같은 구인데 월세가 7배 차이 — 동네별 격차가 큰 구는 어디일까

"같은 구"라는 말이 가리는 것

"서초구", "종로구"처럼 구 단위로 시세를 말하는 경우가 많지만, 실제로는 같은 구 안에서도 동마다 시세 차이가 크다. area_pages에 쌓인 전국 동 단위 평균 월세 데이터에서, 같은 시군구 안에 동이 2곳 이상 있는 경우만 골라 최고·최저 동네 격차가 큰 순으로 뽑아봤다.

서초구 7배, 용산구 21배, 종로구 52배: 같은 구 안 동네 월세 격차

가장 격차가 큰 구 네 곳의 최고·최저 동네 평균 월세를 표로 놓으면 다음과 같다. 표본이 두터운 쪽은 서초구와 용산구, 얇은 쪽은 종로구와 중구다.

서초구는 두 동 모두 표본이 충분해 신뢰할 만한 격차다. 반포동은 재건축 대단지·고급 오피스텔이 몰려 있고 신원동은 서초구 남단 그린벨트 인근 저층 주거지라는 지역 특성 차이가 그대로 시세에 반영된 셈이다. 용산동5가는 한남더힐 등 초고가 주거단지가 포함된 동이라 평균값이 크게 밀려 올라간 것으로 보인다. 종로구 가회동은 북촌 한옥 밀집지역이다. 종로구와 중구는 표본이 10~20건대라 한옥이나 특수 매물 몇 건이 평균을 크게 끌어올렸을 가능성이 있다 — 배율 자체보다는 "같은 구라도 동에 따라 시세 결이 완전히 다를 수 있다"는 참고 정도로 보는 게 안전하다.

왜 이런 차이가 나는지

같은 구 안의 격차는 대체로 ① 재건축·신축 대단지 여부, ② 역세권과의 거리, ③ 한옥·고급 빌라 같은 특수 주택 유형 비중, ④ 그린벨트·구릉지 등 개발 제한 여부로 갈린다. 구 이름만 보고 예산을 잡으면 실제 살 수 있는 동네와 크게 어긋날 수 있다는 뜻이기도 하다. 시청역처럼 도심 업무지구로 통근한다면 종로구·중구·용산구가 전부 통근권에 들어오지만, 같은 통근권 안에서도 이렇게 동별 시세가 갈리니 동 이름까지 좁혀서 확인하는 편이 낫다.

전국 178개 시군구를 전부 다시 훑어보면

앞서 든 사례들이 유독 극단적인 사례인지 궁금해, 동이 2곳 이상 있는 전국 178개 시군구 전부를 대상으로 최고·최저 동네 배율을 계산해봤다.

178개 시군구의 배율 중앙값은 2.3배였다. 즉 "같은 구 안에서 동네별로 2배 넘게 차이 나는" 정도는 특이한 사례가 아니라 전국 절반 이상의 시군구에서 일어나는 흔한 일이라는 뜻이다. 반대로 5배, 10배를 넘는 극단적인 격차는 상위 20% 안팎의 소수 사례에 해당한다 — 서초구(7.1배)와 용산구(21.5배)는 이 중에서도 상위권에 속한다.

표본까지 두터운 곳만 다시 추리면

이번엔 최고·최저 두 동 모두 실거래 표본이 10건 이상인 경우로 조건을 좁혀 다시 순위를 매겨봤다. 표본이 작은 특수 지역(농어촌 리 단위 등)을 걸러내고 나면, 도시 생활권 안에서도 여전히 큰 격차가 남는다. 영등포구 여의도동은 평균 월세 101만원(표본 354건)인데, 같은 영등포구 양평동6가는 16만원(표본 120건)으로 6.3배 차이가 난다. 여의도가 금융업 오피스와 고급 오피스텔 중심인 반면, 양평동6가는 준공업지역에 가까운 주거지라는 성격 차이가 크다. 성남시 수정구 시흥동(84만원, 표본 40건)과 산성동(14만원, 표본 51건)도 6.0배 차이로 나타났는데, 두 동 모두 표본이 40~50건대로 우연한 착시로 보기는 어렵다. 마포구 하중동(156만원, 표본 10건)과 중동(22만원, 표본 69건)의 7.1배 격차는 반대로 하중동 쪽 표본이 10건뿐이라 특수 매물 영향 가능성을 열어둬야 한다.

반대로 거의 격차가 없는 구도 있다

모든 구가 이렇게 극단적으로 갈리는 건 아니다. 최고·최저 동 모두 표본이 넉넉한(각 30건 이상) 경우 중에서 격차가 가장 작았던 곳들을 뽑아보면 세 곳이 1.09배로 사실상 같은 수준이었다.

