서울 빌라 반지하는 같은 동네 2~4층보다 환산월세 36% 싸다 — 월세는 9%, 보증금은 73% 낮았다

서울 빌라 반지하는 같은 동네 2~4층보다 환산월세가 36% 싸다, 월세는 9%·보증금은 73% 낮았다

반지하 월세방은 얼마나 싼가. 서울 연립다세대(빌라) 월세 3만 8,841건을 같은 법정동·비슷한 면적의 2~4층 중위값과 견주니, 지하층의 환산월세는 35.8% 낮았고 1층은 11.4% 낮았다. 반대로 5층 이상은 14.2% 더 비쌌다. 그런데 반지하의 월세 자체는 같은 조건의 지상층보다 9.1%만 쌌다. 가격 차이의 대부분은 보증금에서 나왔다. 반지하의 보증금 중위값은 1,350만원이고 2층 이상은 5,000만원으로, 같은 조건 비교에서 72.5% 낮았다. 이 글의 데이터는 국토교통부에 신고된 서울 25개 구 연립다세대 전월세 실거래다. 2026년 3월부터 9월까지 신고분 7만 7,017건 중 층 정보가 있는 계약을 썼고, 월세 비교는 전용 12~60㎡ 월세 계약으로 한정했다. 환산월세는 보증금에 연 5.5%를 곱해 12개월로 나눈 금액을 월세에 더한 값이다. 10월 14일에 조회했고, 9월은 신고가 덜 들어온 달이라 건수가 적다. 빌라를 보러 다니는 독자라면 "반지하는 싸지만 얼마나 싸고, 1층이나 꼭대기 층은 어떨까"를 알고 싶을 것이다. 이 글은 같은 동네·비슷한 크기만 비교해 층 차이만 남기려고 했다. 다만 침수·습기·채광 같은 주거 환경은 실거래 신고에 담기지 않으므로 가격 이야기만 한다.

같은 동네 2~4층을 100으로 놓으면 반지하 월세는 91, 보증금은 27이다

비교 방법은 이렇다. 서울의 법정동 가운데 면적대(20㎡ 미만, 20~30, 30~40, 40~50, 50~60㎡) 별로 2~4층 월세 계약이 10건 이상인 칸 561개를 만들었다. 이 칸이 걸친 법정동은 176곳이다. 층별 계약마다 자기 칸의 2~4층 중위값을 100으로 놓고 얼마나 높고 낮은지 계산한 뒤, 층 구간별로 그 비율의 중위값을 냈다.

그래프의 환산월세를 월세와 보증금으로 나눈 표에서 가장 큰 차이는 지하층 보증금(-72.5%)과 월세(-9.1%) 사이의 간격이다. 반지하에 들어가면 월세는 조금 줄고 목돈이 크게 줄어든다. 월세를 환산하는 비율에 따라 수치가 흔들리는지도 확인했는데, 연 3%로 환산하면 지하층이 28.6% 낮고 연 7%로 환산하면 37.8% 낮았다. 비율을 어떻게 잡아도 지하층이 20%대 후반 이상 싸다는 결론은 같았다. 위 비교의 오차 범위도 같이 봐야 한다. 지하층 계약의 환산월세 비율은 하위 25%가 -46.3%, 상위 25%가 -22.0%였다. 모든 반지하가 36% 싼 것은 아니고, 같은 동네에서도 4분의 1은 22%보다 덜 싸고 4분의 1은 46%보다 더 싸다. 보증금 차이는 환산월세 계산에 넣을 때 연 5.5%라는 가정에 영향을 받는다. 내 상황에 맞는 환산율로 직접 계산하려면 전월세 전환 계산기에 보증금과 월세를 넣어 보면 된다.

실제 금액으로는 반지하 40만원에 보증금 1,350만원, 2~4층은 46~48만원에 5,000만원이다

비율만으로는 감이 안 올 수 있어 같은 계약들의 실제 중위값도 정리했다. 지하층의 월세 중위값은 40만원, 보증금은 1,350만원이고 환산월세는 57.6만원이었다. 1층은 월세 45만원·보증금 5,000만원·환산 76.2만원, 3층은 47만원·5,000만원·88.3만원, 5층 이상은 45만원·5,000만원·97.5만원이다.

이 표를 보면 지하층과 1층은 전용면적이 40㎡ 안팎으로 2층 이상(약 30㎡)보다 크다. 그래서 위의 단순 중위값 비교는 면적 차이를 포함하고 있다. 앞의 비율 표는 면적대를 맞춘 칸 안에서 비교했기 때문에 면적 차이가 줄어든 결과다. 절대 금액만 보고 "반지하가 17만원 싸다"고 읽기보다 면적을 같게 놓은 비율이 더 공정한 비교다. 5층 이상의 월세 중위값(45만원)이 4층(48만원)보다 낮은 것도 같은 이유다. 5층 이상은 면적이 28㎡ 안팎으로 더 작은 계약이 많아 월세 절대값이 낮게 잡힌다. 건물 구조까지는 신고 자료에 없어 이유는 짐작일 뿐이다. 신축이 월세를 얼마나 끌어올리는지는 신축과 구축의 월세 차이 칼럼에서 연차별로 따로 다뤘다.

