서울 아파트 월세 비중은 3월부터 이미 절반, 신축 임대를 빼면 신규 계약도 54%에서 55%로 제자리

서울 아파트는 월세가 전세를 처음 추월한 게 아니라, 3월부터 이미 절반이 월세였다

"1~8월 전국 전월세 거래 중 월세 비중 68.5%, 아파트도 월세가 전세를 처음 추월했다"는 보도가 이어졌다. 전월세 시장이 월세로 기울고 있다는 이야기를 서울 아파트 실거래로 확인해봤다. 결론은 두 갈래다. 서울 아파트의 월세 비중은 3월부터 9월까지 50% 안팎에서 크게 움직이지 않았고, 신규 계약만 보면 55%에서 60%로 올랐지만 그 상승분의 상당 부분은 2025년 이후 준공된 신축 단지의 임대 계약이 만든 것이었다. 분석 대상은 국토교통부 실거래 신고의 2026년 3월부터 9월까지 서울 25개 구 전월세 계약 약 33만 건이다. 3~8월만 합치면 서울 4개 유형(아파트·오피스텔·연립다세대·단독다가구) 전체의 월세 비중은 66.1%, 아파트는 51.5%였다. 전국 68.5%와 가까운 숫자지만, 서울 아파트는 이 기간 내내 월세와 전세가 반반이었다는 점이 다르다. 동네별 전세·월세 비중은 계약 유형 비중 칼럼에서 한 번 계산했고, 이번에는 시간에 따라 어떻게 바뀌었는지를 본다.

신규 계약 월세 비중은 55%에서 60%로 올랐다

전세와 월세 중 무엇을 고르는지가 가장 직접적으로 드러나는 것은 새로 맺는 계약이다. 재계약은 기존 선택을 이어가는 경우가 많아 흐름이 느리게 움직이기 때문이다. 서울 아파트 신규 계약 가운데 월세 비중은 3월 55.3%에서 9월 60.2%로 높아졌다. 6월에는 62.8%까지 올랐다. 그런데 같은 기간 신규 계약 중 신축의 비중도 커지고 있었다. 준공 연도가 2025년 이후인 신축 아파트의 신규 계약은 3월 655건(전체의 5.6%)에서 9월 808건(13.0%)으로 늘었고, 그 월세 비중은 9월 94.6%였다. 입주 직후 임대 단지에서 동일한 조건의 월세 계약이 대량으로 신고되는 현상은 9월 신축 입주 임대 칼럼에서 묵동 사례로 확인한 바 있다.

표의 오른쪽 열을 보면 신축을 뺀 월세 비중은 3월 54.3%, 9월 55.1%로 0.8%포인트 오르는 데 그쳤다. 6월 60.0%는 신축을 빼도 높게 남아 있어, 6월 한 달은 신축 때문만은 아닌 다른 요인이 있었다고 봐야 한다. 그 요인은 이 데이터로 확인하지 못했다.

신축 임대가 끌어올린 폭은 9월에 5.1%포인트까지 커졌다

표의 두 열 차이가 신축 임대 단지가 신규 월세 비중을 끌어올린 폭이다. 3월에는 1.0%포인트였던 차이가 9월에는 5.1%포인트로 벌어졌다.

신축 입주 단지의 임대 물량이 늘수록 이 격차도 커지는 구조라서, 헤드라인 숫자만 보면 월세화가 빨라진 것처럼 보이지만 기존 아파트에서는 같은 변화가 나타나지 않았다. 월세 비중의 변화를 읽을 때는 신축 임대 물량이 얼마나 섞여 있는지를 먼저 확인해야 한다. 서울 25개 구 신규 월세의 평균 조건이 어떻게 달라졌는지는 9월 원룸 월세 점검 칼럼에서 원룸형 기준으로 따로 봤다.

유형별로는 단독다가구와 오피스텔이 8월에 월세 비중 최고치

아파트만 월세 비중이 움직이지 않은 것은 아니다. 오피스텔과 단독다가구는 8월에 월세 비중이 가장 높았다가 9월에 내려왔다. 다음 표는 신규와 재계약을 모두 합친 전체 계약 기준이다.

