경기 남부로 넓혀본 원룸 환산월세 — 수원·용인·안양 비교

서울·성남 다음은 경기 남부다

출근컷 칼럼은 지금까지 서울 25개구와 성남시 3개구 데이터로만 써왔다. 이번엔 처음으로 스코프를 넓혀 수원시(4개구)·용인시(3개구)·안양시(2개구), 총 9개 구의 최근 6개월 실거래가를 확보했다. 참고로 같은 스코프에 포함했던 화성시(동탄신도시)는 국토부 공개 데이터상 이 기간 전월세 신고 건수 자체가 확인되지 않아(원인 미상 — 서울 강남·중구 등 다른 지역에서는 나타나지 않는 현상) 이번 비교에서는 제외했다. 데이터가 쌓이면 별도로 다룰 예정이다.

전용 40㎡ 이하, 환산월세로 비교하면

오피스텔·연립다세대·단독다가구 원룸형(전용 40㎡ 이하) 월세 거래 13,875건을 보증금+월세 환산 기준(계산법은 5대 업무지구 환산월세 비교 칼럼과 동일)으로 시별 평균을 내면 용인시 60만원(5,029건), 안양시 59만원(1,619건), 수원시 56만원(7,227건) 순이었다. 세 도시 사이 차이는 크지 않지만, 각 시 안에서 구별로 쪼개보면 이야기가 달라진다.

판교·강남 접근성 좋은 구가 40% 더 비싸다

9개 구 가운데 판교·강남 접근성이 좋은 구가 가장 비쌌고 수원시 장안구가 가장 저렴했다. 아래 그래프는 본문에서 다루는 7개 구의 평균 환산월세다.

용인시 수지구(1,594건)와 수원시 영통구(2,577건)가 가장 비쌌다. 수지구는 신분당선으로 판교역·강남역까지 직결되는 죽전역 통근권이고, 영통구는 삼성전자 사업장이 몰린 지역이라 실수요가 탄탄하다. 반대로 수원시 장안구는 가장 저렴해, 수지구·영통구보다 41.7% 낮았다. 안양시 동안구는 평촌역·범계역 인근이고, 안양시 만안구는 석수역 인근이다.

용인 처인구는 보증금이 유난히 낮다

용인시 처인구는 환산월세 59만원으로 중위권이지만, 평균 보증금이 736만원으로 다른 구(1,300만~4,000만원대)보다 눈에 띄게 낮았다. 표본은 1,947건으로 충분하지만, SK하이닉스 클러스터 예정지 등 개발이 진행 중인 외곽 지역의 저가·소형 매물이 많이 섞인 결과로 보인다 — 보증금 액수만 보고 "여기가 제일 싸다"고 판단하면 실제 월세 부담을 놓칠 수 있다. 실제로 위 그래프처럼 환산월세 기준으로는 용인시 기흥구(기흥역 인근)보다 처인구가 오히려 더 비싸다.

처인구는 중위값으로 봐도 보증금이 낮다

평균이 일부 고가 매물에 끌려 올라간 착시가 아닌지 확인하려고 처인구 1,947건의 보증금 중위값(정확히 가운데 순번의 값)을 따로 계산해봤다. 결과는 500만원으로, 평균 736만원보다 오히려 더 낮았다. 평균을 밀어올린 소수의 고보증금 매물이 있긴 하지만, 그걸 빼고 봐도 대다수 계약이 실제로 낮은 보증금대에 몰려 있다는 뜻이다. 개발 예정지 주변에 보증금 부담이 적은 신축·구축 매물이 함께 공급되고 있다는 정황으로 볼 수 있다.

면적대별로 나눠도 격차는 그대로다

혹시 앞서 본 구별 격차가 특정 면적대 매물이 몰려서 생긴 착시는 아닌지 확인하기 위해, 경기 남부 원룸형 13,875건을 전용면적 3구간으로 나눠봤다. 면적이 넓어질수록 평균 환산월세가 자연스럽게 비싸졌다.

세 구간 모두에서 일관된 흐름이라, 앞서 확인한 시·구별 격차가 면적 구성비 차이 때문이 아니라 실제 지역 시세 차이라는 걸 뒷받침한다. 표본이 가장 적은 20㎡ 이하 구간도 시별로 나누면 최소 수백 건씩은 확보돼 있어, 특정 시 하나의 매물 몇 건이 평균을 왜곡할 가능성은 낮은 편이다.

오피스텔은 경기 남부에서도 더 비싸다

원룸형 안에서 건물 유형을 나눠보면, 오피스텔 평균 환산월세는 74.4만원(3,749건), 빌라(연립다세대+단독다가구)는 51.4만원(10,126건)으로 오피스텔이 44.7% 더 비쌌다. 오피스텔과 빌라 시세를 비교한 칼럼에서 서울·성남 기준으로 확인한 36% 격차보다 오히려 더 크게 벌어진 셈이다. 다만 경기 남부는 원룸형 거래 중 오피스텔 비중이 27.0%로, 서울·성남 기준(약 32%)보다 낮다 — 아직 신축 오피스텔 공급이 서울만큼 두텁지 않은 지역이라, 오피스텔을 선택할 수 있는 폭 자체가 좁다는 뜻이기도 하다.