전세는 반지하가 48.5% 싸고 1층은 21.1% 싸다

전세도 같은 방법으로 비교했다. 전용 12~60㎡ 빌라 전세 가운데 2~4층 전세 계약이 10건 이상인 칸 451개 안에서, 층별 보증금이 2~4층 중위값 대비 얼마인지 계산했다.

전세에서도 1층까지는 싸고 2층부터 가격이 거의 평평하다. 월세 환산 비교와 마찬가지로 지하층이 반값 수준이고 1층이 20% 안팎 싸다는 점이 같은 방향이다. 다만 월세의 5층 이상 +14.2%에 비해 전세의 +8.3%는 폭이 작다. 월세 쪽 환산월세가 더 크게 벌어지는 건 5층 이상이 면적당 단가가 높은 소형 신축 위주로 거래되기 때문일 가능성이 있다. 보증금을 올리면 월세가 얼마나 줄어드는지 궁금한 독자는 보증금을 1,000만원 더 내면 월세가 얼마 깎이는지 보는 칼럼에서 오피스텔과 빌라의 교환 비율을 확인할 수 있다. 반지하는 그 교환을 극단적으로 한 쪽(적은 보증금, 낮은 월세)으로 밀어붙인 유형이라고 볼 수 있다.

반지하 계약은 빌라 거래의 3%, 종로·강북·중구에서 비중이 높다

층 정보가 있는 빌라 전월세 7만 7,017건 중 지하층은 2,301건으로 3.0%였다. 월세 1,390건, 전세 911건이다. 구별로 보면 비중 차이가 4배 이상 벌어진다. 표본이 300건 이상인 구 가운데 반지하 비중이 높은 곳은 종로구 6.9%(1,114건 중 77건), 강북구 6.3%(1,891건 중 120건), 중구 6.0%(941건 중 56건)였고 낮은 곳은 송파구 1.6%, 광진구 1.5%, 영등포구 1.4%, 중랑구 1.3%였다.

종로구와 중구는 표본이 1,000건 안팎으로 적어 한두 단지의 영향이 클 수 있다. 건수 자체가 많은 곳은 따로 있다. 월세 반지하 계약이 가장 많았던 동은 화곡동 68건, 신월동 39건, 봉천동 37건, 신림동 34건, 목동 27건 순이었고, 망원동·사당동·미아동도 20건대였다. 반지하를 찾는다면 이런 동네에서 비교할 매물이 상대적으로 많다는 뜻이다. 같은 빌라라도 구마다 가격대가 달라서, 구 단위의 월세 수준을 알고 싶다면 오피스텔과 빌라의 시세 비교 칼럼과 다가구와 다세대의 가격 차이 칼럼이 도움이 된다.

층별 가격을 계약 판단에 쓸 때 알아 둘 것

이 결과는 층이 가격에 얼마나 반영되는지의 평균적인 모습이다. 같은 동네·같은 면적대에서도 건물 연식과 방 구조, 보증금 보험 가입 가능 여부에 따라 계약 조건이 달라진다. 반지하는 보증금이 작아 목돈 부담이 적지만 환산월세가 싼 만큼 다른 비용(난방, 제습 등)이 생길 수 있다는 점은 데이터로 확인되지 않았다. 내가 보는 매물의 보증금과 월세가 같은 동네에서 어느 수준인지는 가격판정기에서 확인할 수 있다. 판정 결과를 읽을 때 반지하나 1층 매물이면 위 표의 비율만큼 낮게, 5층 이상이면 높게 나오는 것이 자연스럽다는 점을 함께 감안하면 된다.

이 글의 기준과 한계

자료는 국토교통부 연립다세대 전월세 실거래 신고 중 서울 25개 구, 2026년 3월~9월 신고분이다. 층 정보가 없는 계약은 제외했고, 층이 0 이하인 계약을 지하층, 1이면 1층으로 분류했다. 월세 비교는 전용 12~60㎡ 월세 계약 3만 8,841건, 전세 비교는 같은 면적의 전세 계약 중 비교할 칸이 있는 계약이다. 비교 대상이 되려면 같은 법정동·면적대에 2~4층 계약이 10건 이상 있어야 해서 거래가 드문 동은 빠졌다. 신고 지연 때문에 9월 계약은 실제보다 적고, 신규와 갱신 계약이 섞여 있다. 신규 계약만으로 다시 계산하면 지하 -34.5%, 1층 -11.3%, 5층 이상 +14.0%로 큰 차이가 없었다. 해당 층이 건물의 어느 면에 있는지, 옥탑방인지 여부, 건물 노후도는 신고 자료에 없다. 지하층 표본은 988건이라 구·동 단위로 쪼개면 신뢰하기 어려우므로 서울 전체 평균으로만 읽어야 한다.