성수동은 정말 성동구에서 제일 비쌀까 — 1위는 도선동이었다

검색량 3만5천, "성수동" 자취방은 얼마나 비쌀까

네이버 키워드도구에서 "성수동"은 월 검색량이 3만 5,900건에 달한다. 카페 거리와 대기업 사옥 이전으로 뜬 동네라는 이미지 때문에 "성수동은 원래 비싸다"는 인식이 강한데, 실제로 성동구 안에서 몇 번째로 비싼 동인지는 따로 확인된 적이 없었다. 국토부 실거래가 공개 데이터로 최근 12개월치 오피스텔·연립다세대·단독다가구 9,391건 중 전용면적 40㎡ 이하 원룸형 월세 거래 5,623건을 뽑아, 성동구 17개 동 전부를 보증금과 월세를 하나로 합친 "환산월세"(보증금을 전월세 전환율 5.5%로 환산해 월세에 더한 값, 출근컷 가격 판정기와 같은 계산법) 기준으로 줄 세워봤다.

1위는 성수동이 아니라 도선동이었다

결과는 예상과 조금 달랐다. 환산월세가 가장 높은 동은 도선동이었고, 성수동1가가 근소하게 뒤를 이었다. 도선동은 왕십리역 바로 옆 주상복합·오피스텔 밀집지역으로, 표본 453건 중 320건이 오피스텔이었다 — 성수동의 카페거리 프리미엄만큼이나 역세권 신축 오피스텔 프리미엄도 만만치 않다는 뜻이다. 성수동2가는 그 뒤를 이은 중간권이다.

성수동보다 30~65% 저렴한 동네들

같은 성동구 안에서도 사근동과 금호동3가·금호동4가는 성수동1가보다 최대 65% 저렴했다. 송정동·마장동·용답동도 성수동보다 20~30%가량 낮았다. 성수동1가와 금호동3·4가(58만원)의 차이는 65.5%, 성수동2가와 비교해도 39.7% 차이가 난다. 다만 금호동3·4가는 표본이 각각 64건·40건으로 적어 참고용으로 보는 게 좋다.

표본이 작은 동은 참고만

금호동1가(66만원, 33건)·금호동2가(60만원, 31건)·응봉동(62만원, 28건)은 표본이 30건 안팎으로 적어, 특정 신축 매물 몇 건이 평균을 끌어올렸거나 내렸을 가능성이 있다. 방향성 참고 정도로만 보는 게 안전하다. 표본 수가 두 자릿수에 머무는 동은 매물 하나하나의 개성이 평균을 크게 좌우할 수 있으니 유의해야 한다.

왜 성수동이 아니라 도선동일까

성수동은 카페 상권·대기업 사옥이라는 눈에 보이는 프리미엄이 있지만, 도선동·상왕십리동처럼 왕십리역·상왕십리역 초역세권 신축 오피스텔이 몰린 곳은 소리 없이 시세를 밀어 올린다. 상왕십리동도 성수동2가보다 높은 수준이었고(109건, 전량 오피스텔), 옥수동(56건)처럼 한강 조망 프리미엄이 있는 동네도 있어, "성수동만 비싸다"는 인식은 성동구 전체 그림과는 다르다.

최근 6개월, 도선동은 더 올랐고 성수동은 주춤했다

12개월치 데이터를 절반으로 나눠 최근 6개월(2026년 4~9월)과 이전 6개월(2025년 10월~2026년 3월)을 비교하면 동별로 방향이 갈린다. 도선동은 8.6% 올랐지만 성수동1가는 거의 제자리였고, 성수동2가는 오히려 6.9% 내렸다.

"성수동이 원래 제일 비싸고 계속 오른다"는 이미지와 달리, 최근 반년 사이 실제로 더 오른 곳은 역세권 오피스텔 밀집지역인 도선동·상왕십리동 쪽이었다.

오피스텔 비중이 시세를 가른다

동별 오피스텔 비중을 보면 왜 이런 차이가 나는지 짐작할 수 있다. 상왕십리동은 100.0%, 도선동은 70.6%가 오피스텔인 반면, 성수동1가는 37.0%, 성수동2가는 28.2%에 그친다. 오피스텔은 오피스텔-빌라 시세비교 칼럼에서 확인했듯 같은 원룸형 안에서도 빌라보다 평균 36% 더 비싼 유형이라, 오피스텔 비중이 높은 동일수록 평균 시세도 함께 올라가는 구조다. 성수동이 유명세에 비해 순위가 밀린 건, 아직 연립다세대·단독다가구 비중이 상대적으로 높기 때문이라고 볼 수 있다.

