이 동네, 전세 있을까 월세만 있을까 — 실거래로 확인한 계약 유형 비중

전세를 구하려면 동네부터 잘 골라야 한다

같은 5대 업무지구 통근권 안에서도 동네마다 전세·월세 계약 비중이 크게 다르다. 최근 실거래(전세+월세 합산 10건 이상 표본) 기준으로 전세 비중이 가장 높은 동네와 가장 낮은(월세 위주인) 동네를 비교했다.

대학가 원룸촌은 월세가 압도적이다

종로구 이화동(12건 전부 월세), 명륜4가(13건 전부 월세)는 전세 거래가 아예 없었다. 성북구 보문동2가(35건 전부 월세), 안암동5가(전세 6건·월세 157건, 전세비중 4%)도 마찬가지다. 성균관대·고려대 인근 대학가라는 공통점이 있는데, 자취생 수요가 많은 지역일수록 집주인이 목돈이 묶이는 전세보다 월세를 선호하는 경향이 실거래 데이터로도 뚜렷하게 나타났다.

다른 대학가에서도 같은 패턴이 확인된다

이 패턴이 우연이 아닌지 확인하기 위해 서울 전체 동 가운데 표본 30건 이상인 곳만 다시 훑어봤다. 서대문구 대신동(연세대 인근, 표본 70건)·종로구 명륜1가(성균관대 인근, 88건)·중구 장충동2가(동국대 인근, 79건) 모두 전세 비중이 한 자릿수에 그쳤다.

전세·월세 건수는 대신동 3건·67건, 명륜1가 6건·82건, 장충동2가 6건·73건이다. 대학가 인근은 표본을 넓혀도 같은 방향이 반복됐으니, 대학가 원룸촌에서 전세를 고집하는 건 통계적으로 봐도 쉽지 않은 선택이라는 뜻이다.

전세 비중이 높은 동네도 있다

반대로 종로구 종로6가는 전세 17건·월세 1건으로 이번 비교에서 전세 비중이 가장 높았다. 용산구 신창동(전세 29건·월세 9건)과 영등포구 문래동4가(전세 9건·월세 3건)도 높았고, 서초구 신원동(전세 166건·월세 58건)은 표본이 224건으로 가장 두텁다. 전세 비중이 특히 높은 동네를 더 찾아보면 용산구 효창동(표본 223건, 전세 155건·월세 68건)·서빙고동(54건)·도원동(38건)·용문동(141건)이 모두 용산구에 몰려 있고, 서초구 내곡동(69건)도 상위권이다.

신창동·효창동·서빙고동·도원동·용문동이 전부 용산구라는 점에서, 전세 비중은 동 단위보다 구 전체 주거 특성(자가·장기거주 비중이 높은지)에 더 크게 좌우된다는 걸 짐작할 수 있다. 구 단위로 전세 비중을 다시 확인하고 싶다면 자치구 전세 비중 순위 칼럼에서 25개 구 전체 순위를 볼 수 있다.

면적을 좁혀보면 전세 비중은 또 달라진다

지금까지의 전세 비중은 모든 면적을 합친 값이다. 실제로 자취방으로 알아볼 만한 소형 면적만 따로 떼어 다시 보면 그림이 상당히 달라진다. 국토부 실거래가 원자료를 별도로 다시 집계해(최근 6개월, 2026년 3월~8월, 오피스텔·연립다세대·단독다가구·아파트 전체 포함 — 앞서 제시한 표본 수와는 조사 시점이 달라 정확히 일치하지 않을 수 있다) 신원동(428건)·효창동(513건)·안암동5가(259건)·대신동(164건)을 면적대별로 나눠봤다. 괄호 안은 해당 구간의 표본이다.

신원동의 높은 전세 비중은 사실상 50㎡ 이상 넓은 평형(전체의 59%)이 끌어올린 결과이고, 원룸형 소형 면적만 보면 다른 동네와 크게 다르지 않게 월세가 압도적이라는 뜻이다. 효창동도 면적별로 들쭉날쭉했다. 반면 대학가 원룸촌인 안암동5가·대신동은 면적을 나눠봐도 패턴이 그대로 유지된다. 다만 효창동의 20㎡ 미만(31건)·33~50㎡(77건) 구간은 다른 구간보다 표본이 상대적으로 적은 편이라 수치가 다소 흔들릴 수 있다는 점은 감안해야 한다. 결국 원룸·소형 자취방을 구하는 입장에서는 "이 동네 전세 비중이 높다"는 구 전체·동 전체 평균을 그대로 믿기보다, 원하는 면적대에서 실제로 전세 매물이 얼마나 있는지 따로 확인하는 게 중요하다. 신원동·효창동처럼 동 전체 전세 비중이 높게 나오는 동네도, 소형 원룸만 놓고 보면 대학가와 크게 다르지 않게 월세 위주일 수 있다는 뜻이다. 관심 있는 동네의 면적별 매물은 동네 시세 페이지에서 따로 살펴보는 걸 추천한다.

