보증금 오르고 월세는 내리고 — 최근 시세가 가장 많이 바뀐 동네 TOP5

순위를 매겨보는 이유

이 사이트는 국토부 실거래가를 주기적으로 동기화해 동 단위 평균 보증금·월세를 area_pages에 쌓아두는데, 직전 동기화 시점과 비교하면 "최근 시세가 얼마나 움직였는지" 랭킹을 뽑을 수 있다. 표본이 너무 적은 동은 우연한 변동일 수 있어, 이번·직전 두 시점 모두 표본 5건 이상인 동만 추렸다.

보증금이 가장 많이 오른 동네

이 랭킹의 순위는 상승률이 아니라 평균 보증금이 오른 금액(만원) 기준이다. 상승률은 참고용으로 함께 적었는데, 직전 평균 보증금이 낮았던 곳일수록 같은 금액이 올라도 상승률은 훨씬 크게 찍힌다는 점을 감안하고 보면 된다.

금액 기준 1위는 충무로4가(+141%)지만 상승률만 보면 동소문동7가(+496%)와 의주로1가(+422%)가 더 높다. 서빙고동은 증가액이 큰 대신 상승률은 +38%로 가장 낮다.

월세가 가장 많이 내린 동네

월세도 같은 방식으로 내려간 금액(만원) 기준으로 순위를 매기면 상위 다섯 곳은 아래와 같다.

하락률로는 아천동(-76%)이 가장 크지만, 금액으로는 충무로4가가 월세를 142만원 낮춰 단연 앞선다.

충무로4가는 두 순위에 전부 올랐다

여기서 눈에 띄는 건 중구 충무로4가다. 보증금 상승 1위(+141%)이면서 동시에 월세 하락 1위(-69%, 205만원→63만원)이기도 하다. 두 순위 모두 금액 기준 1위다. 보증금은 오르고 월세는 내리는 이 방향은, 지난 칼럼 갱신계약, 이번엔 다른 통근권에서도 확인해봤다와 갱신계약과 신규계약, 실제 조건은 얼마나 다를까에서 반복 확인한 "갱신계약 보증금↑ 월세↓" 패턴과 정확히 같은 방향이다. 물론 이 랭킹만으로 충무로4가에서 실제로 갱신 재계약이 몰렸다고 단정할 수는 없지만, 같은 방향의 신호가 겹친다는 점은 참고할 만하다.

표본이 적은 동은 걸러냈다

이번 순위에서는 표본이 5건 미만이거나 직전 시점 표본이 5건 미만인 동은 처음부터 제외했다. 예를 들어 종로6가는 직전 표본이 1건뿐이었고, 그 한 건의 보증금 4,000만원이 이번 평균 26,250만원(+556%)으로 바뀌면서 월세도 60만원에서 7만원(-88%)으로 찍혔다. 이런 값은 시세 변동이라기보다는 표본이 얇아 생기는 착시에 가깝고, 그래서 랭킹에서 뺐다. 이 필터를 거친 뒤에도 남은 동네들은 최소 5건 이상의 실거래를 근거로 하고 있다.

상위 5곳을 넘어 8위까지 다시 보면

TOP5만으로는 "이 정도가 최근 시세 변동의 전부인가" 판단하기 어려워, 보증금 상승·월세 하락 각각 6~8위까지 이어서 뽑아봤다.

6~8위로 내려오면 변동률 자체는 -22%까지 작아진다. 한강로3가는 표본이 100건이 넘는 큰 동네라 월세가 51만원 내린 것만으로 8위에 들었고, 마암리는 직전 표본이 딱 5건이라 해석에 주의가 필요하다. 눈에 띄는 건 평동이 두 순위 모두에 걸쳐 있다는 점이다. 보증금은 22% 오르면서 월세는 53% 내렸다 — 충무로4가와 같은 "보증금↑ 월세↓" 방향이 여기서도 한 번 더 확인된다. 신촌동 역시 보증금 상승 TOP5(+190%)와 월세 하락 TOP8에 동시에 걸린 동네다.

이번 동기화, 시장 전체는 어느 쪽으로 움직였나

TOP8은 어디까지나 가장 극단적으로 움직인 동네일 뿐이고, 실제로 비교 가능한 동 전체(직전 스냅샷이 있는 2,372개 동)를 놓고 보면 분위기는 훨씬 잔잔하다. 보증금이 오른 동은 1,218곳, 내린 동은 1,154곳으로 거의 반반에 가까웠고(동률 제외), 월세도 상승 1,138곳, 하락 1,041곳으로 큰 쏠림은 없었다. 변동률의 중앙값은 보증금 +0.6%, 월세 0.0%로, 대부분의 동네는 이번 동기화에서 사실상 시세가 그대로였다는 뜻이다. 즉 앞서 소개한 충무로4가(+141%, -69%)나 아천동(월세 -76%) 같은 사례는 전국 2,372개 동 가운데 극히 일부에 해당하는 예외적인 변동이고, 나머지 대부분의 동네는 이번 한 번의 동기화 주기 동안 체감할 만큼 크게 움직이지 않았다고 보는 게 정확하다. 표본 5건 미만이라 이번 분석에서 아예 제외된 동도 21곳 있었는데, 이런 곳은 한두 건의 특수 거래만으로 등락률이 왜곡되기 쉬워 처음부터 랭킹 후보에서 뺐다.

