구로디지털단지·시청·마곡나루 통근권에서도 갱신계약이 유리할까

지난 칼럼에서 던진 질문

지난 칼럼 갱신계약과 신규계약, 실제 조건은 얼마나 다를까에서는 사당·강남·가산 3개 지역 오피스텔·연립다세대·단독다가구 실거래를 갱신·신규로 나눠 비교했다. 세 지역 모두 갱신계약 쪽이 보증금은 높고 월세는 낮았다. 그 글 끝에 "다른 업무지구 인근에서도 같은 패턴이 반복되는지"를 다음 확인 과제로 남겼는데, 이번엔 구로디지털단지역·시청역·마곡나루역 통근권에서 최근 12개월(2025년 10월~2026년 9월) 국토부 실거래가를 같은 방식으로 다시 계산해봤다.

세 지역 오피스텔, 방향은 또 같았다

세 지역 모두 갱신계약은 보증금이 더 높고 월세가 더 낮았다. 보증금 상승폭은 영등포구 대림동(구로디지털단지 통근권)이 가장 컸고, 월세 하락폭은 강서구 등촌동(마곡나루역 통근권)이 가장 컸다. 종로구 내수동(시청역 통근권)은 연립다세대·단독다가구 표본이 너무 적어(각각 3건, 0건) 오피스텔만 비교했다.

연립다세대·단독다가구도 마찬가지

대림동과 등촌동은 연립다세대·단독다가구에서도 같은 방향이었다. 특히 대림동 단독다가구는 보증금이 172% 올라 이번에 확인한 지역·유형 중 상승폭이 가장 컸다.

정도의 차이는 있어도 방향은 예외 없이 같았다.

성수·상암까지 넓혀 다시 확인해봤다

앞선 6개 지역 이후에도 "다른 통근권에서도 이어지는지 계속 지켜볼 만하다"는 과제가 남아 있었다. 이번엔 최근 새 업무 거점으로 주목받는 성수역 통근권의 성동구 성수동1가와, 디지털미디어시티역(상암) 통근권의 마포구 상암동을 같은 방식(최근 12개월, 오피스텔·연립다세대·단독다가구, 갱신 vs 신규)으로 다시 계산했다. 성수동1가 오피스텔은 표본 358건(신규 270건·갱신 88건)으로, 갱신계약의 보증금이 86% 높고 월세는 43% 낮았다. 연립다세대와 단독다가구도 같은 방향이었다.

세 유형 모두 지금까지와 같은 방향이며, 특히 단독다가구의 보증금 상승폭(116%)은 이번에 확인한 8개 지역 중 대림동(172%) 다음으로 컸다.

상암동에서 처음으로 예외를 발견했다

상암동은 조금 다른 결과가 나왔다. 연립다세대와 단독다가구는 기존 패턴과 같았는데, 오피스텔만 보증금과 월세가 모두 소폭 낮아졌다.

상암동 오피스텔은 지금까지 8개 지역·건물유형 조합에서 처음 나온 예외다. 이 지역은 방송사·IT 기업 이전으로 최근 몇 년 사이 오피스텔 공급이 빠르게 늘어난 곳이라, 신축 매물이 신규계약 시세를 오히려 끌어올렸거나 갱신계약 표본에 상대적으로 오래된(시세가 낮게 형성된) 매물이 많이 섞였을 가능성이 있다. 다만 표본이 966건으로 적지 않은 만큼 우연한 노이즈로 보기는 어렵고, 실제로 이 지역 오피스텔 시장의 특수성일 가능성이 크다. 같은 상암동이라도 연립다세대·단독다가구는 기존 패턴을 그대로 따랐다는 점에서, 예외는 오피스텔이라는 특정 건물유형에 한정된 현상으로 보인다.

