전세가 유리한 동네 vs 월세가 유리한 동네, 전월세 전환율로 직접 계산해봤다

"전세가 쌀까, 월세가 쌀까" 감이 아니라 계산으로 확인해보자

자취방을 구하다 보면 "이 동네는 전세가 훨씬 이득이다", "여기는 월세 사는 게 낫다" 같은 이야기를 종종 듣는다. 하지만 근거는 대부분 감이나 소문이다. 출근컷은 국토부 실거래가 공개시스템 데이터를 매달 집계해 동네 시세 전체보기 페이지로 제공하고 있는데, 이 데이터를 그대로 활용하면 "전세가 유리한 동네"와 "월세가 유리한 동네"를 실제 숫자로 가려낼 수 있다. 계산 방법은 간단하다. 월세 매물의 보증금과 월세를 하나의 전세 보증금으로 환산한다. 은행 기준금리에 2%p를 더한 전월세 전환율(출근컷은 5.5%를 적용한다. 전환율 계산기에서 직접 계산해볼 수도 있다)을 적용해 "이 월세 매물이 전세였다면 보증금이 얼마였을까"를 역산하는 방식이다. 이 환산 보증금이 실제 그 동네 전세 시세보다 훨씬 높으면, 그 동네는 "전세가 유리한 동네"라는 뜻이다. 반대로 환산 보증금이 실제 전세 시세보다 낮으면 "월세가 유리한 동네"가 된다.

실거래가로 계산한 결과: 전세가 압도적으로 유리한 동네

2026년 9월 기준 출근컷이 집계한 전국 실거래가로 계산해보니, 경기 용인시 처인구 백암리는 실제 전세 시세(약 3,833만원)보다 월세를 환산한 보증금(약 1억7,955만원)이 4.7배 가까이 높았다. 경북 영천시 야사동 역시 전세 시세가 월세 환산가의 3분의 1 수준에 불과했다. 서울에서는 중구 회현동2가가 대표적인데, 전세 3억7,500만원인 반면 월세 매물을 환산하면 12억4,000만원에 달해 전세가 압도적으로 유리했다. 이런 동네의 공통점은 월세 거래 자체가 드물고, 있는 월세 매물의 보증금·월세 조건이 시세 대비 유독 높게 형성돼 있다는 점이다. 다시 말해 "이 동네는 월세로 살면 상대적으로 손해"라는 뜻이기도 하다. 참고로 위 시세는 아파트를 포함한 그 동의 전체 전월세 평균이라, 순수 원룸·오피스텔만 놓고 보면 절대 금액은 이보다 작을 수 있다 — 다만 "전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한가"라는 방향성 자체는 주택 유형과 무관하게 유효하다.

반대로 월세가 훨씬 유리한 동네도 있다

거꾸로 충남 논산시 대교동은 전세 시세(2억6,200만원)가 월세 환산가(7,466만원)보다 3.5배나 높았다. 부산 금정구 장전동, 서울 성동구 마장동 같은 대학가·역세권도 비슷한 패턴을 보였는데, 전세 매물이 귀해 전세가가 실제 가치보다 높게 형성돼 있다면, 목돈이 부담스러운 세입자에게는 월세가 훨씬 합리적인 선택일 수 있다는 뜻이다.

전세 유리·월세 유리 TOP을 더 넓혀보면

앞서 소개한 사례를 넘어, 전세가 유리한 순위와 월세가 유리한 순위를 각각 4~8위까지 넓혀서 보면 지역 패턴이 눈에 들어온다. 표의 수치는 월세 환산 보증금과 실제 전세 시세의 격차이고, 양(+)이면 전세가, 음(-)이면 월세가 유리하다는 뜻이다.

전세 유리 상위권은 대부분 지방 중소도시의 구도심이었다. 흥미로운 건 월세 유리 상위권에는 서울 대학가·역세권(마장동)과 수도권 신도시(의왕시)가 섞여 있다는 점이다 — 전세 매물 공급이 얇은 지방 구도심에서는 오히려 전세가 "부르는 게 값"이 되어 상대적으로 비싸게 형성되고, 반대로 서울 역세권처럼 월세 수요가 꾸준한 곳은 월세 시세가 촘촘하게 형성돼 전세보다 합리적인 가격을 유지하는 구조로 해석해볼 수 있다.

전국 2,007개 동을 다 세어보면, 월세가 유리한 곳이 압도적으로 많다

지금까지는 가장 극단적인 사례만 봤는데, 전세·월세 표본이 각 3건 이상인 전국 2,007개 동 전체를 세어보면 그림이 더 뚜렷해진다. 이 중 507개 동(25%)은 전세가 유리했고, 나머지 1,500개 동(75%)은 월세가 유리했다. 격차의 중앙값은 -19.5%로, 딱 중간에 있는 동만 놓고 봐도 월세 환산가가 전세 시세보다 약 20% 낮다는 뜻이다. 표본을 더 두텁게(전세·월세 각 30건 이상) 걸러도 이 경향은 더 강해진다 — 853개 동 중 792개 동(93%)이 월세 유리, 61개 동(7%)만 전세 유리로 나타났다. 즉 표본이 풍부해 신뢰도가 높은 동네일수록 오히려 "월세가 유리하다"는 결론이 더 뚜렷해지는 셈이다. 이건 전세 매물 자체가 월세보다 희소해 시세가 왜곡되기 쉬운 반면, 월세는 거래량이 많아 시세가 더 촘촘하게 형성되는 시장 구조 때문으로 해석할 수 있다.