"보증금↑ 월세↓" 패턴, 얼마나 흔할까

충무로4가처럼 보증금은 오르고 월세는 동시에 내리는 동네가 우연히 하나 걸린 건지, 아니면 흔한 조합인지 궁금해 비교 가능한 2,372개 동 전체를 방향 조합별로 다시 나눠봤다.

이 수치를 놓고 보면 충무로4가의 "보증금↑ 월세↓" 조합 자체는 전체 동의 31%가 겪는 가장 흔한 패턴 중 하나라는 걸 알 수 있다. 다만 충무로4가처럼 두 지표 모두 큰 폭(각각 20% 이상)으로 동시에 움직인 경우로 좁히면 183곳(전체의 7.7%)까지 줄어들고, 그중에서도 보증금 상승 TOP8과 월세 하락 TOP8에 동시에 이름을 올릴 만큼 극단적인 동은 충무로4가·평동·신촌동 세 곳뿐이었다. 즉 "방향"은 흔하지만 "이 정도의 폭"으로 동시에 움직이는 경우는 상위 10% 안팎의 예외적인 사례라고 봐야 정확하다.

상위권 동네들의 공통점 — 도심 저층 주거지

TOP8 목록을 다시 살펴보면 지역이 무작위로 흩어져 있지 않다는 게 보인다. 보증금 상승·월세 하락 TOP8 16개 항목(세 곳이 두 순위에 겹쳐 중복 제외 시 13개 동) 중 종로구 소재가 2곳(평동·홍지동), 중구 소재가 4곳(충무로4가·필동2가·예장동·의주로1가)으로, 13개 동 중 6곳이 서울 도심 한복판의 오래된 저층 주거지일 만큼 많이 몰려 있다. 이 지역들은 표본 자체가 10~20건대로 크지 않은 경우가 많아, 재개발·재건축 이슈가 있는 노후 주택가에서 한두 동에 갱신·리모델링 관련 계약이 몰리면 평균값이 크게 출렁이는 구조로 보인다. 반대로 성남시 수정구처럼 재개발이 진행 중인 경기권 구도심에서도 비슷한 패턴(신촌동 보증금 +190%)이 나타난 걸 보면, "재개발·재건축이 걸린 구도심 저층 주거지일수록 시세 변동성이 크다"는 가설이 이 데이터에서는 어느 정도 일관되게 확인되는 셈이다. 다만 이건 13개 동을 대상으로 한 관찰이라, 전국 단위로 일반화하려면 더 많은 동기화 주기를 지켜볼 필요가 있다는 점은 밝혀둔다.

"갱신계약이 몰렸다"는 추정, 실제 계약 건으로 확인해보면

앞 문단에서 든 "재개발·재건축이 걸린 구도심 저층 주거지일수록 갱신계약이 몰려 평균이 출렁인다"는 설명이 실제로 맞는지, area_pages 집계 대신 국토부 실거래가 원본 개별 계약 건까지 열어서 직접 세어봤다. 2026년 3~8월 서울 25개 구·성남시 3개 구 전체 실거래 32만5,481건 중 계약유형이 "갱신"으로 표기된 거래는 30.4%, 계약갱신요구권을 실제로 사용한 거래(useRRRight="사용")는 11.3%였다. 이를 기준으로 앞서 소개한 동 가운데 구도심 저층 주거지로 본 8개 동(충무로4가·필동2가·예장동·의주로1가·평동·홍지동·동소문동7가·신촌동)의 실제 계약 292건을 다시 세어보면 갱신 비중은 25.3%로, 오히려 28개 구 전체 평균(30.4%)보다 낮았다. 즉 "재개발 구도심이라 갱신계약이 몰렸다"는 가설은 8개 동 전체로 보면 확인되지 않는다. 다만 동별로 뜯어보면 편차가 컸다. 평동(표본 54건)과 필동2가(표본 18건)는 갱신 비중이 각각 44.4%로 평균보다 뚜렷이 높았고, 특히 평동은 계약갱신요구권 사용 비중도 24.1%로 전체 평균(11.3%)의 두 배가 넘었다. 반면 홍지동(표본 20건)은 이 기간 갱신 계약이 단 한 건도 없었다(0%). 정리하면 "갱신계약이 몰려 시세가 출렁였다"는 설명은 8개 동 전체가 아니라 평동·필동2가 두 곳에만 부분적으로 들어맞고, 나머지 동은 순수하게 표본이 얇은 상태에서 몇 건의 신규 계약 조건이 크게 갈린 결과로 보는 편이 더 정확하다. 앞 문단의 가설을 성급하게 확정하지 않고 원본 데이터로 다시 확인해본 이유다.

내 동네도 확인해보기

여기 오른 곳들은 전국에서 변동폭이 가장 큰 축에 속하는 동네일 뿐, 대부분의 동네는 이렇게 극단적으로 움직이지 않는다. 내가 사는 동네나 이사를 고려 중인 동네의 최근 시세 흐름은 동네 시세 페이지에서 직접 확인할 수 있고, 같은 구 안에서도 동마다 시세가 얼마나 다른지는 같은 구인데 왜 이렇게 다를까 칼럼에서 확인할 수 있다.