6~8월 아파트 전세 중앙값(전용 59~85㎡)을 동별로 보면 성북구에서는 보문동1가(보문역) 7억원, 장위동(돌곶이역) 6억2,500만원, 길음동 6억1,400만원이었고 정릉동(정릉역)은 4억3,000만원으로 가장 낮았다. 동대문구에서는 용두동 7억8,000만원, 답십리동(답십리역) 6억5,000만원, 전농동 6억4,000만원, 이문동(외대앞역) 5억2,500만원이었다. 두 구 8개 동을 한눈에 비교하면 다음과 같다.

그래프에서 성북구는 정릉동이 가장 낮고 보문동1가가 가장 높아 같은 구 안에서도 1.6배 차이다. 동대문구에서는 용두동이 가장 높았고 9월 신고분은 8억4,000만원까지 올랐다. 9월 신고분에서는 오히려 내린 동이 많았다. 성북구 하월곡동(월곡역)은 5억4,000만원에서 4억8,300만원으로, 동대문구 휘경동(회기역)은 5억9,925만원에서 5억1,450만원으로 낮게 나왔다. 9월 표본이 15~19건이라 단정하기는 어렵지만, 두 구 전체가 한 방향으로 오르기만 한 건 아니라는 점은 확인된다.

같은 동네 원룸은 환산월세 60만원대

이 사이트가 주로 다루는 1인 가구 원룸(전용 40㎡ 이하) 쪽은 어떨까. 같은 신고 원본에서 원룸형 월세 계약을 골라 보증금을 연 5.5%로 월 환산해 더한 '환산월세' 중앙값을 냈다(계산법은 환산월세 비교 칼럼과 같다). 2025년 이후 준공 신축을 뺀 원룸형 신규 월세 기준으로 성북구는 6~8월 61.5만원에서 9월 57.3만원으로 6.8% 내렸다. 서울 25개 구 중 가장 큰 하락 폭이다. 동대문구는 65.6만원에서 67.3만원으로 2.6% 올랐다. 아파트 전셋값이 오르는 동안 원룸 시세는 서울 평균(9월 69.6만원)보다 낮은 수준에 머물렀다. 동별 환산월세는 다음과 같다.

고려대 인근 안암동5가는 내렸지만 9월 표본이 14건뿐이다. 하월곡동은 50% 뛰었는데, 9월 계약 43건 중 21건이 2026년 준공 아파트의 소형 임대 세대였다. 이런 신축 효과는 9월 신축 임대 계약은 어디서 나왔나 칼럼에서 자세히 다뤘다. 경희대·한국외대 인근 휘경동과 이문동은 내렸고, 용두동과 장안동은 올랐다. 전농동은 크게 내렸는데, 9월에 원룸 전세 계약이 30건이나 신고되면서 월세 계약 구성이 바뀐 영향이 있어 보인다. 청량리동은 9월에도 98.8만원으로, 표본이 충분한 동대문구 동 가운데 가장 비쌌다.

원룸 전세는 1억~2억원대

원룸 전세도 확인했다. 6~8월 원룸형 전세 보증금 중앙값은 동대문구 용두동 2억7,000만원이 가장 높았고 이문동 1억원이 가장 낮았다.

아파트 국민평형 전셋값이 5~8억원대인 동네에서도 원룸 전세는 1억~2억원대에 형성돼 있다. 다만 동마다 원룸 전세 계약이 석 달에 수십 건 수준이라, 마음에 드는 전세를 찾으려면 시간이 걸릴 수 있다.

9월, 두 구에서 재계약과 원룸 전세가 함께 늘었다

전셋값이 오를 때 세입자가 가장 먼저 택하는 방법은 이사 대신 재계약이다. 두 구의 전체 전월세 계약(아파트·원룸 포함) 중 갱신 계약 비중을 보면 성북구는 6~8월 27.6%에서 9월 신고분 36.1%로, 동대문구는 18.3%에서 27.2%로 올랐다. 둘 다 서울 25개 구 가운데 상승 폭이 큰 편(성북 +8.5%포인트, 동대문 +8.9%포인트)이다. 신고 기한 때문에 9월분이 덜 들어온 점을 감안해도, 이사철인데도 새 집을 찾기보다 지금 집에 머무는 세입자가 늘었다는 신호로 읽힌다. 서울 전체 갱신 흐름은 재계약이 늘었다는 가을 칼럼에서 따로 정리했다. 새로 나온 원룸 전세는 오히려 늘었다. 전용 40㎡ 이하 신규 계약 중 전세 비중은 성북구가 6~8월 9.8%에서 9월 18.4%로, 동대문구가 11.8%에서 21.3%로 올라 서울에서 성동구 다음으로 크게 뛰었다. 특히 동대문구 전농동은 9월 원룸형 신규 계약 55건 중 전세 비중이 32.7%였다. 아파트 전세가 귀해진 것과 달리, 원룸 전세는 9월에 이 두 구에서 상대적으로 구하기 쉬웠던 셈이다. 서울 전체 전세 흐름은 '전세 씨 말랐다'는 가을, 신규 전세 계약은 칼럼에서 확인할 수 있다.

정리: '전세 10억'보다 우리 동네 중앙값

정리하면 성북·동대문의 '전세 10억'은 실제 거래로 확인되지만, 7개월간 국민평형 전세 3,168건 중 19건(0.6%)이고, 전부 길음동·용두동·전농동의 2019년 이후 준공 단지 84㎡에서 나온 사례다. 두 구의 전세 중앙값은 5억원대 중반~6억원대 초반이고, 3월보다 8~10% 오른 정도다. 원룸 시장은 이와 따로 움직여, 성북구 원룸 환산월세는 9월에 오히려 내렸다. 아파트 전셋값 뉴스만 보고 동북권 원룸까지 비싸졌다고 판단하기보다는, 실제 원룸 계약 중앙값을 동 단위로 확인하는 편이 정확하다. 9월 계약 신고가 모두 들어오는 다음 달에 같은 기준으로 다시 집계해 보완할 예정이다. 동북권에서 통근할 회사가 강남·종로·광화문 쪽이라면, 같은 예산으로 어느 동이 출퇴근에 유리한지 통근 시간 검색으로 비교해볼 수 있다. 마음에 둔 집의 조건이 주변 실거래와 비교해 적정한지는 가격 판정기로, 같은 구 안에서 동별 격차가 왜 생기는지는 같은 구인데 월세가 7배 차이 칼럼에서 확인할 수 있다.