오피스텔은 3월 77.6%에서 8월 81.2%로, 단독다가구는 83.2%에서 86.7%로 3~4%포인트 올랐다. 다만 9월에는 오피스텔·연립다세대·단독다가구가 모두 내려와 3월과 비슷한 수준으로 돌아왔고, 아파트만 50.6%에서 53.7%로 올랐다. 9월은 신고 기한이 끝나기 전의 중간 집계이고, 월세와 전세 중 어느 쪽이 신고가 늦은지에 따라 비중이 달라질 수 있어 한 달 변화로 결론을 내리기는 이르다. 이 내용은 자치구별 전세 비중 순위 칼럼에서 구 단위로도 확인할 수 있다.

구별로는 광진·동대문·강북이 올랐고 마포·송파는 내렸다

신축 임대를 걷어내고 구별 변화를 보면 월세 쏠림이 어디서 나타났는지가 드러난다. 신규 계약 월세 비중을 3~5월과 7~9월로 나눠 비교했다.

가장 많이 오른 광진구는 3~5월 48.6%에서 7~9월 56.1%로 7.5%포인트 올랐고(계약 603건 → 353건), 동대문구는 59.3%에서 66.0%(948건 → 748건)로 올랐다. 강북구(379건 → 275건)처럼 계약이 적은 구는 변화폭이 우연일 수 있다. 반면 마포구는 58.8%에서 54.6%로 4.2%포인트, 송파구는 53.6%에서 50.3%로 3.3%포인트 내렸다. 서울 25개 구 가운데 15곳은 올랐고 10곳은 내렸으니, 월세 비중이 서울 어디서나 올랐다는 서술은 맞지 않다.

동 단위로는 상일동 +25%포인트, 장지동 -34%포인트

동까지 내려가면 변화폭이 훨씬 크다. 3~5월 신규 계약 60건 이상, 7~9월 40건 이상인 136개 동 중 변화가 가장 큰 곳을 모았다. 신축(2025년 이후 준공)은 뺐다.

올라간 동도 내려간 동도 두 기간 모두 계약이 40건 이상 쌓인 곳이라 변화를 우연으로만 보기는 어렵다. 상일동(상일동역 일대)에서는 월세 계약의 보증금 중앙값이 3~5월 2억원에서 7~9월 8,612만원으로 내려, 보증금이 낮은 월세 계약이 늘어난 모습이다. 장지동은 7~9월에 준공 2013~2017년 단지의 비중이 커지면서 월세 비중이 3분의 1 수준으로 낮아졌다. 신고 원본에 단지명이 없어서 어느 단지가 이런 변화를 만들었는지는 특정할 수 없고, 단지 구성이 바뀌었다는 추정만 가능하다. 수유역 일대인 수유동도 계약이 적은 편이라 한두 단지의 영향이 클 수 있다.

월세 비중 기사를 읽을 때 확인해야 할 것

전국 숫자가 곧 우리 동네 숫자는 아니다. 서울 아파트는 올해 3월부터 월세와 전세가 반반이었고, 그 비율은 7개월 동안 크게 변하지 않았다. 새로 맺는 계약만 보면 월세 쪽으로 기운 것처럼 보이지만, 신축 입주 단지의 임대 계약을 걷어내면 변화는 1%포인트 안팎이다. 내가 살 동네의 월세 비중이 궁금하다면 구 평균보다 동 단위를 먼저 보는 것이 좋다. 같은 구 안에서도 동마다 20%포인트 넘게 다른 방향으로 움직였기 때문이다. 월세 비중이 높은 동에서 직장까지 얼마나 걸리는지는 통근 시간 비교로 확인해볼 수 있다.

데이터의 범위와 한계

이 칼럼은 국토교통부 전월세 실거래 신고(2026년 3~9월)를 집계한 것이며, 월세는 월세액이 0원보다 큰 계약, 전세는 월세액이 0원인 계약으로 나눴다. 보증금이 크고 월세가 낮은 반전세도 월세로 센 점에 유의해야 한다. 서울 25개 구만 대상이고 경기·인천은 포함하지 않았다. 9월은 신고 기한이 끝나지 않아 6,211건(신규)만 들어온 중간 집계이고, 11월 초에 다시 받으면 숫자가 달라질 수 있다. 동 단위 비교는 3~5월과 7~9월의 계약 수가 모두 40~60건 이상인 곳만 골랐지만, 그래도 표본이 수백 건 수준이라 한두 단지의 영향이 클 수 있다. 전국 68.5% 수치는 이 사이트 데이터가 아니라 언론 보도에서 인용한 것이다.