잠실·문정 직선 6km 안 소형 월세, 마천동 44.6만원과 문정동 101.6만원이 2.3배 벌어졌다

잠실역·문정역 직선 6km 안 소형 월세, 마천동 44.6만원과 문정동 101.6만원이 2.3배 벌어졌다

송파에서 일하는 직장인이 자취방을 구한다면 어느 동네를 봐야 할까. 잠실역과 문정역 중 가까운 쪽까지 직선 6km 안의 법정동 38곳, 전용 40㎡ 이하 소형 월세 계약 1만 9,572건을 국토교통부 실거래로 비교했다. 보증금을 월세로 환산한 중위값이 가장 낮은 동네는 송파구 마천동(문정역에서 2.7km)으로 44.6만원이었고, 가장 높은 곳은 문정역 바로 옆(0.4km)인 문정동으로 101.6만원이었다. 월세 중위값은 40만원과 63만원이지만 보증금이 1,000만원과 4,000만원으로 갈렸다. 환산월세는 월세에 보증금의 연 5.5%를 12개월로 나눈 금액을 더한 값이다. 오피스텔·연립다세대·단독다가구의 전용 12~40㎡ 신규 월세만 골랐고, 2026년 3월 1일부터 10월 14일까지 신고분을 10월 15일에 내려받았다. 거리는 출근컷이 가진 법정동 중심 좌표와 잠실역·문정역 좌표 사이의 직선거리이며 실제 통근 시간이 아니다. 잠실, 문정 일대에서 일하면서 송파·강동·광진·강남 동남쪽 동네의 가격 차이를 알고 싶은 독자를 위해 거리대별 중위값, 동 단위 순위, 그리고 가장 싼 마천동과 가장 비싼 문정동이 왜 이렇게 다른지를 순서대로 정리했다.

2.5km 안은 환산월세 89.6만원, 2.5~4km는 69.6만원으로 한 번에 20만원 내려온다

잠실역과 문정역 중 가까운 쪽 기준 거리 구간별로 소형 월세 계약을 합쳤다. 표에서 눈에 띄는 열은 보증금이다. 2.5km 안은 보증금 중위값이 3,000만원인데 그 바깥은 1,000만원이다. 월세 중위값은 58만원과 53~55만원으로 5만원 안팎밖에 차이 나지 않는데도 환산월세는 20만원 가까이 벌어지는 이유다.

2.5~4km와 4~6km는 거의 같다. 즉 두 역에서 2.5km를 벗어나면 거리가 더 멀어져도 가격이 더 내려가지 않았다. 2.5~4km에는 풍납동·마천동 같은 낮은 가격대 동네가, 4~6km에는 천호동·구의동·화양동처럼 거래가 많은 동네와 개포동·성수동1가 같은 높은 가격대 동네가 함께 들어 있다. 거리보다 동네 성격이 가격을 더 크게 가른다.

싼 쪽 5곳은 월세 40~50만원, 비싼 쪽 5곳은 월세 63~85만원에 보증금 1,500만~4,000만원이다

계약이 40건 이상인 동네 가운데 환산월세가 가장 낮은 5곳과 가장 높은 5곳을 그래프로 그렸다.

낮은 쪽은(암사동과 광진구 광장동이 62.3만원으로 동률이다) 송파구 마천동·풍납동, 강동구 둔촌동·암사동, 성동구 송정동이다. 높은 쪽은 강남구 삼성동·개포동, 송파구 방이동, 성동구 성수동1가, 그리고 문정동이다. 강남구 세곡동은 99.6만원이지만 계약이 40건뿐이어서 순위에서 참고만 한다. 동별 금액을 표로 정리했다. 눈여겨볼 점은 월세와 보증금의 균형이다. 마천동·풍납동은 월세 40만원에 보증금이 1,000만~1,590만원이라 목돈 부담이 작고, 성내동은 월세 50만원에 1,500만원, 중곡동은 48만원에 2,000만원으로 중간 구조다.

표에서 표본이 가장 큰 곳은 중곡동(1,311건)과 성내동(899건)이다. 이 둘은 환산월세가 서울 전체 소형 월세 중위값(68.6만원)보다 낮은 64.6만원이어서, 두 역에서 3~5km 떨어진 곳에서 비교적 믿을 만한 가격대다. 마천동은 123건이라 숫자가 흔들릴 수 있지만 풍납동·둔촌동 같은 이웃 동네도 모두 60만원 이하라서 방향은 일관된다.

