잠실·신천 아파트 신규 전세 47% 감소, 84㎡ 보증금은 13억 — '매물 80→10건'을 실거래로 확인했다

잠실 전세 매물 80건에서 10건이라는데, 실거래로는 신규 전세 계약이 47% 줄었다

헤럴드경제는 잠실동에서 21년째 중개업소를 운영하는 공인중개사의 말을 빌려 "50~80개이던 전월세 매물이 지금은 10개 이하로 줄고 가격도 올랐다"고 전했다. 한 중개사의 증언이라 통계는 아니다. 그래서 국토교통부 실거래 신고로 같은 동네에서 실제 전세 계약이 얼마나 줄었는지 확인했다. 잠실동과 신천동(잠실역·잠실새내역 일대) 아파트의 신규 전세 계약은 3~5월 182건에서 7~9월 96건으로 47.3% 줄었고, 전용 84㎡대 보증금 중앙값은 11억 5,000만원에서 13억원으로 13.0% 올랐다. 실거래는 계약이 성사된 건수이고 매물은 시장에 나와 있는 물건 수라서 두 숫자는 같지 않다. 계약이 줄었다는 것은 매물이 적다는 증언과 같은 방향이지만, 매물이 80건에서 10건으로 줄었다는 비율을 이 데이터로 확인할 수는 없다. 이 칼럼은 거래가 얼마나 줄었는지, 가격이 얼마나 올랐는지, 그리고 이 현상이 잠실만의 것인지를 숫자로 확인한다.

월별로 보면 신규 전세는 3월 82건에서 9월 28건까지 줄었다

비교의 공정함을 위해 매달 1일부터 14일까지 체결된 계약만 세었다. 신고 기한이 30일이라 9월 후반 계약은 아직 다 들어오지 않았지만, 1~14일 계약은 대부분 신고가 끝난 상태다. 잠실동과 신천동 아파트의 신규 전세 계약은 3월 82건에서 시작해 한 번도 반등하지 않고 줄어들었다.

그래프에서 가장 가파른 구간은 3월에서 5월로, 석 달 만에 절반 가까이 줄었다. 8월 이후에는 28~29건에서 멈춘 모양이어서 바닥을 다진 것인지, 9월 신고가 마저 들어와야 알 수 있다. 같은 기간 이 지역의 가격 흐름과 다른 계약 유형은 다음 표와 같다.

표의 보증금 열은 1~14일이 아니라 해당 월 전체 계약의 중앙값이고, 전용 80~90㎡ 신규 전세 24~66건이 기준이다. 3월 10억 3,500만원에서 4월 12억원으로 한 달 만에 오른 뒤 완만하게 13억원대로 올라갔다. 3월이 유독 낮았을 가능성도 있어서, 아래에서는 3~5월 평균과 7~9월을 비교했다.

잠실·신천은 송파 나머지 동, 서울 전체보다 더 많이 줄었다

잠실·신천의 감소가 서울 전체의 흐름인지, 이 동네의 특이한 현상인지 가르려면 같은 방식으로 다른 지역을 나란히 계산해야 한다. 3~5월 대비 7~9월 변화를 같은 기준으로 비교했다.

서울 전체가 3분의 1 줄어든 것과 비교하면 잠실·신천은 거의 절반이 줄었다. 보증금 상승률 격차는 더 크다. 서울 전체는 2.7% 오르는 동안 이곳은 13.0% 올랐다. 서울 아파트 신규 전세가 전반적으로 줄고 있다는 점은 9월 전세 실종 칼럼에서 이미 확인했는데, 잠실·신천은 그 흐름이 더 강하게 나타난 지역이라고 읽을 수 있다.

송파구 안에서도 가락·문정·방이·오금이 40% 넘게 줄었다

잠실만 줄어든 것은 아니다. 송파구 동별로 같은 방식으로 계산하면 대부분의 동에서 3~5월보다 40% 안팎 줄었다. 계약 수가 적은 마천동·석촌동·송파동은 표에서 뺐다. 오금동·방이동·풍납동처럼 84㎡대 계약이 25건 안팎이거나 그보다 적은 곳은 보증금 변화를 참고용으로만 봐야 한다.