전세와 월세, 보증금 차이는 얼마나 될까

전세·월세가 섞여 있는 동네에서는 두 계약의 실제 금액도 함께 보는 게 좋다. 안암동5가는 전세와 월세의 보증금 격차가 10배 이상 벌어지고, 문래동4가는 표본이 12건으로 적은 편이지만 이번에 확인한 동네 중 월세가 가장 높았다.

신원동은 이 중 표본이 가장 두텁다. 이처럼 같은 동네 안에서도 전세와 월세의 자금 구조가 크게 달라, 목돈 여력에 따라 선택지가 갈릴 수 있다. 전세와 월세 중 어느 쪽이 실제로 더 유리한지는 전월세 전환율로 계산해본 칼럼에서 확인하거나, 직접 전환율 계산기에 숫자를 넣어 계산해볼 수 있다.

표본이 적은 동네는 참고만 하자

이화동·명륜4가·종로6가·문래동4가처럼 표본이 10~20건대인 동네는 매물 한두 건의 특성에 따라 비율과 평균 금액이 크게 흔들릴 수 있다. 반면 안암동5가(163건)·서초구 신원동(224건)·서대문구 대신동(70건)처럼 표본이 70건을 넘는 동네는 상대적으로 신뢰도가 높다고 볼 수 있다. 특히 표본이 10건 안팎인 동네에서 "전세 0건"이라는 결과가 나왔다고 해서 그 동네에 전세 매물이 절대 없다고 단정할 수는 없다 — 국토부 실거래가에 신고된 표본 안에 우연히 없었을 가능성도 있는 만큼, 실제로 그 동네를 알아볼 때는 동네 시세 페이지에서 최신 표본 수를 다시 확인하고 공인중개사에게도 직접 물어보는 편이 안전하다.

대학가·업무지구를 벗어나면 비중이 또 달라진다

이번에 확인한 동네들을 종합하면, 전세 비중은 크게 세 그룹으로 나뉜다. 대학가·원룸촌(이화동·명륜4가·보문동2가·안암동5가·대신동·명륜1가·장충동2가)은 전세 비중이 0~8%로 거의 전부 월세다. 업무지구 통근권 중심부(강남·여의도·가산 등)는 자치구 전세 비중 순위에서 확인했듯 대체로 30%대 초중반으로 완만하다. 그리고 용산구 일대(효창동·서빙고동·도원동·용문동·신창동)나 서초구 외곽(신원동·내곡동)처럼 자가 보유 비율이 높거나 신도시성 개발이 이뤄진 지역은 전세 비중이 65~94%까지 올라간다. 결국 같은 서울 안에서도 "전세를 구하기 쉬운 동네"와 "월세만 알아봐야 하는 동네"가 뚜렷하게 갈리는 셈이다. 자취방을 알아볼 때 동네를 먼저 정하고 계약 형태를 나중에 고민하기보다는, 원하는 계약 형태가 확실하다면 그 형태가 흔한 동네부터 후보에 올리는 편이 현실적이다.

전세자금대출을 쓸 계획이라면 동네 선택이 먼저다

전세자금대출을 활용해 목돈 부담을 줄이려는 계획이라면, 애초에 전세 매물 자체가 드문 동네를 알아보는 건 비효율적이다. 대학가처럼 월세 비중이 90% 이상인 동네에서 전세를 찾아 헤매기보다는, 처음부터 전세 비중이 높은 동네 위주로 후보를 좁히는 편이 시간을 아낄 수 있다. 내가 알아보는 동네의 전세·월세 비중이 궁금하다면 동네 시세에서 직접 확인하고, 같은 통근권에서 매물이 얼마나 자주 나오는지는 매물 나오는 빈도 비교 칼럼도 함께 참고할 만하다.