전세 유리 동네는 지방에, 월세 유리 동네는 수도권에 더 많다

전세 유리 507곳을 지역별로 나눠보면 전체의 62%가 비수도권에 몰려 있었다. 반대로 월세 유리 1,500곳은 비수도권 비중이 54%로 상대적으로 낮아진다.

서울만 놓고 비율을 계산하면 서울 331개 비교 가능 동 중 87%(289곳)가 월세 유리인 반면, 비수도권은 1,119개 동 중 72%(807곳)만 월세 유리였다. 즉 서울일수록 "월세가 유리하다"는 결론이 더 확실하게 나오고, 지방으로 갈수록 전세가 유리한 동네가 상대적으로 더 많이 섞여 있다는 뜻이다. 이건 서울의 월세 거래량이 훨씬 많아 시세가 촘촘하게 형성되는 반면, 지방 중소도시는 애초에 전세 매물 자체가 희소해 전세가가 왜곡되기 쉬운 시장 구조 차이로 설명할 수 있다.

5대 업무지구는 다섯 곳 전부 월세가 유리했다

출근컷이 다루는 5대 업무지구 인근 동네(가산동, 사당동, 역삼동, 삼평동(판교), 여의도동)만 따로 계산해보면 다섯 곳 모두 월세 환산가가 전세 시세보다 낮아 월세가 유리한 쪽으로 나왔다.

가산동은 전세 1억9,962만원(표본 151건) 대비 월세 환산가 1억7,608만원(표본 826건)이었고, 사당동은 전세 4억4,332만원(표본 482건) 대비 환산가 2억5,228만원(표본 860건)이었다. 앞서 전국 통계에서 확인한 "월세 유리 75%" 경향보다도 이 다섯 지역은 더 뚜렷하게 월세 쪽으로 기울어 있는 셈이다. 격차가 가장 큰 판교는 전세 시세(8억435만원, 표본 105건) 자체가 유독 높게 형성된 반면 월세 매물은 상대적으로 저렴해, 목돈이 넉넉하지 않다면 전세보다 월세를 고려해볼 만한 지역이라는 뜻이다. 이 5개 지역의 보증금·월세를 환산월세라는 단일 숫자로 비교한 결과는 보증금과 월세를 하나로 합치면? 칼럼에서 더 자세히 볼 수 있다.

주택 유형별로 나눠보면 다른 그림이 보인다

5대 업무지구는 다섯 곳 모두 월세가 유리했지만, 이건 그 동 전체(아파트 포함) 평균을 기준으로 한 결과다. 서울 25개 구·성남시 3개 구(28개 시군구)에서 국토부 실거래가 원본 개별 계약 건(전세·월세 각 5건 이상 있는 동 384곳)을 주택 유형별로 나눠 같은 방식으로 다시 계산해보면, 유형에 따라 "월세가 유리하다"는 결론의 강도가 상당히 다르다는 게 드러난다. 가장 뚜렷한 차이를 보이는 건 단독다가구다. 월세가 유리한 동은 56.9%에 그쳐, 전세가 유리한 동이 43.1%(110곳)나 됐다 — 거의 절반에 가깝다. 오피스텔·연립다세대는 월세 쪽으로 더 기울었고, 아파트로 갈수록 "월세가 유리하다"는 결론이 더 크고 뚜렷하게 나타났다.

정리하면 아파트 > 오피스텔 ≈ 연립다세대 > 단독다가구 순으로 월세 유리 경향이 강하게 나타난다. 단독다가구는 다가구 주택 특성상 건물 전체가 통째로 거래되거나 전세 매물 자체가 희소해 보증금 단위가 크고 동별 편차가 심한 반면, 오피스텔·아파트는 표준화된 매물이 많아 전세·월세 시세가 촘촘하게 형성되기 때문으로 보인다. 즉 원룸형 자취방을 오피스텔·연립다세대 위주로 알아본다면 "월세가 유리하다"는 이 칼럼의 결론을 그대로 믿어도 되지만, 저층 단독다가구(주로 다가구 원룸촌)는 동네에 따라 오히려 전세가 나을 수도 있다는 걸 감안해야 한다.

내가 알아보는 동네는 어느 쪽인지 확인하는 법

이 계산은 지역마다 표본 수와 매물 특성에 따라 왜곡될 수 있어, 절대적인 정답이라기보다는 "협상 전 참고할 힌트"로 보는 게 맞다. 실제로 계약을 앞두고 있다면 가격 판정기에서 지금 보고 있는 매물의 보증금·월세가 그 동네 시세에서 어느 위치인지부터 확인하고, 전환율 계산기로 전세와 월세 중 어느 쪽이 내 상황에 유리한지 직접 계산해보는 걸 추천한다.