노원구 공릉동·하계동, 강북구 수유동·우이동, 동대문구 용두동·이문동, 부산 북구 화명동·만덕동, 안양시 만안구 안양동·박달동도 전부 1.1~1.3배 수준으로 격차가 크지 않았다. 이런 구들의 공통점은 재건축 대단지나 초고가 주거단지 같은 "튀는 동"이 없이 동네 전체가 비슷한 시기·비슷한 유형의 주택으로 채워져 있다는 점이다. 즉 "같은 구 안에서 동마다 다르다"는 이번 칼럼의 결론은 모든 구에 똑같이 적용되지는 않는다 — 재건축·재개발이 활발했거나 특수 주택 유형이 섞여 있는 구일수록 격차가 크고, 개발 이력이 비슷한 구일수록 격차가 작다는 패턴이 이번 전수 확인으로 더 뚜렷해졌다.

표본이 클수록 배율이 작아지는 경향

지금까지 든 사례들이 정말로 "동네 성격 차이" 때문인지, 아니면 "표본이 작아서 생기는 통계적 착시"가 섞여 있는 건 아닌지 확인해보고 싶었다. 그래서 178개 시군구를 최고·최저 두 동의 표본 크기 기준으로 다시 나눠봤다. 최고·최저 두 동 모두 실거래 표본이 50건 이상인 경우(53곳)만 골라 평균 배율을 계산하면 2.41배였다. 반면 최고·최저 두 동 중 하나라도 표본이 20건 미만인 경우(80곳)의 평균 배율은 4.94배로, 정확히 2배 넘게 차이가 났다. 즉 표본이 얇을수록 우연히 극단적인 거래 몇 건이 평균을 크게 흔들어 배율이 부풀려질 가능성이 크다는 뜻이다. 앞서 소개한 종로구(52.4배)나 중구(14.4배) 사례가 표본 10~20건대였던 이유를 이 통계가 뒷받침해준다 — 배율 자체보다는 "표본이 두터운 곳일수록 실제 격차는 2~3배 안팎으로 수렴한다"는 쪽이 더 안전한 결론이다. 지역 단위로 나눠봐도 비슷한 힌트가 나온다. 서울은 25개 구, 경기는 43개 구, 그 외 지역은 110개 구의 평균 배율을 비교했다.

서울이 유독 배율이 큰 이유는 재건축 대단지·한강변 초고가 주거지와 노후 저층 주거지가 좁은 면적 안에 함께 있는 경우가 많기 때문으로 보인다.

지방 광역시에서도 같은 패턴이 나온다

이 격차가 서울·수도권만의 현상은 아니다. 대전 동구 원동은 평균 월세 60만원(표본 29건)인데, 같은 동구 신흥동은 9만원(표본 84건)으로 6.7배 차이가 났다. 두 동 모두 표본이 30~80건대로 적지 않은 규모라, 우연이라기보다는 실제 동네 성격 차이(원동은 대전역 인근 상업지구, 신흥동은 외곽 주거지)가 반영된 결과로 볼 수 있다. 서울이 아닌 광역시에서도 "구 이름만으로는 예산을 가늠할 수 없다"는 결론이 동일하게 적용되는 셈이다.

서울이 유독 배율이 큰 진짜 이유

서울 25개 구가 경기(4.22배)·그 외 지역(4.04배)보다 평균 배율이 뚜렷하게 큰(6.06배) 이유를 조금 더 들여다보면, 서울은 재건축 대단지·한강변 초고가 주거지가 있는 동과 그린벨트·구릉지 저층 주거지가 있는 동이 지리적으로 붙어 있는 경우가 유독 많다는 공통점이 보인다. 앞서 소개한 서초구(반포동·신원동)·용산구(용산동5가·신창동)가 정확히 이런 조합이다. 반면 경기·지방 도시는 신도시 개발 단위로 동이 통째로 비슷한 시기에 조성되는 경우가 많아, 같은 시군구 안에서도 개발 이력 차이가 상대적으로 덜 벌어지는 편이다.

내 동네는 상위 몇 %일까

구 단위가 아니라 동 단위로 내 예산에 맞는 곳을 찾고 싶다면 동네 시세 페이지에서 원하는 동을 직접 검색해 실거래 사례와 평균 시세를 확인할 수 있고, 지금 살고 있거나 계약하려는 매물이 그 동 안에서 비싼 편인지 싼 편인지는 가격 판정기로 바로 확인할 수 있다. 전국 단위로 우리 동네가 어느 정도 수준인지는 전국 원룸·오피스텔 실거래가 전수 분석 칼럼에서도 확인할 수 있다.