성수동 건물은 생각보다 오래됐다

"핫플레이스"라는 이미지와 달리, 성수동 원룸형 건물의 평균 준공연도는 생각보다 오래됐다. 성수동1가는 2003.3년, 성수동2가는 2001.4년으로 두 곳 다 20년이 넘었다. 반면 시세 1위인 도선동은 2014.2년으로 성수동보다 11~13년 더 신축이다. 즉 성수동의 프리미엄은 건물 자체의 신축 여부가 아니라 카페거리·대기업 사옥이라는 입지·상권 프리미엄에서 나오는 반면, 도선동의 시세는 건물 자체가 실제로 새것이라는 데서 나온다 — 겉보기엔 비슷한 "핫한 동네" 프리미엄처럼 보여도 그 구성 요소는 서로 다른 셈이다. 오래된 건물이라도 상권이 좋으면 시세가 유지되고, 건물이 아무리 새것이라도 상권·역세권이 받쳐주지 않으면 프리미엄이 붙지 않는다는 걸 두 지역의 대비가 보여준다.

성수동은 성동구 전체보다 18% 비싸다

성수동1가·2가를 합쳐 성동구 전체 평균과 비교하면, 성수동은 89.4만원(1,112건)으로 성동구 전체 평균 76.0만원(5,623건)보다 17.6% 비쌌다. 도선동 한 곳이 성수동보다 근소하게 앞섰다고 해서 "성수동이 비싸다"는 인식이 틀린 건 아니라는 뜻이다 — 다만 성동구 안에서 가장 비싼 곳이 성수동이라는 단정은 정확하지 않고, 왕십리역 초역세권 오피스텔 밀집지역이 근소하게 앞서 있다는 게 더 정확한 설명이다.

좁은 원룸만 놓고 보면 성수동1가가 다시 앞선다

전체 평균으로는 도선동이 1위였지만, 전용면적을 3구간으로 나눠 다시 비교하면 순위가 뒤집히는 구간도 있다. 20㎡ 이하 초소형 원룸은 성수동1가가 도선동보다 오히려 11.2% 더 비쌌고, 나머지 두 구간은 도선동이 앞섰다.

용답동은 오히려 시세가 내렸다

성수동 인근 다른 동네의 최근 흐름도 엇갈렸다. 용답동은 앞의 표처럼 이전 6개월보다 17.1% 내렸고, 마장동·송정동은 거의 변화가 없었다. 성수동 자체의 프리미엄이 굳건한 것과 달리, 조금만 벗어난 동네는 오히려 시세가 조정되는 구간도 있다는 뜻이다. 용답동의 하락 폭이 유독 커서 원인을 더 들여다봤는데, 오히려 예상과 반대되는 패턴이 나왔다. 이전 6개월엔 오피스텔 비중이 44.2%였는데 최근 6개월엔 62.4%로 오히려 늘었다(단독다가구는 38.0%에서 27.8%로 줄었다). 원래대로면 오피스텔 비중이 늘수록 평균이 올라가야 하는데 실제로는 내렸다는 뜻이라, 이 기간에 상대적으로 저렴한 신축 오피스텔 공급이 한꺼번에 늘었을 가능성이 있다. 표본이 371건에서 503건으로 오히려 늘어난 것도 이 설명과 맞아떨어진다. 정확한 원인은 개별 단지 분양 시점까지 확인해야 알 수 있어, 이번 데이터만으로 단정하기는 어렵다는 점은 밝혀둔다. 평균값 하나만 보고 일반화하기보다는, 이런 예외적인 동네도 있다는 정도로 참고하는 게 안전하다. 이런 식의 환산월세 비교는 5대 업무지구 환산월세 비교 칼럼과 같은 계산법이고, 오피스텔·빌라를 직접 비교한 오피스텔-빌라 시세비교 칼럼과도 이어진다. 지금 알아보는 매물이 그 동네 시세 대비 비싼지 싼지는 가격 판정기로, 성동구 안의 다른 동 시세는 동네 시세에서 바로 검색해볼 수 있다. 성수동이라는 이름값만 보고 예산을 짜기보다는, 실제 원하는 면적과 건물 유형을 기준으로 동별 시세를 다시 확인해보는 게 안전하다.