원룸에서 투룸으로 넓히면 월세는 얼마나 오를까 — 건물 유형 따라 7%에서 93%까지

원룸에서 투룸으로 넓히면 월세가 얼마나 오를까

자취방을 구하다 보면 "몇 만원만 더 보태면 투룸으로 갈 수 있지 않을까" 하는 고민을 한 번쯤 하게 된다. 그런데 그 "몇 만원"이 지역에 따라 정말 몇 만원일 수도, 몇십만원일 수도 있다는 걸 실거래가로 확인해봤다.

전용면적 구간으로 나눠봤다

서울 25개 자치구와 성남시 3개 구의 2026년 3~8월 월세 실거래(아파트·오피스텔·연립다세대·단독다가구 전부 포함)를 전용면적 기준 4구간으로 나눴다. 구간별 표본과 중위 환산월세는 다음과 같다.

전체로 보면 38% 더 비싸다

원룸(20~40㎡) 중위 환산월세는 78.75만원, 투룸(40~60㎡)은 108.75만원으로 38% 더 비쌌다. 60㎡ 이상으로 넓히면 원룸 대비 3배가 넘게 뛴다. 초소형(~20㎡)은 원룸보다 22% 저렴했는데, ㎡당으로는 오히려 원룸보다 비쌌다 — 방은 작을수록 ㎡당 단가가 더 붙는다는 뜻이다.

지역마다 격차가 극과 극이다

자치구별로 뜯어보면 편차가 크다. 격차가 가장 크게 벌어진 곳은 성동구로, 원룸 79.2만원에서 투룸 220.4만원까지 뛰었다. 반대로 강서구는 원룸 84.2만원, 투룸 85.5만원으로 격차가 거의 없었다. 동작구·동대문구·서초구(방배동 포함)도 격차가 컸고, 강남구와 분당구는 중간 정도, 중랑구·성남시 중원구는 비교적 작은 편이었다.

건물 유형별로 나누면 격차의 진짜 이유가 보인다

같은 6개월(2026년 3~8월) 실거래를 이번엔 자치구가 아니라 주택유형별로 다시 나눠봤다. 결과는 예상보다 훨씬 극단적이었다 — 아파트는 원룸에서 투룸으로 넓히면 92.6%나 뛰었지만, 연립다세대(빌라)는 겨우 7.0% 차이였다. 유형별 표본은 원룸 15,187~34,522건, 투룸 4,986~43,353건이다.

앞서 계산한 전체 평균 격차(38%)가 아파트만 놓고 본 격차(92.6%)보다 훨씬 작게 나온 이유가 여기 있다. 전체 원룸형 거래 중 아파트 비중은 13.4%(15,187건/113,131건)에 불과해, 표본이 훨씬 많은 빌라·단독다가구의 "방을 넓혀도 크게 안 오르는" 패턴이 평균을 크게 끌어내린 것이다. 다시 말해 "투룸으로 넓히면 얼마나 오를까"라는 질문의 답은 어떤 건물 유형을 보느냐에 따라 7%에서 93%까지 달라진다. ㎡당 단가로 봐도 유형별 성격이 또렷하게 갈렸다(위 표 마지막 열). 오피스텔·연립다세대·단독다가구는 셋 다 방을 넓힐수록 ㎡당 단가가 오히려 떨어졌고, 앞서 확인한 "방이 작을수록 ㎡당 단가가 비싸다"는 패턴과 일치하는 결과다. 반면 아파트만은 유일하게 ㎡당 단가가 더 올랐다 — 소형 아파트일수록 오히려 ㎡당으로는 저평가돼 있고, 아파트 투룸(방 2개 이상 소형 아파트)은 희소성 때문에 면적이 늘어도 단가 프리미엄이 함께 붙는다는 뜻으로 해석할 수 있다.

빌라는 왜 원룸과 투룸 가격이 거의 같을까

연립다세대(빌라)의 원룸·투룸 중위 월세가 94.6만원과 101.3만원으로 거의 겹치는 현상은 빌라라는 건축 형태 자체와 관련이 있을 가능성이 크다. 빌라는 한 층에 여러 세대가 들어가는 구조라 전용면적이 20㎡대든 50㎡대든 방·화장실 개수가 크게 다르지 않은 경우가 많고, 임대인이 면적보다는 위치·건물 연식을 기준으로 임대료를 매기는 경향이 있는 것으로 보인다. 반대로 아파트는 평형이 늘어날수록 방 개수·구조 자체가 달라지는 경우가 많아 면적에 따른 가격 차이가 뚜렷하게 나타난다. 무보증원룸, 서울에 정말 있을까 칼럼에서도 확인했듯, 단독다가구·연립다세대는 개인 임대인이 자율적으로 임대 조건을 정하는 비중이 높은 주택유형이라는 점과도 맞물리는 결과다.