최근 3개월, 용인·안양은 오르고 수원은 보합

최근 3개월(2026년 7~9월)과 이전 3개월(2026년 4~6월)을 시별로 나눠 비교하면 용인·안양은 올랐고 수원만 소폭 내렸다.

3개월 단위 비교라 계절적 변동 가능성을 배제할 수 없고 표본도 도시별로 700~3,900건대라 절대적인 추세로 단정하긴 이르지만, 판교·강남 접근성이 좋은 용인·안양 쪽이 상대적으로 더 오르는 방향은 앞서 확인한 "접근성 좋은 구가 더 비싸다"는 결론과 같은 방향을 가리킨다. 참고로 국토부 실거래가는 계약 후 최대 30일 안에 신고하면 되는 구조라, 가장 최근 달(9월)일수록 아직 신고되지 않은 계약이 뒤늦게 더해질 수 있다는 점도 감안해서 봐야 한다.

서울·성남과 비교하면 얼마나 저렴할까

같은 원룸형·같은 6개월 기준으로 서울 25개구+성남 3개구 전체 평균과 나란히 놓아봤다. 서울·성남 오피스텔 평균 환산월세는 90.4만원(31,044건), 빌라는 68.8만원(65,967건)이었다 — 경기 남부 오피스텔(74.4만원)보다 17.7%, 빌라(51.4만원)보다는 25.3% 더 비싼 셈이다. 용인시 수지구·수원시 영통구처럼 판교·강남 접근성이 좋은 일부 구는 서울 외곽 자치구 수준까지 따라붙지만, 경기 남부 전체로 보면 아직 서울·성남보다는 확실히 저렴한 지역이라는 뜻이다. 통근시간까지 같이 따져보고 싶다면 통근시간·예산 비교에서 회사 주소를 입력해 경기 남부 후보지를 서울·성남과 나란히 비교해볼 수 있다.

전세를 구한다면 보증금 부담이 더 크게 줄어든다

지금까지는 월세 계약만 놓고 봤지만, 원룸형 실거래 18,867건 중에는 전세 계약도 3,098건(16.4%) 섞여 있다. 이 전세 계약만 따로 떼어보면 안양시는 전세 비중이 가장 높고, 용인시는 보증금이 가장 낮다.

앞서 환산월세로 봤을 때는 세 도시 차이가 크지 않았는데, 전세로 계약할 수 있는 선택지는 안양시 쪽이 확실히 더 넓다는 뜻이다. 보증금 규모 자체도 서울·성남과 비교하면 차이가 크다. 경기 남부 원룸형 전세 평균 보증금은 1억 1,807만원으로, 같은 조건의 서울 25개구+성남 3개구 평균(1억 9,169만원)보다 38.4% 낮다. 월세 기준 환산월세 격차(서울·성남보다 17~25% 저렴)보다 전세 보증금 격차(38.4% 저렴)가 훨씬 크다는 건, 목돈 마련이 부담스러운 사회초년생일수록 경기 남부에서 전세를 고려했을 때 체감 절감폭이 더 크다는 뜻이다. 전세와 월세 중 뭐가 유리한지 직접 계산해보고 싶다면 전세 vs 월세 유불리 계산 칼럼과 전월세 전환율 계산기를 함께 참고할 만하다.

신축 비중은 용인이 압도적으로 높다

건축연도가 확인되는 원룸형 매물(18,000건)을 2010년 이후 준공 여부로 나눠보면 용인시가 압도적으로 신축 비중이 높았다. 수지구 신도시권 공급이 두터운 영향으로 보인다.

안양시는 셋 중 가장 낮다. 앞서 확인한 "안양시는 전세 비중이 가장 높다"는 결과와 겹쳐보면, 안양시는 상대적으로 오래된 주택 재고가 많이 남아 있고 그 재고가 여전히 전세 매물로 많이 공급되고 있다는 그림이 그려진다. 참고로 경기 남부 전체 신축 비중(55.7%)은 서울·성남 전체(57.9%)와 큰 차이가 없어, "경기 남부는 아직 구축 위주"라는 통념과 달리 도시 전체로 보면 신축 공급 속도 자체는 서울과 비슷한 수준으로 따라붙고 있다.

앞으로 더 넓혀볼 곳

이번 경기 남부 확장은 자치구 단위로 서울 25개구를 다시 집계했던 방식을 경기도로 그대로 적용해본 것이다. 화성시처럼 데이터가 아직 안 잡히는 곳도 있지만, 인천·고양·부천 등 다른 경기·인천 지역도 순차적으로 데이터를 확보해 다룰 계획이다. 지금 이 지역에서 매물을 알아보고 있다면 가격 판정기로 시세 대비 적정 여부를 바로 확인할 수 있다.