표에서 갈림길은 분명하다. 잠실·신천·가락·문정·방이·오금은 계약이 40~57% 줄고 보증금이 올랐지만, 장지동은 25% 감소에 그쳤고 거여동과 풍납동은 계약도 보증금도 거의 그대로였다. 앞 표에서 "송파구 나머지 동"의 보증금 상승률이 4.9%로 낮게 나온 것도 거여동·풍납동·장지동처럼 보증금이 8억원 안팎인 동의 비중이 크기 때문이다.

월세로 쏠렸다는 증거는 이 동네에서는 보이지 않았다

전세가 줄면 세입자가 월세로 옮겨간다는 이야기도 흔하다. 잠실·신천의 신규 계약(1~14일 체결분)에서 전세가 차지하는 비중은 3월 55.8%에서 9월 37.3%로 낮아졌지만, 월별 등락이 커서 일관된 이동으로 보기는 어렵다. 4월 45.5%, 5월 40.7%로 먼저 내려갔다가 8월에는 51.8%로 다시 올랐다. 더 눈에 띄는 것은 월세 계약 수도 함께 줄었다는 점이다. 신규 월세는 3월 65건에서 8월 27건으로 줄었고 9월에 47건으로 일부 회복했다. 전세에서 월세로 갈아탄 것이라기보다 새로 계약을 맺는 사람이 전반적으로 줄었다고 보는 쪽이 데이터와 더 잘 맞는다. 그 대신 늘어난 것이 재계약이다. 전세 계약 가운데 갱신 비중은 3월 39.5%에서 9월 57.0%로 높아졌다. 잠실 일대에서 새로 집을 구하려는 사람이 마주치는 시장은 "매물이 적고 보증금이 높은" 시장이다. 월세가 대안으로 보이더라도 월세 쪽도 신규 계약이 줄었다. 금리 조건에 따라 전세와 월세 중 어느 쪽이 싼지는 전세·월세 유불리 칼럼에서 계산 방식을 확인할 수 있다.

잠실 인근 역세권에서 본 대안

동선을 잠실에 두고 보증금을 낮추고 싶은 사람이라면 선택지가 거의 같은 송파구 안에 있다. 잠실역과 잠실새내역 일대를 포함한 잠실동·신천동의 84㎡대 보증금은 13억원이지만, 같은 송파구의 풍납동은 7억 5,000만원이고 계약도 줄지 않았다. 거여동 8억 5,000만원도 같은 맥락이다. 물론 같은 구라고 같은 조건은 아니다. 풍납동·거여동은 준공 연도와 단지 규모가 다르고, 잠실 대단지와 학군·상권을 똑같이 비교할 수 없다. 다만 "잠실에서 전세 구하기가 어렵다"는 체감이 송파 전체의 일이 아니라 일부 동에 집중돼 있다는 점은 숫자가 보여준다. 예산이 한정돼 있다면 동네별 시세 페이지에서 송파구 안의 다른 동 전세·월세 평균을 먼저 비교해볼 만하다. 경기·인천까지 눈을 넓히는 경우에는 아파트 전세 예산별 지도에서 3억·4억·5억원으로 닿을 수 있는 계약 비중을 정리해 두었다.

데이터의 한계와 이 칼럼이 말하지 않는 것

이 칼럼은 국토교통부 전월세 실거래 신고(2026년 3~9월)를 집계한 것이다. 신고 기한이 계약 후 30일이어서 9월 숫자는 마지막 며칠이 덜 들어와 있고, 11월에 같은 방식으로 다시 집계하면 달라질 수 있다. 신규 전세 계약 수는 1~14일 체결분 기준이고, 84㎡대 보증금은 전용 80~90㎡ 신규 전세의 해당 월 전체 중앙값이다. 잠실·신천 84㎡대 표본은 3~5월 177건, 7~9월 101건이다. 신고 원본에는 단지명과 층이 없어서 특정 대단지의 가격 변화는 확인할 수 없다. 같은 84㎡라도 단지와 층, 수리 상태에 따라 보증금이 크게 다르므로, 중앙값이 올랐다는 것이 같은 집이 그만큼 올랐다는 뜻은 아니다. 기사가 지목한 실거주 의무나 세제 개편이 이 변화를 일으켰는지도 이 데이터로는 확인할 수 없다. 이 칼럼이 확인한 것은 계약 건수가 줄고 보증금이 올랐다는 사실뿐이다.