특정 동네에서는 격차가 더 벌어지기도 한다

같은 방식으로 성수역 통근권인 성수동1가만 따로 떼어보면 원룸 94.6만원(351건)에서 투룸 251.9만원(331건)으로 166.3%나 벌어졌고, 문정역 인근 문정동도 원룸 102.6만원(1,849건)에서 투룸 187.9만원(872건)으로 83.2% 차이가 났다. 반면 마곡나루역 인근 마곡동은 원룸 83.8만원(2,503건)에서 투룸 103.7만원(1,176건)으로 23.7%에 그쳐, 같은 신흥 업무지구라도 방을 넓히는 부담이 동네마다 꽤 다르다는 걸 보여준다. 세 동 모두 원룸·투룸 표본이 수백~수천 건씩 쌓여 있어 우연한 왜곡 가능성은 낮지만, 이번 칼럼의 다른 구 단위 통계보다 표본 범위가 좁은(동 단위) 수치라는 점은 감안해야 한다. 같은 건물이라도 연식에 따라 월세가 얼마나 벌어지는지는 신축과 구축, 월세가 얼마나 차이 날까 칼럼에서 별도로 확인할 수 있다.

초소형에서 원룸으로 넓힐 때는 순서가 또 다르다

앞서 원룸(20~40㎡)에서 투룸(40~60㎡)으로 넓힐 때는 연립다세대(빌라)가 7.0%로 가장 격차가 작았다. 그런데 그 앞 단계, 즉 초소형(~20㎡)에서 원룸(20~40㎡)으로 넓히는 구간만 따로 떼어 같은 6개월(2026년 3~8월) 실거래로 다시 계산해보면 순서가 뒤바뀐다. 연립다세대가 초소형 중위 64.6만원에서 원룸 89.2만원으로 뛰어 네 유형 중 격차가 가장 컸고, 단독다가구가 가장 작았다.

즉 연립다세대는 "원룸→투룸" 구간에서는 거의 안 오르지만(7.0%) "초소형→원룸" 구간에서는 오히려 네 유형 중 가장 많이 오른다(38.1%)는 뜻이다. 20㎡ 미만은 방·화장실이 사실상 분리되지 않은 진짜 초소형 원룸인 경우가 많아, 20㎡를 넘기는 순간 독립된 화장실이나 별도 취사공간이 갖춰지는 식으로 구조 자체가 달라지는 경우가 흔한 것으로 보인다. 반대로 20~60㎡ 구간에서는 앞서 확인했듯 빌라는 면적이 늘어도 방·화장실 개수가 크게 달라지지 않아 가격이 거의 그대로다. 초소형에서 벗어나는 첫 단계가 가장 큰 체감 개선이고, 그 이후 투룸까지 넓히는 건 빌라 기준으로는 추가 비용 대비 효과가 크지 않을 수 있다는 뜻이다. ㎡당 단가로 봐도 네 유형 전부 초소형에서 원룸으로 갈수록 단가가 낮아져, 앞서 확인한 "방이 작을수록 ㎡당 단가가 비싸다"는 패턴이 이 구간에서도 예외 없이 반복됐다.

투룸을 고민하고 있다면

강서구처럼 원룸·투룸 가격이 거의 같은 지역이라면, 예산이 크게 늘지 않으니 투룸을 선택해도 손해가 아닐 수 있다. 반대로 성동구·동작구·서초구처럼 격차가 큰 지역에서 투룸을 알아보고 있다면, 그만큼 예산을 넉넉히 잡아야 한다는 뜻이다. 같은 예산으로 방을 넓히기보다 위치를 바꾸는 쪽이 나을 수도 있다는 뜻이기도 하다 — 강서구에서 투룸을 구하는 예산이면, 격차가 큰 지역에서는 원룸조차 빠듯할 수 있다. 예산이 빠듯한데 투룸으로 넓히고 싶다면 아파트보다는 빌라(연립다세대) 매물부터 알아보는 게 유리하고, 아파트 투룸을 노린다면 예산을 원룸 대비 거의 두 배로 잡아야 한다. 전용면적별 가격 차이뿐 아니라 주택유형별 차이까지 함께 보고 싶다면 오피스텔과 빌라 시세 비교 칼럼도 참고할 만하다. 지역별 최신 실거래 시세는 동네 시세 전체보기에서 확인할 수 있다.