13개 조합 중 12곳이 같은 방향

이번 칼럼에서 새로 확인한 구로디지털단지·시청·마곡나루·성수·상암 5개 지역만 놓고 보면, 대림동(오피스텔·연립다세대·단독다가구)·내수동(오피스텔)·등촌동(오피스텔·연립다세대·단독다가구)·성수동1가(오피스텔·연립다세대·단독다가구)·상암동(연립다세대·단독다가구·오피스텔)까지 13개 지역·건물유형 조합 중 12곳이 "갱신 보증금↑ 월세↓" 방향이었고, 상암동 오피스텔 1곳만 예외였다. 지난 칼럼의 사당·강남·가산까지 더하면 서울 8개 통근권 전체에서 이 패턴이 대체로 반복되는 걸 확인한 셈이다. 표본 수도 대부분 수백~수천 건대라 우연으로 보기는 어렵다. 다만 이번에도 같은 매물의 갱신 전후를 추적한 게 아니라, 같은 기간 신고된 갱신·신규 계약을 각각 평균 낸 것이라는 한계는 동일하다. 갱신 세입자가 원래 더 넓거나 조건 좋은 매물에 살았을 가능성도 배제할 수 없고, 상암동처럼 신축 공급이 활발한 지역에서는 이 한계가 결과에 더 크게 영향을 줄 수 있다는 것도 이번에 새로 확인한 부분이다.

갱신계약 비중도 지역마다 다르다

지금까지는 갱신계약과 신규계약의 조건 차이(보증금·월세)에 집중했는데, 애초에 전체 계약 중 갱신이 차지하는 비중 자체도 지역마다 크게 다르다. 국토부 실거래가 원자료를 별도로 다시 집계해(최근 6개월, 2026년 3월~8월, 오피스텔·연립다세대·단독다가구·아파트 전체 포함 — 앞서 제시한 표본 수와는 조사 시점이 달라 정확히 일치하지 않을 수 있다) 5개 지역의 갱신 비중을 계산했다. 상암동이 전체 1,480건 중 갱신 653건으로 가장 높았고, 등촌동은 2,649건 중 913건, 성수동1가는 1,083건 중 280건, 대림동은 1,960건 중 311건, 내수동은 132건 중 20건이었다.

상암동·등촌동처럼 갱신 비중이 높은 지역은 상대적으로 장기 거주 세입자가 많다는 뜻으로 볼 수 있다. 반대로 내수동·대림동은 갱신이 절반에도 못 미쳐 세입자 회전이 빠른 편이다. 계약기간도 함께 확인했다. 계약 시작~종료 월을 계산해보면 5개 지역 모두 갱신계약의 평균 계약기간(20~23개월)이 신규계약(17~22개월)보다 살짝 길게 나타났다. 특히 내수동은 신규 평균 17개월, 갱신 평균 20개월로 격차가 가장 컸다. 다만 내수동은 표본이 132건으로 다른 지역(1,000건대 이상)보다 훨씬 적은 편이라, 이 격차는 확정적으로 보기보다 참고 수준으로만 보는 게 안전하다.

갱신을 앞두고 있다면

지역과 관계없이 이 패턴이 대체로 반복된다는 건, "보증금을 올리는 대신 월세를 낮추는" 협상이 특정 동네만의 관행이 아니라 전월세 시장 전반에 퍼져 있다는 뜻으로 읽힌다. 반대로 말하면 갱신 시점에 집주인이 보증금 인상 없이 월세만 올리자고 제안한다면, 이번 8개 지역에서 확인한 흐름과는 반대 방향이라는 뜻이니 한 번 더 따져볼 필요가 있다. 다만 상암동 오피스텔처럼 신축 공급이 활발한 지역에서는 예외가 나올 수 있으니, 갱신 시점에 이런 조건을 제안받았다면 우리 동네 시세부터 동네 시세에서 다시 확인하고, 전환율 계산기로 실제 절감액을 미리 계산해보는 게 좋다. 계약서에 서명하기 전에는 방문 체크리스트로 조건을 한 번 더 점검해두고, 판단이 어렵다면 가격 판정기로 지금 조건이 시세 대비 어느 위치인지도 함께 확인해보자.

다음에 확인해볼 것

이번까지 8개 지역을 확인했지만 동네 시세 페이지에는 이보다 훨씬 많은 동이 있다. 특히 상암동처럼 신축 공급이 많은 지역에서 패턴이 어떻게 달라지는지, 표본이 충분히 쌓인 다른 통근권에서도 이 패턴이 이어지는지는 계속 지켜볼 만하다. 성수·상암처럼 최근 새로 주목받는 업무 거점을 중심으로 다음 확인 지역을 넓혀갈 계획이다.