문정동은 오피스텔 77%·보증금 4,000만원, 마천동은 다가구 83%·보증금 1,000만원이다

두 동네가 이렇게 다른 이유는 파는 집의 종류가 달라서다. 문정동의 소형 월세 1,334건 중 오피스텔이 1,025건(76.8%), 연립다세대가 236건, 단독다가구가 73건(5.5%)이다. 마천동은 123건 중 단독다가구가 102건(82.9%)이고 오피스텔은 2건뿐이다.

문정동은 문정역 인근의 2015년 안팎 오피스텔이 중심이어서 ㎡당 환산월세가 마천동의 2.6배다. 마천동은 1991년 안팎 준공이 중간이어서, 단순히 "송파라서 싸다"기보다 건물 연식과 유형이 다른 시장이라고 보는 게 맞다. 신축이 월세를 얼마나 끌어올리는지는 신축과 구축의 월세 차이 칼럼에서 연차별로 다뤘고, 오피스텔과 빌라의 차이는 오피스텔과 빌라 시세 비교 칼럼에서 볼 수 있다. 이 비교의 한계도 있다. 마천동은 문정동에 비해 표본이 작고, 신고 자료에는 건물 상태나 옵션이 없다. 월세 40만원이 같은 40㎡ 원룸이 아닐 수 있다.

잠실 인근 동네는 79~80만원, 가락동·오금동은 73만원대다

잠실역과 문정역에서 2.5km 안의 동네를 따로 보면 문정동(101.6만원)과 방이동(94.6만원)을 빼면 70만원대에서 80만원대 중반에 몰려 있다. 잠실동·석촌동이 79.6만원으로 같고 삼전동 78.8만원, 송파동 77.6만원이며, 가락동은 72.9만원, 오금동은 73.6만원으로 한 단계 낮다.

가락동·오금동은 월세가 43~55만원이고 보증금은 2,000만원이다. 두 동네 근처 역은 가락시장역 페이지에서 확인할 수 있다. 거여동은 월세가 40만원으로 낮은데 보증금이 3,000만원이어서 환산월세는 85.8만원이다. 월세만 보고 싼 동네라고 판단하면 틀리는 대표적인 경우다. 잠실 일대 아파트 전세 흐름이 궁금하다면 잠실·신천 아파트 전세 거래 칼럼에서 신규 전세가 줄어든 과정을 실거래로 확인했다.

두 역에서 멀어질 때 강동·광진 동네를 어떻게 읽을까

4km 이상 떨어진 강동구와 광진구 동네는 월세가 45~60만원, 보증금이 1,000만~2,000만원이고 환산월세는 59.6~74.6만원으로 송파 안쪽(72.9~85.8만원)보다 대체로 낮다. 강동구는 천호역과 암사역 일대에 소형 월세가 많이 나온다. 천호동은 4.1km에 1,658건으로 이 6km 안에서 계약이 가장 많은 동네이고 환산월세는 74.6만원(월세 50만원, 보증금 1,613.5만원)이다. 광진구 화양동(1,529건)은 67.3만원, 구의동(1,060건)은 74.6만원이다. 성수동의 시세 칼럼에서 다뤘듯 성동구 안에서도 동 단위 격차가 커서, 성수동1가(89.2만원)와 송정동(59.6만원)처럼 같은 구 안에서도 30만원 가까이 벌어진다. 후보 동네를 정했다면 통근시간·예산 비교에 직장 위치를 넣어 실제 통근 시간을 확인하고, 매물을 찾으면 가격판정기로 그 동네 실거래 대비 얼마나 싼지 비교해 보는 순서를 추천한다. 보증금과 월세를 서로 바꿔 보려면 전월세 전환 계산기를 쓰고, 보증금을 늘릴 때 월세가 얼마나 줄어드는지 평균 비율은 보증금 1,000만원 칼럼에 정리돼 있다.

이 글의 기준과 한계

자료는 국토교통부 오피스텔·연립다세대·단독다가구 전월세 실거래 신고 중 서울 25개 구, 2026년 3월 1일~10월 14일 신고분이다. 전용 12~40㎡의 월세가 있는 신규 계약만 골랐고 아파트와 갱신 계약은 제외했다. 9월과 10월은 신고 기한이 끝나지 않아 건수가 적다. 거리는 법정동 중심 좌표와 역 좌표의 직선거리이며 실제 통근 시간과 다르다. 두 역 중 가까운 쪽 기준이므로 한 역에서만 직장을 다니는 독자는 거리를 다시 봐야 한다. 계약이 40건 미만인 동네는 순위에서 뺐다. 마천동(123건)·광장동(50건)처럼 표본이 작은 동네는 특수 매물의 영향이 클 수 있다. 환산율 5.5%는 가정이다.